Какие бывают договора дарения

Содержание:

Регистрация дарения

В законодательстве РФ, договорные отношения по одариванию одного лица другим, регулируются главой 32 ГК (Гражданского кодекса) РФ. Ст. 572 ГК РФ, определяет дарение как безвозмездный процесс перехода прав на имущество, от дарителя к одаряемому. При этом, со стороны бывшего собственника не должно быть никаких условий для нового хозяина, по распоряжению этим подарком.

Договоры дарения бывают реальные и консенсуальные, при этом, первый вид подразумевает непосредственную передачу подарка при заключении сделки. Консенсуальный или договор обещания откладывает процесс перехода прав собственности на вещь до какого-то момента, который определяет даритель. Лицо отчуждающее имущество, обычно ставит условие одаряемому, и после того как это условие исполнится, к одаряемому перейдут все права собственности на дар. Требование не должно приносить для отчуждающего лица личную имущественную выгоду.

Необходимо отметить, что обещание может быть связано просто с какой-либо датой, не имеющей отношение к сторонам, и может быть приурочено к личности гражданина принимающего дар (свадьба, юбилей, получение высшего образования).

Когда необходима регистрация дарения

Договора могут быть в следующих формах:

  • устной;
  • простой письменной.

Устно можно заключить сделку, когда законодательство не требует письменного закрепления.

Письменные договора обязательны:

  1. Если дарителем является юридическое лицо, а сумма подарка более 3000 рублей.
  2. Договор содержит обещание в будущем.
  3. Для отчуждения недвижимости.

При этом государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимое имущество. Сам договор регистрировать не нужно.

Регистрацией прав собственности на недвижимое имущество, является внесение записи в единый государственный реестр о правах на недвижимость (ЕГРП). Данная процедура будет являться доказательством существования права, которое было зарегистрировано.

В целях переоформления прав собственности на недвижимость, нужно обратиться с соответствующим заявлением регистрационный орган (Росреестр).

Необходимо собрать перечень необходимых документов, убедившись в том, что они соответствуют требованиям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и вместе с заявлением подать их на регистрацию.

Требуется ли регистрация договора дарения недвижимости

Ранее, оформление процесса одаривания проходило в два этапа:

  1. Регистрация договора дарения.
  2. Регистрация перехода права собственности.

С 1 марта 2013 года, согласно ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ отменена регистрация следующих видов договоров:

  • договор купли-продажи жилых помещений. В их список входят жилые дома, комнаты, квартиры и т.д.;
  • договор купли-продажи предприятий (ст. 560 ГК РФ), то есть самостоятельного, организационно-обособленного хозяйствующего субъекта с правами юридического лица, который производит и сбывает товары, оказывает услуги и выполняет работы;
  • договора дарения недвижимого имущества;
  • договора об отчуждении недвижимости по выплату ренты (ст. 584 ГК РФ). Рентой являются периодические платежи, которые одно лицо, плательщик ренты обязан выплачивать другому лицу, рентополучателю в счет получения прав собственности на имущество.

С учетом данных изменений, регистрации подлежит только переход права собственности, а сам договор не нужно регистрировать. Он вступает в силу с момента подписания.

Государственная регистрация права собственности по договору дарения

Порядок проведения записи перехода прав на недвижимость следующий:

  • регистрирующий орган (Росреестр) принимает необходимые документы и регистрирует их;
  • проводится проверка законности сделки и правовая экспертиза документов;
  • проверяется наличие или отсутствие противоречий между существующими правами на объект и заявленными;
  • в Единый государственный реестр прав на недвижимость вносят запись;
  • выдается свидетельство о произведенной регистрации прав или вносятся записи в правоустанавливающие документы.

С момента прохождения последнего этапа, новый собственник становится правообладателем на подарок в полном объеме и его права можно оспорить только в суде.

Заявление на регистрацию договора дарения

Сделки с недвижимостью, как и права собственности на недвижимое имущество, регистрируются в Росреестре. Если права на имущество возникли до 1998 года, то регистрировать его или нет, является выбором собственника. Так как до этого года не существовало установленного законом порядка регистрации в соответствующем органе. Но те или иные правоустанавливающие документы все равно должны быть в наличии.

