Договор инвестирования строительства с физическим лицом

Договор инвестирования строительства

г. Москва «___» _________201_ года.

Открытое акционерное общество «_____________________________», (сокращённое наименование ОАО – «_______»), в дальнейшем именуемое, «ЗАКАЗЧИК-ЗАСТРОЙЩИК», в лице генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны и _____________________________, __________ года рождения, ИНН – __________, паспорт ________________, выданный _________г., ОВД _____________ именуемый в дальнейшем «ИНВЕСТОР», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор инвестирования (далее – «Договор») о нижеследующем:

1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
1.1. Инвестиции — собственные, заемные и/или привлеченные денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, вкладываемые Инвестором с целью получения прибыли. В соответствии с настоящим договором инвестиции являются средствами целевого финансирования (абзац 10 подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ).
1.2. Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и реализации проекта.
1.3. Проект — необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание организационно-технических мероприятий по созданию инвестиционного объекта с использованием инвестиций в форме проведения работ.
1.4. Результат инвестиционной деятельности — торговый центр, создаваемый по адресу: __________________, строительство которого будет осуществляться в соответствии с проектом.
1.5. Подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют проектные и строительные работы по договорам строительного подряда, заключаемым с Заказчиком-Застройщиком.
1.6. Работы — весь объем практических работ по строительству результата инвестиционной деятельности, подлежащий выполнению Заказчиком-Застройщиком в соответствии с условиями настоящего договора.
1.7. Земельный участок — участок общей площадью ______ кв. м, кадастровый N ____, находящийся по адресу: ________________, предоставленный Заказчику-Застройщику в аренду для создания результата инвестиционной деятельности на основании ______________ (указать реквизиты распорядительного документа) на период разработки исходно-разрешительной, проектной документации и строительства результата инвестиционной деятельности.
1.8. Проектная документация — исходно-разрешительная, техническая документация, технические условия и паспорта на материалы, оборудование, конструкции и комплектующие изделия, смета, а также иная документация, прямо не упомянутая выше, но необходимая для выполнения работ и технической эксплуатации результата инвестиционной деятельности.
1.9. Общая площадь результата инвестиционной деятельности — сумма площадей (полезных, общего пользования, инженерного назначения) всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного), измеряемая по внутренним поверхностям стен и встроенно-пристроенных помещений.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
2.1. По настоящему договору Инвестор передает Заказчику денежные средства в сумме, установленной настоящим договором, для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке.
По завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения Инвестором обязательств по внесению инвестиций Заказчик-Застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности по договору __________ (мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества).
2.2. Инвестиции, полученные от Инвестора, будут направляться на создание результата инвестиционной деятельности, выполнение всех необходимых работ и иных действий, требуемых для осуществления проекта, и контроль за выполнением работ.

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ
3.1. Предварительный размер инвестиций по настоящему договору инвестирования определен Сторонами в размере ___________________ рублей.
3.2. Инвестиции направляются Инвестором Заказчику-Застройщику по частям. Конкретный размер и срок перечисления очередной суммы согласуются Сторонами в ______________.
3.3. Инвестиции, предоставляемые Инвестором для выполнения проекта, рассматриваются Сторонами как средства целевого финансирования, направляемые исключительно на выполнение проекта.
3.4. За выполнение Заказчиком-Застройщиком своих обязанностей (услуг) по настоящему договору Инвестор дополнительно к инвестициям, указанным в настоящем разделе, ежемесячно до _______ числа месяца перечисляет Заказчику-Застройщику денежные средства в размере _________________ рублей, в том числе НДС — ____% — __________ рублей. Оплата за выполнение услуг Заказчиком-Застройщиком входит в сметную стоимость результата инвестиционной деятельности.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
4.1. Инвестор обязан:
4.1.1. Осуществить финансирование по настоящему договору в полном объеме и в порядке, установленном настоящим договором, в том числе оплату услуг Заказчика-Застройщика.
4.1.2. В _______ — дневный срок после подписания настоящего договора инвестирования передать Заказчику-Застройщику утвержденный Инвестором проект в составе: ____________________________.
4.1.3. При необходимости принять участие в согласовании с уполномоченными государственными органами, утверждении и получении разрешительной и иной документации, необходимой для осуществления работ в соответствии с договором инвестирования.
4.1.4. Назначить представителей для работы государственной комиссии по приемке завершенного строительством результата инвестиционной деятельности.
4.1.5. Осуществить со своей стороны приемку результата инвестиционной деятельности по настоящему договору путем подписания акта приема-передачи.
4.1.6. С момента передачи результата инвестиционной деятельности возложить на себя бремя его содержания, в том числе риск случайной гибели, а также нести другие обязанности, предусмотренные действующим законодательством РФ.
4.1.7. Выполнить надлежащим образом иные свои обязательства, предусмотренные договором инвестирования.
4.2. Инвестор имеет право:
4.2.1. Осуществлять контроль за соответствием объема и качества выполняемых Подрядчиком работ по созданию результата инвестиционной деятельности.
При осуществлении контроля за ходом выполнения работ Инвестор или его уполномоченное лицо должен перемещаться по строительной площадке в сопровождении уполномоченного представителя Заказчика-Застройщика, строго соблюдая при этом правила техники безопасности.
4.2.2. Проверять в любое время ход и качество работ, соответствие используемых материалов, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности.
4.2.3. С согласия Заказчика-Застройщика передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу при условии принятия последним обязанностей, условий и обязательств по настоящему договору. Частичная и/или полная передача прав и обязанностей оформляется соответствующим договором.
4.3. Заказчик-Застройщик обязан:
4.3.1. Используя внесенные Инвестором инвестиции обеспечить осуществление проекта, в том числе:
— обеспечить подготовку строительной площадки;
— организовать производство работ Подрядчиками, обеспечить строительство материалами и оборудованием;
— обеспечить надлежащее выполнение Подрядчиками необходимых строительно-монтажных работ;

Весь образец договора инвестирования строительства в прикрепленном файле.

