Что такое агентский договор в недвижимости

Организатор торгов

— собственник вещи или обладатель имущественного права,

— либо специализированная организация.

В ФЗ об исполнительном производстве предполагается, что продажа имущества должника осуществляется только специализированными организациями, а недвижимое имущество — специализированными организациями, имеющими такое право (статья 54, статья 62 ФЗ об исполнительном производстве). Продажа имущества на комиссионных и иных договорных началах в соответствии с нормами ФЗ об исполнительном производстве также осуществляется через специализированные организации. Публичные торги — торги, которые проводятся в порядке исполнения решения суда. Правила, предусмотренные статьей 448 и 449 Гражданского Кодекса РФ, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени, т.е. со специализированной организацией заключает договор поручения, комиссии или агентский собственник заложенного имущества.

В ФЗ об ипотеке установлено, что в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени (статья 59 ФЗ об ипотеке), т.е. в соответствии с ФЗ об ипотеке договор заключает не собственник заложенного имущества (залогодатель), а залогодержатель. Публичные торги, проводятся по заявке судебного пристава-исполнителя. Специализированные организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги (статья 62 ФЗ об исполнительном производстве). Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного пристава-исполнителя (статья 63 ФЗ об исполнительном производстве).

В заявке судебного пристава-исполнителя должны быть указаны данные, которые позволяют точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (в соответствии со статьей 554 Гражданского Кодекса РФ), а также стартовую цену реализуемого имущества, определяемую в соответствии с требованием статьи 52 ФЗ об исполнительном производстве. В статье 62 ФЗ об исполнительном производстве определен обязательный перечень документов, прилагаемых судебным приставом-исполнителем к заявке.

К заявке прилагаются:

1) копия исполнительного документа;
2) копия акта ареста имущества, составленного судебным приставом-исполнителем;
3) документы, характеризующие объект недвижимости;
4) копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком или право собственности на него, в случае продажи отдельно стоящего здания.

При продаже права долгосрочной аренды судебный пристав-исполнитель в дополнение к вышеуказанным документам прилагает (статья 62 ФЗ об исполнительном производстве):

1) копию договора аренды;
2) копию свидетельства о регистрации договора аренды;
3) копию документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, из которого следует возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором в результате торгов.

При продаже права на объект незавершенного строительства судебный пристав-исполнитель в дополнение к указанным в статье 62 ФЗ об исполнительном производстве документам прилагает:

1) копию решения об отводе земельного участка;
2) копию разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.

Кто же может выступать в качестве специализированной организации? В начале применения ФЗ об ипотеке специалистами было высказано мнение, что организовывать торги недвижимого имущества могут юридические лица, имеющие право совершать операции с недвижимостью, т.е. такое право имеют риелторские организации, получившие лицензию в соответствии с Положением о лицензировании риелтерской деятельности, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 года № 1407. Однако постановлением Правительства РФ от 8 мая 2002 года № 302 настоящее постановление признано утратившим силу, а согласно Федеральному закону от 8 августа 2001 года № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» лицензирование риелторской деятельности прекращается со дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Правительством РФ был создан Федеральный долговой центр при Правительстве РФ, который действовал на основании Положения о Федеральном долговом центре (ФДЦ) при Правительстве РФ, утв. постановлением Правительства РФ от 6 января 1998 года № 6, постановления Правительства РФ «О реализации конфискованного и арестованного имущества» от 23 апреля 1999 года № 459. ФДЦ был создан в целях упорядочения процесса реализации имущества, конфискованного или арестованного на основании судебных решений или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество. Причем ФДЦ имел исключительные права по исполнению данных задач. Реализация имущества осуществлялась либо ФДЦ, его территориальными органами, либо организациями, с которыми ФДЦ заключал договоры о проведении торгов. Постановлением Правительства РФ от 21 декабря 2000 года № 980 Федеральный долговой центр при Правительстве РФ ликвидирован, а его функции переданы Российскому фонду федерального имущества.

Российский фонд федерального имущества действует на основе Устава специализированного государственного учреждения при Правительстве РФ Российский фонд федерального имущества, утв. постановлением Правительства РФ от 25 декабря 2002 года № 925. Специализированное государственное учреждение при Правительстве РФ Российский фонд федерального имущества является федеральным государственным учреждением, осуществляющим в соответствии с законодательством России продажу приватизируемого федерального имущества, реализацию имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также распоряжение и реализацию конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства по основаниям, предусмотренным законодательными и иными нормативными правовыми актами РФ. Иными словами, теперь можно сказать, что организацию публичных торгов должен осуществлять Российский фонд федерального имущества либо, по-видимому, организации, которым Российский фонд федерального имущества передал бы данные полномочия (заключив соответствующий договор).