Для прохождения процедуры регистрации сделки необходимо подать заявление с приложенным к нему пакетом документов. Если от одной из сторон выступает представитель, то его полномочия должны быть подтверждены нотариально заверенной доверенностью.

Заявления для регистрации имеют обязательную форму и содержание. Бланки есть в регистрирующем органе и на сайте Росреестра. Документ заполняется заявителем собственноручно или по его просьбе, регистратором. Заявление подписывается подающим лицом в присутствии регистратора. Если заявление с пакетом документов направляется посредством почты, то роспись на заявлении и сделка по одариванию объектом недвижимого имущества должны быть удостоверены нотариусом. Пакет документов направляется по почте с описью, заказным письмом с уведомлением и объявленной ценностью.

Заявление подается в единственном экземпляре, лицом отчуждающим недвижимость.

Документы для регистрации дарения

В целях регистрации сделки по переходу прав на подарок, необходимо подать следующий перечень документов:

  • заявление о государственной регистрации сделки одаривания, в единственном экземпляре;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрационные действия.
  • документы удостоверяющие личность для физических лиц (в том числе для представителей), то есть паспорт;
  • учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями (копии и оригинал) для юридического лица как стороны в договоре, свидетельство о регистрации организации, документ о постановке на учет в налоговом органе;
  • подлинники и копии документов, подтверждающие полномочия представителя физического и/или юридического лица. Причем в доверенности, должно быть указание на совершение и регистрацию сделки по одариванию;
  • правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности дарителя на объект соглашения;
  • договор дарения в количестве экземпляров по одной для каждой стороны и дополнительный, для регистратора;
  • подлинник плана жилого помещения, удостоверенный органом осуществляющим учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа. К оригиналу должны быть приложены нотариально заверенные копии;
  • справки о лицах, имеющих право пользования жилой недвижимостью, с указанием наличия такого права. Документы должны быть заверены ответственным должностным лицом за регистрацию граждан по месту пребыванию и месту жительства.
  • кадастровый план земельного участка;

Если собственность совместная или членом семьи/лицом, состоящим на регистрационном учете, является несовершеннолетний, необходимо дополнительно предоставить

  • нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение;
  • разрешение органов опеки и попечительства.

Госпошлина за регистрацию дарения в Росреестре

С 1 января 2015 года, размеры государственной пошлины за услуги Росреестра изменились, за большинство регистрационных действий оплата увеличилась, в полтора, два раза. Причиной являются изменения в Налоговом кодексе.

Статьей 333.33 НК РФ определены размеры пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество. По договорам об отчуждении недвижимости госпошлина составляет для физических лиц 2000 рублей, для юридических — 22 000 рублей.

Стороны сами определяют, на кого возложить оплату государственной пошлины. Что бы уплатить ее, нужно указать реквизиты в регистрирующем органе, произвести оплату в банке и предоставить и квитанцию с ксерокопией в Росреестр.

Можно непосредственно в договоре указать, кто будет производить оплату за регистрацию соглашения.

Сроки регистрации дарения

Законодательством предусмотрено десять дней для регистрации дарения недвижимости. Исчисление происходит с того дня, как стороны подали заявление в регистрационный орган и внесена запись в журнал учета входящих документов.

После того, как специалист юстиции принял пакет бумаг, он выдает расписку заявителю (дарителю, потому что именно он подает заявление), из содержания которой следует, что документы получены и сроки регистрации сделки дарения. Указывается дата начала и окончания срока.

В течение указанного срока, документы проходят проверку на соответствие законодательству и полноте сведений. В случае возникновения сомнений вышеуказанных положений принимается решение о приостановке срока регистрационных действий, не более, чем на 1 месяц. Если замечания не устранены, выносится отказ в регистрации, в обратном случае, вносится соответствующая запись в Единый государственный реестр прав. Заявитель может написать заявление о продлении срока регистрации до 3 месяцев, в случае возникновения сложностей по устранению замечаний.

Регистрация дарения квартиры

Можно подарить только приватизированную квартиру, это главное правило при отчуждении квартиры. Для совершения регистрационных действий, необходимо собрать весь пакет документов, указанных в законодательстве.