Надо ли платить 13% физическому лицу, если он получает инвестиционный взнос, а сам будет выступать в роли реализатора проекта

1. Будет ли облагаться НДФЛ (13%) инвестиционные взносы, полученные на банковский счет физического лица (Заказчика) от юридического лица (Инвестора)?

2. Следует ли при данных условиях создавать инвестиционное товарищество?

Ответы юристов (5)

2. Следует ли при данных условиях создавать инвестиционное товарищество?

нет инвестиционное товарищество заключать не надо, достаточно заключить инвестиционный договор

Статья 8. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности

1. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

2. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

при этом в договоре юрлицо будет указано как «Инвестор», а физлицо как «Застройщик», так же вы можете предусмотреть вознаграждение Застройщика за осуществление указанных в схеме действий — то есть данный инвестиционный договор будет иметь элементы агентского договора

Статья 1005. Агентский договор

1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.

3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия.

4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.

при этом физлицо будет уплачивать НДФЛ только со своего вознаграждения

Статья 208. Доходы от источников в Российской Федерации и доходы от источников за пределами Российской Федерации

6) вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей, выполненную работу, оказанную услугу, совершение действия в Российской Федерации.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте!

В соответствии со ст.210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме. В данном случае поступившие взносы на строительство объекта являются не доходами, а скорее расходами, связанными с реализацией инвестиционного проекта, поэтому налоговую базу такие средств не образуют.

При расторжении инвестиционного договора между физическим лицом и инвестором в данном случае должна возвращаться сумма взноса по этому договору, которая не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц. Соответственно также и поступивший взнос не должен подлежать НДФЛ. Впоследствии, когда объект будет сдан в эксплуатацию, с суммы вознаграждения физ.лицо обязано будет уплачивать НДФЛ

Согласно п.3 ст.228 НК РФ при возникновении налоговой базы налогоплательщики не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию.

Исчисление и уплата сумм налога производятся налогоплательщиком самостоятельно.

Здравствуйте. Статья 208. «Доходы от источников в Российской Федерации и доходы от источников за пределами Российской Федерации» Налогового кодекса РФ регулирует все виды доходов облагаемые НДФЛ. Ваш случай там не предусмотрен, следовательно налогом такие поступления не облагаются.

Доходом заказчика,
подлежащим обложению налогом, является превышение взносов лиц, участвующих в
инвестировании строительства, над фактической стоимостью имущества (затратами
на строительство) при условии, что такая сумма инвестиционного дохода согласно
инвестиционному контракту остается в распоряжении заказчика. Аналогичная
позиция содержится по инвестированию в долевое строительство — в Постановлениях
ФАС Волго-Вятского округа от 05.09.2005 N
А38-6626-17/820-2004(17/31-2005) и ФАС Дальневосточного округа от
10.08.2005 N Ф03-А51/05-2/2240.

Начну со второго вопроса.

В соответствии со п.3 ст.3 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. N 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»:

3. Сторонами договора инвестиционного товарищества могут быть коммерческие организации, а также в случаях, установленных федеральным законом, некоммерческие организации постольку, поскольку осуществление инвестиционной деятельности служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям. Физические лица не могут являться сторонами договора инвестиционного товарищества.

Таким образом в предложенной ситуации вклады могли бы объединить инвесторы (в виде инвестируемых денежных средств) и застройщик (в виде земельного участка). Однако, застройщик, являясь физическим лицом, не может быть членом такого товарищества в силу прямого запрета закона. Соответственно в состав товарищества могли бы входить только инвесторы. Однако, исходя из приложенной схемы, одним из инвесторов также является физическое лицо. Но даже если бы инвесторы были юридическими лицами, на мой взгляд, теряется смысл такого товарищества, поскольку достижения его основной цели без участия застройщика, владеющего земельным участком, — представляется невозможным.

Смотрите так же:  Транспортный налог с лошСил

Теперь что касается основного вопроса. Я бы не утверждал так однозначно, что инвестиционные взносы не будут облагаться НДФЛ. И вот почему.

В соответствии с п.3 ст.4 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями — то есть правомочиями, составляющими право собственности на капитальные вложения, которыми являются в рассматриваемой ситуации инвестиционные взносы.

Согласно ст. 6 того же Закона инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Таким образом нельзя утверждать, что при невыполнении застройщиком своих обязанностей возврату подлежит лишь инвестиционный взнос, согласно процитированной норме, инвесторы вправе требовать в свою собственность передачи объекта капитального строительства.