Организация торгов по реализации заложенного имущества, которые проводятся по соглашению между залогодателем и залогодержателем, определяется самими сторонами договора залога, по-видимому, они сами и могут выбрать организацию, которая проведет торги, либо организовать торги самостоятельно (например, в качестве организатора может выступить залогодатель — собственник имущества).

Угнали машину, что делать: рекомендации и первые шаги

Когда день начинается с такой стрессовой ситуации, как угон автомобиля, это всегда неприятно. Угнать машину могут как ночью, так и при свете дня, с любого места — будь то стоянка возле магазина или возле дома. Но в любом случае потеря транспортного средства – это дополнительные расходы, хлопоты и переживания.

Главное в такой обстановке – действовать рассудительно и без нервов, ведь еще не все потеряно. О том, какие мероприятия предпринимать в случае похищения, расскажем в данном материале. Итак, давайте рассмотрим разные случаи, например, когда автомобиль угнали и никого не нашли, если угнали с документами или требуют выкуп — что делать в такой ситуации, мы и расскажем.

Угнали машину, что делать?

Этот вопрос возникает самым первым у автовладельца в случае пропажи автомобиля. Паниковать не стоит, в данной ситуации существует определенный алгоритм последовательных действий.

Следует помнить, что угон и кража транспортного средства – это юрисдикция правоохранительных органов, на которых возложена обязанность по расследованию подобных злодеяний. Поэтому не стоит сразу же бежать за помощью к влиятельным людям, друзьям или родственникам (только если они не являются сотрудниками полиции). Не нужно тратить время в пустую, в первую очередь необходимо сделать официальное заявление, а лишь потом можно привлекать третьих лиц.

О том, что делать в первую очередь при угоне автомобиля, расскажет видео ниже:

Первоначальные шаги

После обнаружения исчезновения автомобиля с его места нахождения в первую очередь необходимо здраво рассмотреть ситуацию и задаться вопросом, действительно ли машину угнали. Возможно, автомобиль был эвакуирован с места запрещенной парковки, или кто-то из членов семьи, кто имеет ключи или доступ к ним, уехал на нем.

Для проверки на предмет эвакуации из-за нарушения ПДД можно позвонить в службу ГИБДД. Если никто из родственников не забирал авто, и его не эвакуировали, необходимо действовать дальше. О том, что делать и куда звонить, если угнали машину, расскажем далее.

Куда обращаться?

Следующими мероприятиями должны стать обращения в официальные инстанции, которые смогут оказать квалифицированное содействие при угоне.

  • Если ваше авто было подключено к спутниковой сигнализации, то необходимо сообщить о пропаже в диспетчерскую службу защиты.
  • Сделать звонок в правоохранительные органы по номеру «02», и сообщить сотруднику: госномер авто, место нахождения, откуда пропал автомобиль, а также указать приблизительное время исчезновения. Полученные данные об угоне заносятся в базы данных, а также организовываются следующие оперативные мероприятия:
    • проверка осужденных лиц за подобные злодеяния,
    • проверка автостоянок и автосервисов,
    • определение лиц, которые стали очевидцами похищения автомобиля. Также проверяются схемы мнимого угона, выясняется, не было ли сообщение ложным. Поэтому со звонком в правоохранительные органы не стоит медлить.
  • Обратиться с заявлением в ближайший полицейский участок, и изложить суть дела. Официальным подтверждением о принятии заявления является специальный бланк-талон, в котором указывается номер вашего обращения. Отказ в принятии заявления является нелегальным.

Если транспортное средство было передано третьему лицу по доверенности или во временное пользование, и оно отказывается его вернуть по вашей просьбе, обращаться в полицейский участок бессмысленно. В этом случае, скорее всего, сотрудник отклонит ваше заявление, поскольку данный вопрос является гражданско-правовым, и возникший спор необходимо решать в судебном порядке путем подачи виндикационного иска (требование направлено на возврат имущества из чужого нелегального владения).

С правилами подачи и составления заявления более подробно можно ознакомиться в другом материале.

Особые обстоятельства

Автомобиль застрахован по КАСКО

Если автомобиль был застрахован по полному КАСКО (страховые случаи «ущерб» + «угон»), то при похищении транспортного средства владельцу выплачивается полная его стоимость. Однако во избежание каких-либо проблемных ситуаций со страховой компанией необходимо предпринять следующие действия:

  • Уведомить страховщика о наступлении страхового случая в день пропажи автомобиля. Сделать это можно как по телефону, так и другими доступными способами.
  • Не позднее двух суток с момента исчезновения автомобиля необходимо лично обратиться в контору страховой организации с уведомлением. Необходимо предоставить полис КАСКО в оригинале, документацию на транспортное средство, а также сохранившиеся связки ключей с сигнализацией (как правило, наличие сигнализации является обязательным условием для полного КАСКО).
  • Среди представленных документов также должна быть ксерокопия постановления правоохранительных органов о том, что возбуждено дело по факту угона или о том, что злодеяние переквалифицировано на статью о похищении (ст. 158 УК).
  • Если автомобиль не будет найден сотрудниками полиции в течение 2-х месячного срока, вам будет выдана ксерокопия постановления о том, что дело по угону приостановлено. Данную бумагу также необходимо предоставить в страховую организацию, после чего будет начислена страховая выплата.