Смотрите так же:  Пособие по уходу за ребенком тюмень

Если лицо не является абсолютным хозяином имущества, к примеру, покупатель жилья в недостроенном доме, то подарить он может только имущественные права на квартиру, с оговоркой в договоре на то, что имущество перейдет в собственность только после завершения строительства и получения свидетельства о праве собственности.

В договоре нужно указать всю информацию и недвижимости: город, улицу, номер дома, квартиры, количество комнат, площадь (общую и жилую).

Регистрация дарения земельного участка

Земля является для государства особо охраняемым объектом и сделки с ней контролируются. Регулируется процесс одаривания широкой нормативной базой, включая Земельный кодекс и иные правовые акты. Подарок в виде земельного участка может сопровождаться назначением, если он относится к землям сельхоз назначения и т.д.

Земля регистрируется в общем порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ. При этом следует отметить, что для регистрации договора дарения, помимо всего прочего, потребуется наличие кадастрового паспорта, с указанием границ, категории, видом разрешенного использования и площади. Если на земле находится дом, то на него нужно предоставить отдельный правоустанавливающий документ, свидетельство о регистрации и технический паспорт.

Регистрация дарения доли квартиры

В случае, если у квартиры несколько хозяев, один из них может подарить свою долю в праве собственности при условии, что она выделена. Для этого не нужно брать разрешение у владельцев других долей. Если же жилье находится в совместной собственности (как правило, это касается супругов), то для совершения сделки потребуется получение согласия второго собственника.

В дарственной должно быть указано количество лиц проживающих и прописанных на всей жилплощади. Один собственник может подарить квартиру поделив ее на доли и отдав каждому одаряемому по одной. При этом, в договоре будут указаны все одаряемые и размер долей каждого их них. Все стороны сделки должны будут поставить свои подписи под составленным документом.

Заключение

Регистрация является последним этапом по переоформлению прав на подарок. Никаких действий в период ее прохождения совершать не нужно, за исключением возможности приостановления срока регистрации из за ошибок в документах. После прохождения процедуры, полноценный собственник может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

К заявлениям и иным документам, предъявляются строгие требования. Нельзя допускать описок, сокращений, неточной информации о подарке, исправлений. Документы, количество которых составляет более двух, должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью выдавшей их организации.

Необходимо так же правильно составлять договор. В случае допущения в нем ошибок, регистрационные действия будут приостановлены. Это приведет к тому, что момент вступления в права собственности наступит позже.

Стороны договора должны знать, что для регистрации договора, нет необходимости его заверять нотариально, так как законодательством это не предусмотрено. Принимать подарки более 3000 рублей, имеют право только физические лица и некоммерческие юридические лица. Отчуждать могут как физические, так и любые юридические лица.

Важным условием для осуществления регистрации сделки является то, что стороны должны быть совершеннолетними и дееспособными. В противном случае, для принятия дара потребуется согласие и участие законных представителей в процессе одаривания.

Какие бывают виды дисциплинарных взысканий по ТК РФ?

Виды дисциплинарных взысканий определяются не только Трудовым кодексом РФ (далее — ТК РФ), но и другими федеральными законами. О том, что такое дисциплинарный проступок и взыскание вообще, какие виды взысканий существуют и как их применяют, расскажет наша статья.

Что является дисциплинарным проступком?

К служащим, совершившим дисциплинарный проступок, применяются определенные меры воздействия. Под проступком при этом подразумевается неисполнение либо ненадлежащее исполнение сотрудниками своих обязанностей, т. е. нарушение норм права и/или неисполнение распоряжений администрации предприятия, требований локальных нормативных актов (должностных инструкций, правил трудового распорядка и др.). Перечень действий (видов бездействия), которые могут квалифицироваться как трудовой проступок, содержится в п. 35 постановления Пленума ВС РФ от 17.03.2004 № 2.

Рассматриваемое явление определяется 2 основными признаками:

  1. Дисциплинарные взыскания применяются только за нарушения трудовой дисциплины (отказ от общественной нагрузки, к примеру, проступком признать нельзя).
  2. Нарушения должны носить виновный характер, т. е. должна быть доказана вина работника в их допущении. Например, неявка на работу из-за стихийного бедствия либо введения военного положения, не будет являться прогулом, поскольку вины работника в том, что такие обстоятельства имеют место и препятствуют его выходу на службу, нет.