Кроме того, как разъяснено Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского Кодекса, при этом если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Исходя из анализа вышеуказанных норм и разъяснений, можно придти к выводу, что физическое лицо, выступающее в качестве заказчика/застройщика, получая инвестиционные взносы, будет получать их в качестве:

1) платежей за недвижимое имущество, состоящее из объекта капитального строительства (которое будет создано в будущем) и земельный участок (который уже есть);

2) платежей за работы, необходимые для строительства.

В первом случае к отношениям будут применены правила ГК о купле-продаже, во втором — о строительном подряде. Но, в любом случае, физическое лицо при таком толковании будет получать доход, просто сроки выполнения своего обязательства у него наступят существенно позднее, чем момент получения оплаты.

Расценивать инвестиционные взносы в качестве займа (взнос получил — взнос вернул), при котором действительно не возникло бы никаких налоговых обязательств с учетом вышеприведенных норм — полагаю неверным.

Вместе с тем необходимо отметить, что если в качестве заказчика/застройщика выступало бы юридическое лицо — плательщик НДС и налога на прибыль, в силу прямого указания закона вывод был бы иным.

Согласно подп.4 п.3 ст. 39 НК РФ не признается реализацией товаров, работ и услуг операция по передаче имущества в качестве вклада по договору простого товарищества, договору инвестиционного товарищества. Ст.278.2 НК РФ регулирует особенности определения налоговой базы по доходам, полученным участниками договора инвестиционного товарищества. Таким образом в случае, когда заказчиком/застройщиком в схеме выступает юридическое лицо, вопросов порядка налогообложения не возникает в силу прямого регулирования данных отношений положениями Налогового кодекса РФ.

Необходимо при этом отметить, что ст.214.5 НК РФ содержит условия определения налоговой базы по НДФЛ физических лиц — участников инвестиционного товарищества. Но введена данная норма Федеральным законом от 28.11.2011 г., тогда как запрет физическим лицам выступать в качестве участников инвестиционного товарищества, с которого было начато изложение данного ответа, введен Федеральным законом от 21 июля 2014 г., соответственно последний имеет большую силу.

Ну и вдобавок необходимо иметь в виду, что у налоговых органов могут возникать вопросы о ведении физическим лицом предпринимательской деятельности без соответствующей регистрации: ведь можно расценить деятельность по строительному подряду в качестве направленной на извлечение прибыли, поскольку взаиморасчеты будут вестись на систематической основе.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Может ли физическое лицо выступать инвестором при строительстве здания нежилого назначения?

Может ли физическое лицо выступать инвестором при строительстве здания нежилого назначения (без заключения договора долевого участия) если речь идет не о строительстве жилого дома, а например, о строительстве магазина, бара, гостиницы.

Является ли обязательным условием такого договора передача результата инвестиционной деятельности (объекта недвижимости/его части) в собственность инвестора?

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 774 вопроса .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

1) В соответствии с Федеральным закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» физическое лицо может выступать в качестве инвестора.

2) В договоре в принципе может быть прописано все, что угодно (в рамках законодательства РФ). Только если инвестору по договору в итоге не передается результат его инвестиционной деятельности, то как этот договор может классифицироваться как инвестиционный? Никак.

а если предусмотреть в договоре не передачу объекта в собственность, а например, право заключения последующего договора аренды с этим инвестором (или иные права, иную выгоду)?

В соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54
«О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Исходя из этого, в рамках толкования понятия инвестиционного договора в сфере строительства необходимо иметь четкий субъект договорных правоотношений. В данном случае это права на здание/часть здания. Поэтому, в моем юридическом понимании право заключения последующего договора аренды и иные права не могут быть отрегулированы в инвест. договоре на строительство. Но как я писал выше, в договоре в принципе может быть прописано все, что угодно. Другой вопрос, что такой договор может просто не иметь надлежащей юридической силы.

Консультация юриста бесплатно

Не очень давно в 2014 году наш законодатель лишил физических лиц, в том числе и индивидуальных предпринимателей инвестировать что либо в рамках совместной деятельности.

Статья 1041 ГК РФ предусматривает в п. 2, что сторонами договора простого товарищества (договора о совместной деятельности), заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Однако пункт 3 статьи уточняет — особенности договора простого товарищества, заключаемого для осуществления совместной инвестиционной деятельности (инвестиционного товарищества), устанавливаются Федеральным законом «Об инвестиционном товариществе».

Пункт 3 статьи 3 Федерального закона «Об инвестиционном товариществе» от 28.11.2011 N 335-ФЗ гласит: физические лица не могут являться сторонами договора инвестиционного товарищества. Можно сказать, что учитывая ст. 1041 ГК РФ, в данном пункте речь идет не об индивидуальных предпринимателях, а просто и физических лицах, ан нет: данная редакция существует с 2014 года, предыдущая редакция была такой: «физические лица могут быть сторонами инвестиционного товарищества в случае, если они являются индивидуальными предпринимателями, зарегистрированы в установленном порядке и осуществляющими предпринимательскую деятельность без образования юридического лица».

Похожие вопросы

Может ли физическое лицо выступать в роли субподрядчика в строительстве?

Может ли физическое лицо выступать субподрядчиком при строительстве?

Может ли физическое лицо сдать в аренду нежилое помещение себе, как ИП?