В отношениях со страховщиком могут быть свои нюансы:

  1. В случае пропажи документов вместе с автомобилем или изъятия их правоохранительными органами, страховая компания может отказать в страховых выплатах (данные правила должны быть прописаны в соглашении по полному КАСКО). Однако некоторые действия страховщика противоречат закону. При предъявлении расписки о том, что документы были изъяты полицией, и ксерокопии постановления о приобщении их к делу, страховщик может попросить отсрочить выплату денег до момента возвращения документации. При наступлении страхового случая наличие документации является дополнительным условием соглашения, которое не имеет определяющего значения. Поэтому любые действия страховщика по отказу в компенсации можно обжаловать в судебной инстанции.
  2. При приобретении автомобиля по договору кредитования, и сумма кредита не была погашена до конца и автомобиль похитили, страховые выплаты должны быть переведены на банковский счет. Если сумма не покрывает денежное обязательство по автокредиту, то хозяин угнанного автомобиля должен будет погасить остаток из собственного кошелька.

Далее мы расскажем о том, что делать с налогом, если угнали автомобиль.

Уплата транспортного налога на угнанное ТС

Как разъяснило Министерство финансов РФ, транспортный налог не подлежит удержанию с автовладельцев, если их транспортное средство числится в угоне и находится в розыске. Данный порядок применяется только с первого числа месяца, следующего за датой похищения автомобиля. Для подтверждения даты пропажи в налоговый орган по месту, где была произведена регистрация, необходимо предоставить ксерокопию постановления о возбуждении уголовного дела.

Смотрите так же:  Нотариус в устиновском районе

Вместе с этим нужно написать соответствующее заявление, в котором указываются следующие сведения:

  • госномер ТС;
  • марка авто;
  • сведения о владельце;
  • ходатайство о не применении налога на время проведения мероприятий по розыску авто.

О том, как что делать, если угнали машину и требуют выкуп, читайте ниже.

Требование выкупа

Спустя некоторое время после выявления пропажи автомобиля к автовладельцу могут поступать звонки с предложением вернуть его за определенную сумму или за совершение определенных действий. Данные действий расцениваются как мошенничество. В практике угонов существует целое направление, которое в народе называют «гоп-стоп».

Оно характеризуется определенными действиями со стороны мошенников, которые начинают звонить хозяину сразу же после угона. Они могут найти номер из базы данных ОСАГО. Разговор начинается с описания примет угнанного ТС, затем злоумышленники называют выкупную стоимость, которая на 20-30% ниже рыночной. Условия выкупа такие: если в течение одного часа владелец не выкупит автомобиль, то его разберут на запчасти. Таким образом, мошенники пытаются обмануть, опасаясь полиции. Возможно, за владельцем авто установлена слежка, и поход в полицию никакой пользы не принесет. Поэтому перед совершением дальнейших действий следует хорошо подумать.

В данной ситуации нет единого универсального совета, тактика поведения будет зависеть от конкретных обстоятельств, а также от совокупности условий.

  1. В первую очередь необходимо удостовериться, что угнанный автомобиль действительно находится у звонивших вымогателей. Для этого следует задать им несколько уточняющих вопросов: какой музыкальный диск вставлен в магнитолу, что содержится в бардачке, что изображено на автомобильном ароматизаторе и другие сведения, которые известны только вам.
  2. Затем может последовать предложение со стандартной схемой: к владельцу подойдет указанное лицо, которому необходимо отдать деньги или номер счета для денежного перевода, а взамен автовладелец получит сведения о месте нахождения авто. Такие действия мошенников могут быть как обман и не обман одновременно. Поскольку автомобиль может действительно находится у злоумышленников, который просто могут и не вернуть. Поэтому вариант «сначала деньги» не подходит, поскольку, получив деньги, у бандитов пропадает заинтересованность в продолжении общения с владельцем авто. Поэтому лучший вариант ведения переговоров – сначала машина, потом деньги. Такая схема для угонщиков является рискованной, поэтому вряд ли будет положительный результат.