Особенности дисциплинарных взысканий

Меры ответственности в сфере трудовых отношений можно условно разделить на общие (основные) и специальные:

  • общие перечислены в ст. 192 ТК РФ;
  • специальные используются в отношении только определенных категорий работающих граждан и устанавливаются соответствующими федеральными законами, уставами или положениями.

Что касается упомянутых в Трудовом кодексе РФ видов дисциплинарного взыскания первого типа, то они применяются в отношении всех работников, т. е. независимо от места службы и исполняемых трудовых функций. Специальные же применимы только к тем лицам, на которых распространяет свое действие конкретный специализированный правовой акт (например, сотрудники МВД, таможни и т. п.). Однако при этом важно помнить, что запрещено налагать на персонал наказания, не оговоренные трудовым законодательством (например, штрафы взыскивать нельзя).

Право воспользоваться мерой воздействия имеет только работодатель, т. е. руководитель предприятия и/или другое лицо, которому даны соответствующие полномочия. Он же осуществляет выбор наказания. При этом, в соответствии с ч. 5 ст. 192 ТК РФ, следует брать в расчет тяжесть проступка и сопровождающие его совершение обстоятельства. Если при рассмотрении, например, дела о восстановлении на работе суд посчитает, что увольнение несоразмерно противоправному деянию, то требование работника может быть удовлетворено.

Если в течение последующего года после применения взыскания гражданин не будет совершать противоправных деяний, то он автоматически признается не имеющим никаких наказаний. Также вернуть статус добропорядочного сотрудника до окончания годичного срока возможно путем передачи руководству личного ходатайства, по просьбе непосредственного руководителя или по инициативе самого работодателя.

Взыскания по Трудовому кодексу РФ

Виды дисциплинарных взысканий по ТК РФ:

Если с первыми двумя видами дисциплинарных взысканий всё ясно: они не влекут для сотрудника каких-либо существенных неудобств и лишь дают право работодателю при повторном допущении нарушения применить более серьезное взыскание (увольнение), то на последнем пункте стоит остановиться подробнее.

Дело в том, что не всякое увольнение считается дисциплинарным, а лишь то, которое осуществлено по указанным в ч. 3 ст. 192 ТК РФ основаниям, в числе которых:

  1. Причины, установленные некоторыми пунктами ст. 81 ТК РФ:
    • у сотрудника уже имеется взыскание, но он многократно без уважительных причин нарушает трудовую дисциплину (п. 5);
    • единичный грубый проступок (п. 6);
    • потеря доверия к лицу, имеющему дело с материальными ценностями, из-за его виновных действий (п. 7);
    • потеря доверия к лицу, не урегулировавшему конфликт интересов (п. 7.1);
    • совершение работником, осуществляющим воспитательные функции, аморального действия (п. 8);
    • необоснованное решение руководителя предприятия, его заместителя, главного бухгалтера, повлекшее ущерб имуществу организации (п. 9);
    • единичный грубый деликт, совершенный руководителем предприятия или его заместителем (п. 10).
  2. Прекращение трудовых отношений с педагогическим работником по п. 1 ч. 1 ст. 336 ТК РФ за грубое несоблюдение норм устава учреждения. При этом проступок должен быть повторным в течение 1 года.
  3. Расторжение договора со спортсменом из-за дисквалификации на 6 и более месяцев, нарушение антидопинговых требований (ст. 348.11 ТК РФ).

Какие меры относятся к специальным видам взысканий?

Как уже говорилось выше, помимо описанных в ТК РФ к видам дисциплинарных взысканий относятся те, которые устанавливаются:

  1. Федеральными законами. Например, ст. 41.7 федерального закона «О прокуратуре…» от 17.01.1992 № 2202 вводит меры трудовой ответственности в виде строгого выговора, понижения в классном чине и другие способы воздействия, применяемые к прокурорским работникам. Также еще ряд законов, регулирующих трудовую деятельность в отдельных сферах, содержат специфические категории взысканий, не оговоренные ТК РФ.
  2. Уставами. Здесь следует отметить, что под уставом понимается не локальный документ предприятия, а нормативный акт, утвержденный федеральным законом или принятый в порядке, устанавливаемом законом (ч. 5 ст. 189 ТК РФ). Так, ст. 4 федерального закона «Устав о дисциплине…» от 08.03.2011 № 35-ФЗ указывает на такую меру воздействия для служащих в сфере атомной энергетики, как предупреждение о неполном соответствии занимаемой должности или выполняемой работе.
  3. Положениями. В данном случае положение также должно быть утверждено законодательно. В качестве примера можно упомянуть положение о дисциплине работников ж/д транспорта, утвержденное постановлением Правительства РФ от 25.08.1992 № 621. В п. 15 этого документа говорится о лишении свидетельства на право управления локомотивом и другим ж/д транспортом именно как о виде ответственности.
Смотрите так же:  В полисе осаго нет номера авто

Общие правила привлечения к ответственности по ст. 193 ТК РФ

Основные положения о применении взысканий содержатся в ст. 193 ТК РФ. В частности, к таковым относятся следующие правила:

  1. Для применения мер ответственности существует срок давности. Он равен 1 месяцу, который начинает исчисляться со дня обнаружения деяния. При этом в срок не засчитываются дни болезни сотрудника и любого вида отпуска, в том числе без содержания или в связи с обучением. Кроме того, указанный срок прерывается, если требуется провести процедуру учета мнения представительного органа трудящихся.
  2. Наказание может быть применено не позднее 6 месяцев с момента совершения проступка. Если же нарушение было обнаружено после ревизии или аудиторской проверки — не позднее 2 лет.
  3. За одно правонарушение положено одно взыскание. Однако если после привлечения к ответственности сотрудник продолжает нарушать дисциплину, то работодатель имеет право применить новые меры воздействия (вплоть до увольнения).

Наказания и порядок их применения

Условия применения рассматриваемых видов наказания установлены ст. 193 ТК РФ. Согласно данной норме, работодатель должен соблюсти следующий алгоритм действий:

  1. Запросить у виновного лица письменное объяснение. Требование рекомендуется оформлять тоже письмом и информировать сотрудника об указанном запросе под подпись. Если гражданин не появляется на рабочем месте, указанное требование следует направить ему по почте ценным отправлением с описью вложения. На представление объяснений сотруднику дается 2 дня. В случае отказа дать объяснения либо при невозможности вручить требование работнику (например, гражданин не получил письмо на почте и оно было возвращено) администрация предприятия по истечении 2 дней с момента уведомления работника или возврата письма составляет соответствующий акт. Данный документ понадобится на судебном процессе при его инициировании работником как доказательство того, что работодатель выполнил правила привлечения сотрудника к ответственности.
  2. Издать приказ о применении к гражданину методов воздействия. В нем должен быть описан проступок и указан вид дисциплинарного взыскания. Если речь идет об увольнении, то составляется 1 приказ, а не 2 отдельных (о наложении взыскания и расторжении трудовых отношений) — на это обратил внимание ВС РФ в определении от 09.11.2012 № 60-АПГ12-7.
  3. Ознакомить работника под подпись с указанным приказом, на что дается 3 дня после его составления. В этот срок не включаются дни, когда лицо отсутствует на работе. Если гражданин отказывается от ознакомления, администрация составляет соответствующий акт.

Итак, виды дисциплинарных взысканий делятся на 2 большие группы: общие и специальные. Общие описаны в ТК РФ и применяются ко всем работникам. Специальные содержатся в специализированных нормативных актах и распространяются только на тех людей, которые подпадают под эти правовые источники. Правила и порядок применения любых видов наказаний одинаковы для всех категорий граждан и указаны в ТК РФ.

Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)

При покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ), Покупатель юридически становится соинвестором строительства дома. Но чем ДДУ принципиально отличается от других типов договоров соинвестирования стройки?

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками). Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Девелоперами для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.1, ФЗ-214).

Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги Откроется в новой вкладке.»>Застройщику/Девелоперу на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома), и после окончания строительства получает от Девелопера именно эту квартиру.

Последние законодательные изменения в условия расчетов дольщиков с Застройщиками по Договорам долевого участия (ДДУ), начиная с 2019 года – описаны ниже.

Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги. Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства).