Может ли физическое лицо сдавать в аренду нежилое помещение

Могу ли я как физическое лицо выступать агентом на торгах по банкротству?

Договор инвестирования строительства дома

Один из популярных способов приобрести собственное жилище – принять участие в завершении возведения дома, например, с помощью договора инвестирования строительства. Этот документ обладает своими особенностями, которые в корне отличают его, к примеру, от договора долевого строительства.

Понятие и содержание договора инвестирования

Инвестирование в строительство требует значительных вложений от капиталодержателя, (вне зависимости от назначения здания — жилое или нежилое), а формальная сторона вопроса в этом деле крайне важна, так как договор — это фундаментальная основа, подтверждающая права и обязанности инвестора.

Отличия от участия в долевом строительстве

Договор инвестирования подразумевает внесение владельцем денежных средств застройщику для того, чтобы тот имел возможность завершить строительство. Взамен застройщик предлагает инвестору определенное вознаграждение:

  • Передачу права собственности на недвижимость;
  • Право на безвозмездное пользование помещением – чаще всего эта схема реализуется, когда участники – юрлица, и речь идет о нежилом помещении;
  • Возврат денег вместе с процентами после реализации завершенного строительства.

Так образом, договор участия в долевом строительстве (жилого или нежилого здания) – это инвестирование исключительно в будущее жилье (физическое лицо получает готовую квартиру или дом взамен своих вложений), а сделка об инвестировании – получение определенных бонусов от застройщика (характерна для юридических лиц).

Важно: в инвестиционном соглашении не должно быть терминов, характерных для договора подряда, – иначе этот документ будет расценен налоговыми органами именно таковым, а внесенные средства будут считаться не инвестициями, а авансовыми платежами.

Чтобы быть уверенными, что вы составляете верный документ, изучите образец.

Особенность условий соглашения заключается в том, что инвестор сохраняет за собой право:

  • Распоряжаться объектом вложения по своему усмотрению, в том числе уступать его третьим лицам;
  • Самостоятельно определять объект вложений;
  • Требовать от застройщика исполнения своих обязательств ко времени;
  • Обращаться в суд для взыскания неустойки и получения компенсации за неисполнение договора (только при включении этого положения в документ).

К особенностям условий сделки об инвестировании постройки здания (в отличие от долевого участия) нужно отнести:

  • Длительное время отношений между инвестором и застройщиком;
  • Обе стороны получают определенную выгоду от договоренности;
  • Полученные деньги расходуются застройщиком исключительно на цели строительства, что подтверждается сметой;
  • Инвестор не имеет права вмешиваться в работу застройщика.

Следует отметить ключевые отличия договора инвестирования от долевого участия:

  • Его не обязательно регистрировать в госорганах;
  • Инвестиции могут быть неденежными (например, передача стройматериалов или оказание услуг, в т.ч. по проектированию);
  • Ответственность застройщика регламентируется только положениями договора, в том время как при долевом участии за нарушителя «возьмется» государство.

Еще одно существенное отличие – условия по залогу. При долевом строительстве жилого здания часть имущества застройщика является залоговым, при инвестировании вкладчик рискует больше, так как ему залога не предоставляется.

В нашей стране не редки ситуации, когда застройщик не может осилить объем заданной работы в одиночку, т.к. капиталы на застройку требуются колоссальные. Если инвестор обладает значительными средствами, инвестиции в такие проекты — довольно прибыльное дело.

Существенные положения (жилые дома и нежилые здания)

В Гражданском кодексе нет строгого описания образца и того, какие пункты должен включать в себя этот документ, однако в соответствии с общепринятой практикой при инвестициях в стройку и заключении договора (или нежилого здания) дома с физическим лицом необходимо включить следующие существенные условия (тут они схожи с долевым строительством):

  • Место и время составления;
  • Кто является лицами по обязательствам – если соглашение составляется в пользу третьих лиц, это также должно быть прописано;
  • Предмет обязательства – что именно строится застройщиком;
  • Порядок вознаграждения инвестора – если это жилье, то должен быть указан алгоритм его передачи в собственность вкладчика, если деньги – срок возврата платежей и процентная ставка.
Смотрите так же:  Как заверять приказ

К другим существенным условиям договора, в отличие от долевого, относятся:

  • Стоимость сделки – сумма выплачивается разом или периодическими платежами;
  • Срок действия документа и штрафные санкции, если застройщик не успел закончить постройку к оговоренной дате– обычно это 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка, помноженной на сумму сделки и число дней просрочки (1/150, если инвестор – физлицо);
  • Ответственность обеих сторон за отказ исполнять условия соглашения – например, застройщик может расторгнуть договор, если инвестор просрочил платежи более чем на 2 месяца;
  • Гарантийный срок – обычно это 5 лет для самой постройки и 3 года – для инфраструктуры, срок отсчитывается от дня передачи объекта инвестору.

Кроме того, в текст договора о постройке жилого или нежилого здания следует включить существенные условия страхования ответственности, например, если застройщик не успевает вовремя сдать объект или инвестор просрочивает платеж.

Помните, что строительство — специфическая сфера. Перед подписание договора убедитесь, что у вас достаточно профессиональных ресурсов, которые способны обеспечить вам качественный результат по завершении строительства.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В соответствии с законом, заключение сделки инвестирования строительства жилого дома может быть только с юридическим лицом. Физические лица между собой такое соглашение заключать не имеют право.

Конкретизируем – сторонами контракта являются:

  • Инвестор – тот, кто вкладывает свои средства (физлицо или юрлицо);
  • Застройщик – юридическое или ИП, осуществляющий возведение объекта;
  • Подрядчик – юридическое или ИП, непосредственно строящий дом (в договоре упоминается, если застройщик и подрядчик – одно и то же лицо);
  • Правообладатель – третье лицо, которое получает выгоду от контракта инвестирования (например, родители могут вкладывать деньги в строительство, чтобы их ребенку досталось готовое жилье) — физические лица.

Если составляется договор инвестирования строительства нежилого здания, то к статусу застройщика существенных требований не предъявляется (обычно, в образцах этот параметр отсутствует). Если же речь идет о возведении многоквартирного жилого дома, то застройщик должен:

  • Являться именно юрлицом (не ИП!);
  • Иметь разрешение на постройку от муниципалитета;
  • Обладать собственностью на участок, где строится дом, либо оформить его в долгосрочную аренду.

Гражданский кодекс не заставляет юридических и физических лиц производить обязательную регистрацию при инвестициях в строительство, так как эта договоренность не относится к сделкам, совершаемых с недвижимым имуществом, а регулирует взаимоотношения финансового характера. Договор считается заключенным по факту его подписания всеми заинтересованными контрагентами.

Как только объект будет завершен, переходите к регистрации договора инвестирования, при этом регистрации будет совершена только в области требований инвестора на недвижимость.

При желании можно провести регистрацию договора раньше, в этом случае инвестор будет защищен в большей степени и сможет потребовать компенсации за нарушение условия договоренности в суде на менее шатких основах.

Инвестирование в недвижимость, в первую очередь, выгодно крупным риэлторским агентствам, имеющим достаточно капитала и обширную клиентскую базу для последующей реализации

Риски инвестора

В современном законодательстве, к сожалению, контракту инвестирования строительства дома не уделено существенного внимания, и регламентированного (или рекомендованного) образца составления соглашения нет. Поэтому появляются определенные риски из-за неоднозначных формулировок, которых необходимо избежать, например:

  • В договоре не прописан срок окончания работ – обязательно требуйте конкретизации сроков от юридического лица, чтобы исключить возможность долгостроя;
  • Не указаны характеристики объекта, который передается инвестору после постройки – так застройщик оставляет возможность передать вкладчику квартиру совсем не ту, которую обещал;
  • Не прописаны все юрлица, застройщики и подрядчики, участвующие в сделки – вторая сторона может быть лишь участником «цепочки», и если она разорвется, то у инвестора не останется никого, кому можно предъявить взыскания;
  • Не указано целевое расходование инвестиций – застройщик, юридическое лицо, способно потратить деньги на любые цели, не связанные со строительством;
  • Не описан размер компенсации, если в соответствии с договором строительства жилого дома с физическим лицом застройщик не исполнит свои обязательства или если инвестор решит отказаться от прав на квартиру и получить возврат деньгами;
  • Не прописан механизм контроля – инвестор, к примеру, должен получить доступ к смете и отчетной документации.

Чтобы избежать мошенничества и попадания в пирамиду, лучше лишний раз проверить застройщика:

  • Убедитесь, что юридическое лицо имеет все нужные разрешения и лицензии, а также состоит в СРО;
  • Проверьте, не является ли он участником судебных тяжб;
  • Выедите на стройку и убедитесь, что возведение дома идет по плану генерального строительства;
  • Проконтролируйте, чтобы фактический и строительный адреса соответствовали друг друга;
  • Поищите отзывы о застройщике.

Также не лишним будет показать договор юристу, чтобы тот оценил возможные риски.

В идеале, прежде, чем подписывать договор, необходимо провести экспертную оценку его содержания — вам поможет компетентный юрист или хороший аудитор

Таким образом, договор инвестирования строительства – это документ, в соответствии с которым физическое лицо, предприниматель или государственный орган власти вкладывают средства в строительство дома или нежилого объекта с целью получения прибыли. Обычно это квартира, дом или денежное вознаграждение. Может быть заключен в пользу третьих лиц, . Единой формы составления соглашения нет, но в нем должны быть прописаны существенные условия, характерные этой группе договоров. Обязательно вычитывайте содержание и проверяйте застройщика, чтобы не столкнуться с мошенниками.

Покупка жилого дома у физ. Лица до начала строительства: минимизация рисков покупателя

Меня интересует вопрос снижения рисков при покупке объекта недвижимости на этапе до начала застройки у физического лица.

Сегодня я посетил будущий комплекс частных домов (планируется ок. 12 лотов). Дома будут сделаны в формате дуплексов. Таким образом, у конкретного здания, помимо меня, будет еще один владелец.

По информации от продавца, владеет проектом группа физических лиц. При приобретении дома сделка будет заключать в форме договора купли-продажи между мной и одним из этих физических лиц. Дом, который я рассматриваю возможность приобрести, еще не начали строить. Частично построен только один из объектов на участке.

Земля, на которой ведется строительство, по словам продавца, была куплена у группы частных владельцев и перемежевана в соответствии с новым планом строящихся домов.