Например, договор паенакопления в случае Откроется в новой вкладке.»>приобретения квартиры в ЖСК, тоже подразумевает совсем другие отношения сторон. Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой (т.е. пайщиком) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.

Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от всех остальных договоров покупки квартир, не подразумевает Покупателя коммерческим партнером Девелопера, а потому обеспечивает для дольщика особые (снижающие риск) условия, и ставит его в привилегированное положение перед Застройщиком. Отчасти это похоже на привилегированные условия вкладчика в банке, когда он передает деньги на депозит на четко установленных условиях, не становясь при этом партнером банка, и не участвуя в его коммерческих рисках.

Договор долевого участия (ДДУ) обязательно должен содержать информацию о том, что он составлен и заключен в полном соответствии с нормативами, описанными в Откроется в новой вкладке.»>законе о долевом строительстве – ФЗ-214..

Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать по ссылке далее в статье.

Условия Договора долевого участия в строительстве

ДДУ должен содержать ряд существенных (обязательных) условий, без наличия хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным (Откроется в новой вкладке.»>п.4, п.5, ст.4 ФЗ-214).

В частности, к существенным условиям Договора долевого участия относятся:

  • Определение/идентификация конкретного объекта долевого строительства (квартиры – ее площади, планировки, этажа, и расположения на этаже), согласно проектной документации Застройщика;
  • Сроки строительства (срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику);
  • Цена договора, сроки и порядок платежей (сразу или в рассрочку);
  • Гарантийный срок на переданную дольщику квартиру;
  • Указание, каким способом Девелопер обеспечивает исполнение своих обязательств по договору (договор страхования, отчисления в компенсационный фонд или счета эскроу – об этом ниже).

Причем, если Девелопер нарушает установленные сроки передачи квартиры, то он выплачивает дольщику неустойку (пени) за каждый день просрочки, в размере (для физлиц) одной стопятидесятой текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.6, ФЗ-214).

Цена договора (стоимость квартиры) указывается фиксированная, и не может быть изменена в одностороннем порядке. Фиксируется, как правило, стоимость одного квадратного метра квартиры. Но при этом, закон допускает изменение цены по обоюдному согласию сторон, если это условие прямо предусмотрено в договоре.

Гарантия на квартиру дает право дольщику при обнаружении дефектов и изъянов в новой квартире, потребовать от Застройщика их устранения за свой счет, либо компенсации затрат дольщику на самостоятельное устранение дефектов. Гарантия на элементы конструктива (пол, стены, потолок, проемы и т.п.) по закону предусмотрена не менее 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года.

Помимо существенных условий, в Договор долевого участия также вносятся «иные» (дополнительные) условия, которые не являются обязательными, но допустимы законом, и вносятся по соглашению сторон при оформлении покупки квартиры в строящемся доме.

К «иным» условиям ДДУ, в частности, относятся:

  • Порядок сдачи и приемки работ (в т.ч. подписанияОткроется в новой вкладке.»>Передаточного акта);
  • Возможность Откроется в новой вкладке.»>уступки прав требования по договору;
  • Возможность одностороннего отказа от исполнения договора;
  • Порядок урегулирования претензий;
  • Форс-мажор, и другие условия, на усмотрение сторон.

Некоторые Застройщики транслируют в Договор долевого участия массу статей законодательства. Но особого смысла это не имеет, т.к. действие ДДУ регулируется законом ФЗ №214, а значит, стороны все равно действуют в правовом поле этого закона. Другими словами, даже если Застройщик решит исказить какой-то пункт, прописанный в законе, например, установит гарантийный срок на квартиру не 5 лет, а 3 года, то этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

Заключение Договора долевого участия

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – как вид договора – строго регламентируется законом ФЗ-214, который принят в целях защиты прав дольщиков от неправомерных или безответственных действий Девелопера/Застройщика. Этот закон не только устанавливает обязательные условия для ДДУ, но и определяет правила его заключения.

В отличие от Откроется в новой вкладке.»>других типов договоров с Застройщиками, Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации. Это закрепляет права дольщика на конкретную квартиру, а также исключает возможность Откроется в новой вкладке.»>«двойных продаж» в новостройках. Именно с момента государственной регистрации, ДДУ считается заключенным.