Для заключения договора необходимо оплатить 25% от стоимости дома. Оставшуюся часть требуется оплатить равными ежеквартальными платежами (при этом само здание будет построено примерно через полгода после первого платежа). Объектом продажи являются здание и земельный участок под ним, а также сзади и перед фасадом.

Пожалуйста, помогите с ответами на следующие вопросы:

1. Насколько безопасной для покупателя можно считать такую форму сделки? Какие основные риски вы видите в совершении подобной покупки? Как крайний вариант развития ситуации мы рассматриваем исчезновение продавца после получения части средств и отказа достроить дом. Какие действия возможно предпринять покупателю в данном случае?

2. Какие действия мне необходимо предпринять перед заключением сделки для минимизации рисков?

3. Какие детали важно описать в договоре купли-продажи для максимальной безопасности покупателя?

4. Какие документы необходимо получить от физического лица продавца и каким образом их нужно проверить?

5. Какие механизмы получения финансовых гарантий от физического лица можно использовать в данной ситуации? Можно ли документально закрепить ответственность физического его имуществом на случай срыва/задержки строительства?

6. Существует ли практика привлечения гарантий сторонних организаций (страховых компаний, банков) в сделке между двумя физическими лицами и какие формы подобных гарантий целесообразно использовать в данном случае?

Большое спасибо за помощь.

Ответы юристов (14)

отвечу на все Ваши вопросы по порядку:

1. «Насколько безопасной для покупателя можно считать такую форму сделки? Какие основные риски вы видите в совершении подобной покупки? Как крайний вариант развития ситуации мы рассматриваем исчезновение продавца после получения части средств и отказа достроить дом. Какие действия возможно предпринять покупателю в данном случае? „

-необходимо запросить документы на землю (свидетельство, договор аренды), выписку из Единого государственного реестра недвижимости как на землю, согласования на строительство, разрешения, проект строительства со всеми отметками о регистрации, возможно, есть договор инвестирования, документы на физических лиц (кто они — учредители одного юридического лица или ИП)

2. “ Какие действия мне необходимо предпринять перед заключением сделки для минимизации рисков?»

после того, как Вы запросили все документы Вам необходимо проверить каждое лицо, разрешения, договоры, правоустанавливающие документы. Обязательно проверьте паспорта физических лиц на их действительность (www.fms.gov.ru). При наличии положительного результата анализа документов, возможно подготовить предварительный договор

3. «Какие детали важно описать в договоре купли-продажи для максимальной безопасности покупателя?» Если на данном этапе идет речь о не сданном объекте — не объект недвижимости, так как нет свидетельства с его юридическим адресом, то и продавать нечего. На данном этапе возможен договор долевого участия, инвестирования, предварительный договор или другой (зависит от документов).

4. «Какие документы необходимо получить от физического лица продавца и каким образом их нужно проверить?» В п.1 я описала примерный перечень документов. обязательно запросите актуальную выписку из реестра недвижимости (про землю), проверьте паспорта, основание участия физических лиц в проекте.

5. «Какие механизмы получения финансовых гарантий от физического лица можно использовать в данной ситуации? Можно ли документально закрепить ответственность физического его имуществом на случай срыва/задержки строительства?» Все обязательства можно описать в предварительном договоре

6.«Существует ли практика привлечения гарантий сторонних организаций (страховых компаний, банков) в сделке между двумя физическими лицами и какие формы подобных гарантий целесообразно использовать в данном случае?» Поскольку статус физических лиц не ясен (возможно ИП), то трудно сказать можно ли запросить гарантию. Как правило запрашивают гарантии платежеспособности покупателя банковская гарантия, задаток и т.д.)

Уточнение клиента

Светлана, большое спасибо.

Если позволите, два уточнения.

По вопросу 5. Обязательства в предварительном договоре могут быть прописаны с указанием того, что продавец гарантирует постройку объекта в такой-то срок и в случае нарушения обязательств передает в мою собственность иное свое имущество (дом, квартиру, т.п.)? Либо такой практики в договорах двух физических лиц (не ИП) нет?

По вопросу 6. Банковская гарантия может быть запрошена только для подтверждения платежеспособности покупателя? Могу ли я запросить ее для подтверждения намерений продавца построить объект недвижимости? С содержанием гарантии «если второй участник сделки не построит к такому-то дню дом, сданный в эксплуатацию, и не заключит со мной договор его продажи — банк выплачивает мне сумму, равную сумме внесенных платежей».

08 Февраля 2014, 20:28

Есть вопрос к юристу?

прежде всего убедитесь, что застройщик имеет свидетельство о праве собственности на земельный участок.

Смотрите так же:  Порядок заполнения справки о дтп формы 154

Риск недостройки дома и бегства застройщика с деньгами будет существовать всегда. Единственно возможная профилактика — не платить ничего заранее, авансом.

Застройщик может продать один и тот же строящийся дом нескольким покупателям одновременно — такие случаи бывали. Поэтому гарантией здесь может быть оформление Вашего права собственности на земельный участок. То есть, вручая застройщику первый платёж в 25%, ооформите это куплей продажей земельного участка. Если застройщик добросовестный — возражать не будет. Если возразит, значит… имеет какие-то другие планы на этот дом и участок.

Закрепить документально можно любые гарантии застройщика. Но это — пустая бумага; со сбежавшего застройщика не получить ничего.

Поэтому единственной реальной гарантией будет оформление на Ваше имя земельного участка: хоть что-то у Вас останется. Предложите застройщику такой алгоритм: я покупаю у Вас участок — это один договор; а вы, застройщик, строите на участке дом — это второй договор.

Сторонние организации — банки и страховые компании — теоретически могут поручиться за застройщика. Но вряд ли будут это делать: слишком велик риск недостроя. Поэтому всё ж таки акцентируйте внимание на праве собственности на землю.

Егор, добрый вечер!

Первоначально следует проверить имеющиеся у застройщика документы на право пользования земельным участком и право строительства дома.

Земельный участок может быть на праве собственности, а может быть и в аренде. При этом необходимо удостовериться в разрешенном виде использования земельного участка. Если разрешенный вид использования — индивидуальное жилищное строительство, то дуплекс не может быть на нём построен. Дуплекс — это не индивидуальный жилой дом, а скорее — многоквартирный. Поэтому существует риск того, что такой дом может быть признан самовольной постройкой (в связи с его несоответствием разрешенному виду использования земельного участка) и снесен по иску органов местного самоуправления или прокуратуры.

Я полагаю, что в свидетельстве о праве собственности на земельный участок или в договоре аренды земельного участка (других правоустанавливающих документах на землю) должен быть указан разрешенный вид использования — для строительства многоквартирного жилого дома (или дуплекса, или таунхауса и т.п.).

Соответственно, необходимо проверить путем получения выписки из ЕГРП действительность права владения и пользования застройщиком земельным участком.

Обязательно у застройщика должно быть разрешение на строительство и проектная документация на дом.

Уточнение клиента

Сергей, большое спасибо.

Это крайне ценное замечание.

Подскажите, пожалуйста, существует ли возможность, что продавец мог оформить данные половины дома в качестве индивидуальных домов? Если я правильно понимаю, у него в этом случае под каждую половину здания должен быть отдельный документ на землю и документы на строительство?

Или одна «коробка» на два хозяина — в любом случае либо многоквартирный дом, либо один индивидуальный с неясным разделением собственности между двумя хозяевами?

08 Февраля 2014, 20:38

Добрый день, Егор.

В данном случае Вы не можете заключить договор купли-продажи, поскольку объекта недвижимости еще нет.

Вообще сделка такого рода достаточно рискованная.

Сейчас Вы можете заключить предварительный договор купли-продажи, в котором установите срок, по истечении которого между Вами и продавцом будет заключен основной договор купли-продажи дома и земельного участка под ним. При этом в договоре прописать внесение оплат в счет исполнения основного договора купли-продажи.

А самый лучший вариант — это оформить земельный участок в собственность и заключить договор строительного подряда с застойщиком. Так у Вас будет гораздо больше гарантий.

Из документов Вам нужно в обязательном порядке проверить првоустанавливающие документы на земельный участок, каков вид разрешенного использования для данного земельного участка, разрешение на строительство, согласованные госорганом проекты застройки.

  • существует риск того, что такой дом может быть признан самовольной постройкой (в связи с его несоответствием разрешенному виду использования земельного участка) и снесен по иску органов местного самоуправления

Коллега Берестов совершенно верно отметил этот риск. Поэтому весьма важно оформит Ваше право собственности на землю: в случае чего Вы сможете изменить вид назначения землепользования. Как говорится, хозяин — барин.

Егор, согласен с коллегами в том, что следует первоначально заручиться куплей-продажей земельного участка.

Но при этом если разрешенный вид использования земельного участка всё же соответствует предполагаемому строительству жилого дома в виде дуплекса.

Вообще я считаю, что идеальным в Вашем случае видом договора был бы договор участия в долевом строительстве жилого дома, с его государственной регистрацией в Росреестре.

Полностью согласен с коллегами. Сделка весьма сомнительна и правовые гарантии установить для нее практически невозможно. Единственный выход, оформлять земельный участок на Вас или хотя бы в залог под обязательства постройки дома. Деньги (оставшиеся 75 %) выплачивать только после завершения этапов строительства дома. Например, фундамент построили, еще 10 %, построили стены под крышу, еще 25 % и т.д. А не по срокам, как указанно ежеквартально. Все это прописать в договоре. Правильнее будет заключить договор подряда. И конечно же проверить все документы, разрешение на строительство, документы на землю.

  • идеальным в Вашем случае видом договора был бы договор участия в долевом строительстве жилого дома, с его государственной регистрацией в Росреестре

Коллега Берестов считает совершенно правильно; но, судя по всему, данный вариант невозможен: застройщик слишком «мелкий», это частные лица, а не фирма. Поэтому остаётся один вариант — с оформлением права собственности на землю.

И, как советует коллега Винокуров — платить поэтапно, по мере выполнения работ, заключив договор подряда.

Иначе слишком много рисков остаться ни с чем. Проще купить уже построенный дом, пусть и дороже, но рисков много меньше.

Договор долевого участия заключить не получится, т.к. дом строить будет физическое лицо. А застройщиком по 214 закону может быть только юридическое лицо.