Смотрите так же:  Чем воспользоваться каско или осаго

Откроется в новой вкладке.»>Порядок регистрации ДДУ (в т.ч. как проверить, зарегистрирован ли договор Застройщиком) – см. в отдельной заметке по ссылке.

Заключив Договор долевого участия, Покупатель (дольщик) приобретает достаточно широкий пакет полномочий, который способствует реализации его права на получение новой квартиры, равно как и защищает его интересы на всех этапах строительства. В частности, если Застройщик приостановил ход строительства, то дольщик имеет право расторгнуть договор ДДУ (Откроется в новой вкладке.»>пп.1.1, п.1, ст.9 ФЗ-214), и вернуть не только внесенную им сумму, но и проценты за пользование деньгами, в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.9, ФЗ-214). Причем, период пользования деньгами считается с момента внесения дольщиком денег по договору, и до момента возврата ему всей суммы с процентами. А это уже довольно ощутимая цифра.

Мало того, если Застройщик вовремя не выплатил дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные проценты за просрочку возврата денег (Откроется в новой вкладке.»>п.6, ст.9 ФЗ-214).

Такие возможности ДДУ являются действенным инструментом самозащиты Покупателя, и хорошим стимулом для Девелопера вести себя хорошо.

Подробнее о защите прав дольщиков, заключивших ДДУ, см. статью Глоссария – «Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-214 — Закон о долевом строительстве».

Официальную справку о регистрации ДДУ можно почитать Откроется в новой вкладке.»>здесь (сайт Правительства Москвы).

Платежи по Договору долевого участия

Оплата цены Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) должна происходить после его заключения и после его регистрации в Росреестре. Такой порядок оплаты прямо указано в Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.5, закона ФЗ-214.

Платежи по ДДУ проводят в безналичной форме – со счета Покупателя на счет строительной компании.

Дольщик может производить оплату ДДУ единовременно или поэтапно (внося платежи по частям), в зависимости от того, как эти условия оплаты прописаны в договоре. При этом просрочка платежа дольщиком может обернуться для него уплатой пени, а просрочка более чем на 2 месяца дает право Застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор ДДУ.

С 2017 года законодательно введен альтернативный вариант оплаты Договора долевого участия (ДДУ) – через счет эскроу. Механизм Откроется в новой вкладке.»>расчетов с Застройщиком через эскроу счет направлен на защиту интересов дольщиков, и гарантирует им возврат вложенных денег, в случае нарушения Застройщиком обязательств по ДДУ (подробнее об этом – см. по ссылке).

А с 01.07.2019 оплата ДДУ через счета эскроу становится обязательной для всех Застройщиков (это требование закона), но только в том случае, если первый ДДУ проекта был зарегистрирован после этой даты.

Помимо всего прочего, к покупке квартир по Договору долевого участия лояльно относятся и банки; именно этот тип договора покупки новостройки , с точки зрения банков, несет в себе минимальные риски. Соответственно, именно при этом типе договора можно взять наиболее выгодную Откроется в новой вкладке.»>ипотеку .

— Некоторые нюансы Договоров долевого участия (ДДУ): что там должно быть обязательно, и на что обратить особое внимание.

При этом Покупателю необходимо держать в уме, что хоть ДДУ и является наиболее безопасным договором софинансирования строительства, но все же он не гарантирует дольщику, что Девелопер выполнит свои обязательства безупречно и в заданные договором сроки. Не гарантирует он и того, что строительство не остановится, а компания-застройщик не объявит себя банкротом.

Кроме того, Откроется в новой вкладке.»>условия Договора долевого участия (ДДУ) бывают разные, и каждый Застройщик формулирует их по своему (в рамках требований ФЗ-214), стараясь смягчить для себя ответственность по отдельным пунктам договора (подробнее – см. по ссылке).

А с января 2017 года Девелоперы обязаны выкладывать на своих сайтах проект ДДУ, чтобы каждый потенциальный дольщик мог заранее ознакомиться с условиями договора.

В чем выражается защита дольщиков при заключении ДДУ?

Основной вывод таков – Договор долевого участия (ДДУ), по сравнению с остальными типами договоров, дает дольщику гораздо больше прав в отношении требования квартиры. А финансовая защита дольщиков выражается в том, что заключение ДДУ дает им возможность компенсировать потери и убытки, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств. Перечень конкретных финансовых мер ответственности Застройщика за неисполнение Договора долевого участия – см. по указанной ссылке.

Периодические поправки в закон ФЗ-214 постоянно усиливают ответственность Застройщиков и, соответственно, все больше защищают интересы дольщиков. Например, вложенные в строительство жилья деньги дольщиков защищаются следующими механизмами:

  • с 2014 года – обязательное Откроется в новой вкладке.»>страхованием ответственности Застройщика;
  • с 2017 года – создание единого Откроется в новой вкладке.»>компенсационного фонда долевого строительства;
  • с 2019 года – обязательное условие расчетов по Договорам долевого участия через специальные Откроется в новой вкладке.»>эскроу-счета, где средства дольщиков попадают под защиту банков и АСВ (Агентства по страхованию вкладов).

Подробнее обо всех этих «страховочных механизмах» рассказано в отдельных заметках по приведенным ссылкам.

О том, какой вариант «страховки» выбран, Застройщик обязан написать в своей Откроется в новой вкладке.»>Проектной декларации, публикуемой им для каждого своего строительного проекта.

Отдельной защитой дольщика, заключившего ДДУ, является его право Откроется в новой вкладке.»>расторгнуть договор с возвратом уплаченных по нему денег и процентов за пользование этими деньгами (подробнее – по ссылке).

Можно еще добавить, что если дольщик – физлицо, то на его отношения с Девелопером распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в части, не урегулированной ФЗ-214).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Как происходит процесс покупки новостройки и, в частности, процесс заключения договора с Застройщиком, подробно рассказано в нашей Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (интерактивная карта, откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Здравствуйте! Скажите, какие основные риски возникают при покупке квартиры по ДДУ? Ведь абсолютной гарантии он не дает?

Здравствуйте! Основной риск ДДУ для Покупателя – это банкротство Застройщика. В этом случае предъявлять ему претензии (с требованием квартиры или выплаты неустойки) уже бессмысленно, т.к. банкротство – это официальный отказ от выполнения своих обязательств. Правда, компенсационный фонд или расчеты через эскроу-счет (см. о них выше в статье) созданы для того, чтобы снять и этот риск.
Другие риски ДДУ (не критичные) связаны с нарушением исполнения условий договора Застройщиком. От большинства из них защищает закон ФЗ-214, но не всегда. Подробнее о нюансах покупки квартиры по ДДУ можно почитать заметки в разделах «Вопросы и ответы для первичного рынка» и «Примеры ошибок». Или выбрать тег «ДДУ» в «поиске по сайту».

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Похожие публикации:

  • Цены на услуги адвокатов в нижнем новгороде Цены на услуги адвокатов в нижнем новгороде 2 Гражданские дела 2.1 Составление искового заявления, ходатайства - 3000 руб. 2.2 Полное участие адвоката во всех судебных заседаниях суда первой инстанции - от 10000 руб. 2.3 Составление […]
  • Арест имущества в отсутствие должника Арест имущества в отсутствие должника Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей […]
  • Претензия на товар с недовесом Образцы претензий Претензия - это требование истца к ответчику о выполнении определенных обязательств: уплате долга, возмещении убытков, уплате штрафа, устранении недостатков поставленной продукции, проданной вещи или выполненной […]
  • Список документов на возврат налога за квартиру Отражение стандартных вычетов на детей в программе «Декларация» + Письмо ФНС от 12 ноября 2015 года №БС-4-11/[email protected] Отражение стандартных налоговых вычетов на детей в программе «Декларация» производится довольно просто. Самое первое […]
  • Пособие 3000 рублей Продление пособия по уходу за ребенком от 1.5 до 3 лет в 2019 году В 2019 году в России продолжается обсуждение вопроса о выплате ежемесячного пособия по уходу за ребенком до достижения 3 лет. Соответствующее поручение еще весной […]
  • Образец заявления к приставам на арест имущества должника Заявление о наложении ареста на имущество должника При подаче судебному приставу заявления о наложении ареста на имущество должника (если данный вопрос не был решен на стадии судебного разбирательства) взыскатель (или его […]