В соответствии со ст. 2 Закона «Об участии в долевом строительстве»:

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:1) застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

Поэтому тут трудно предложить какую то правовую конструкцию. Совершенно правильно пишет коллега Костомаров И.Ю., при малейшем подозрении лучше отказаться от такого приобретения.

В дополнение к вышесказанному предлагаю:

1) Можно заключить предварительный договор купли-продажи доли в жилом доме с земельным участком, в котором предусмотреть все существенные условия: предполагаемый срок заключения основного договора, стоимость доли дома, стоимость доли земельного участка, порядок оплаты. Предлагаю указать что предоплата 25% является задатком.

Положительные стороны предварительного договора:

— в случае уклонения продавца от оформления основного договора Вы сможете через суд обязать продавца заключить основной договор;

— Ваш задаток будет обеспечительной мерой, т.к. в случае если продавец откажется в дальнейшем от продажи он будет обязан вернуть сумму задатка в двойном размере;

— сможете взыскать убытки.

отрицательные стороны предварительного договора:

— сам факт в будущем наличие риска взыскивать 25% предоплаты.

-если Вы откажетесь покупать, то задаток Вам не вернется.

2) Скорее всего продавец заключил договор с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Уточните, кто застройщик, если это так, то просто заключите договор перемены лиц в ДДУ. Обратите внимание что договор перемены лиц по ДДУ так же должен регистрироваться в юстиции как и основной договор.

Уточнение клиента

Галина, большое спасибо.

По пункту два. Насколько мне рассказал продавец, тут несколько другая ситуация. Несколько физических лиц выкупили землю, размежевали и наняли строительную компанию построить на ней дома. И затем эти физ. лица дома уже продают.

То есть застройщик тут — фактически группа физ. лиц.

08 Февраля 2014, 20:42

Егор, можно запросить у застройщика договор страхования ответственности перед третьими лицами, что позволит Вам избежать рисков невозврата сумм. Предварительный договор возможно подписать в присутствии нотариуса. Причем строитель может предоставить любое обеспечение своего обязательства. Но до всех этих действий рекомендую, все-таки, проверить документы на землю и запросить выписку из реестра недвижимости.

Дуплекс — это единый жилой дом, один объект недвижимости, построенный по одному проекту, по одному разрешению на строительство, но с разными отдельными входами.

Трудно представить, чтобы на такое здание можно было получить два разрешения на строительство. Возможно, у коллег было что-то подобное в практике, но я уверен, что такое здание подпадает под понятие многоквартирного жилого дома.

спасибо за отзыв!

Отходил ненадолго, сейчас прочитал Ваши уточнения.

Предусмотреть залог какого-то имущества застройщика, как вид обеспечения обязательства? Теоретически возможно, но застройщик на такое никогда не пойдёт. Он будет искать более «авантюрны» или доверчивых покупателей.

Банковская гарантия обеспечения обязательства? Для застройщика-физ.лица банк гарантию делать не будет.

Так что поставьте застройщику условия6

1. Оформление купли-продажи земельного участка под выплату 25% стоимости будущего домовладения.

2. Поэтапная оплата по мере выполнения работ (пусть где-то как-то и авансовая, но — поэтапная).

Если застройщик — честный человек и не имеет умысла обжулить покупателей, то что бы ему не согласиться? А если не согласится — есть основания подозревать его в планировании «кидалова».

ДДУ злесь вряд ли прокатит, они частные лица, и не будут заморачиваться с ДДУ: слишком «геморрно».

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Похожие публикации:

  • Договор на монтаж печи Мастер-печник Кириленко Станислав Вячеславович. Авторский сайт Договор подряда ДОГОВОР БЫТОВОГО ПОДРЯДА «____» ____________________ 201__ года __________________________________________________________________________________ , […]
  • Пенсия без стажа работы в россии Стаж и пенсия не работая как законно получить стаж, пенсионные баллы и пенсию не работая или на неофициальной работе Сколько нужно стажа для пенсии По новой пенсионной реформе минимальный стаж для назначения пенсии по старости и […]
  • Образец приказа о проведении обучения по охране труда рабочего персонала ПРИМЕРНЫЙ ОБРАЗЕЦ ПРИКАЗА об обучении и проверке знаний по охране труда работников в организации Автор: admin. 18 Сен 2009 в 19:42 ПРИМЕРНЫЙ ОБРАЗЕЦ ПРИКАЗА об обучении и проверке знаний по охране труда работников в организации. « […]
  • Могилев аВ Информатика учеб Пособие для студ Пед Вузов Информатика. Могилев А.В., Пак Н.И., Хённер Е.К. Содержатся обширные сведения по теоретическим основам информатики, программному обеспечению, языкам и методам программирования, вычислительной технике, информационным системам, […]
  • Госпошлина на захоронение Об утверждении правил по захоронению и содержанию кладбищ в городе Алматы Решение XVIII сессии I-го созыва Алматинского городского Маслихата от 25 марта 1998 года. Зарегистрировано Управлением юстиции города Алматы 24 апреля 1998 […]
  • Оформить загранпаспорт через интернет уфа Оформить загранпаспорт через интернет уфа Загранпаспорт оформляется в УФМС России по Республике Башкортостанг. Уфа, ул. Рязанская, 1/1, тел. 250-37-41 Документы для оформления загранпаспорта Ксерокопия всех заполненных страниц […]