Всегда необходимо помнить: в любом случае, даже если автомобиль гарантированно находится в руках злоумышленников, выкупить его будет очень сложно. В таких случаях незамедлительно следует подключать полицию, попросив у вымогателей время на поиски указанной суммы денег. С сотрудниками полиции шансы по поиску угонщика возрастают, а без квалифицированной помощи вероятность лишиться финансов и остаться без машины – стопроцентная.

О том, что делать, если у вас пытались угнать машину, расскажем ниже.

О том, что делать, если угнали авто и требуют выкуп или производят другие мошеннические действия, расскажет специалист в видео ниже:

Попытка злодеяния

Признаками покушения на угон являются:

  • открытые двери (поднятые штырьки);
  • сдвинутое кресло водителя;
  • отсутствие замка зажигания;
  • раскуроченная личинка замков;
  • выдранные провода и другие следы уголовнонаказуемого преступления.

Итак, что делать, если была попытка угона автомобиля? После обнаружения следов покушения на угон необходимо сообщить об этом в полицию. При выезде сотрудников на место покушения необходимо предоставить доступ к автомобилю, сообщить, если недавно пользовались услугами непроверенного автосервиса и другие факты.

Сотрудниками полиции на месте будут зафиксированы все имеющиеся следы взлома. При этих действиях необходимо присутствовать владельцу автомобиля. Для проведения дальнейшего расследования покушения на угон необходимо написать заявление. После чего сотрудник выдаст копию постановления о возбуждении дела, которое необходимо предоставить в страховую организацию для компенсации затраченных денег на восстановление пострадавшего автомобиля.

Однако часто сотрудник полиции предлагает не писать заявление, чтобы у него не появился еще один «висяк». В большинстве ситуаций сам автовладелец не заявляет о факте покушения на угон в официальном порядке, поскольку остается довольным, что машина осталась при нем.

Вероятность найти злоумышленника очень мала, только если в месте нахождения автомобиля не велось видеонаблюдение, или имеются очевидцы происшедшего. В любом случае покушение на угон является своеобразным «звоночком» для принятия мер по защите авто – установка сигнализации и других механических приспособлений.

О том, что делать, если купил угнанный автомобиль, читайте ниже.

Что делать, если приобрели угнанный автомобиль?

Чтобы не попасть в нежелательную ситуацию с приобретением угнанного автомобиля, необходимо до заключения договора проверить юридическую чистоту сделки, а также автомобиль на предмет угона. Для этого созданы специальные базы данных. Однако не всегда приобретатели подержанных автомобилей помнят об этом, тем более, если предлагают взять машину по очень низкой цене.

Итак, что делать, купили машину, она числится в угоне? Об этом вы узнаете при поставке транспортного средства на учет. После осмотра и выявления перебитых номеров кузова и двигателя машину отправляют на экспертизу. Если будет установлено, что транспортное средство находится в угоне, то его арестовывают и помещают на специальную стоянку для выяснения обстоятельств. Дело передается в ближайшее отделение полиции. Если устанавливаются действительные номера машины, то дело передается в тот участок, где было возбуждено уголовное дело.

Если владелец угнанного автомобиля уже получил страховые выплаты, то найденный автомобиль после совершения определенных процедур передается страховщику, который выставляет его на реализацию. Став жертвой в такой ситуации, приобретатель угнанного автомобиля признается добросовестным покупателем (после установления, что лицо не приобрело заведомо краденое авто). Транспортное средство возвращается истинному владельцу.

При совершении операции по покупке авто с частным лицом возврат денег будет очень проблематичным. Однако не стоит отчаиваться и следует требовать от правоохранительных органов проведения полного расследования для поимки злоумышленников, поскольку требовать компенсации не у кого.

О том, что делать, если не отдают авто после угона, рассказано ниже.

Более подробно о том, как не купить угнанную машину и что делать, если такое произошло, расскажет данный видеосюжет:

Как поступить, если не отдают машину после угона?

Для автовладельцев, чей автомобиль был угнан, радостной вестью будет информация о его нахождении. Но, как ни странно это звучит, рано радоваться! Поскольку не всегда найденный автомобиль сразу же возвращается к своему законному хозяину. Если на найденной машине номера идентификации сохранились, то она сразу же возвращается владельцу. Однако процесс передачи может затянуться на очень долгое время.

  1. Если на машине были перебиты номера, то автовладелец должен получить ксерокопию экспертного заключения из криминалистического отдела о данном факте.
  2. Также необходимо заручиться постановлением сотрудника полиции, который возбуждал уголовное дело.
  3. Собрав документацию, необходимо обратиться в ГАИ для получения нового свидетельства о госрегистраци. При этом в паспорт авто вносится отметка об изменении VIN. Возможно, повторного осмотра транспортного средства не потребуется, достаточно только предоставить справку.

Однако не все так просто, ГАИ просто так не возвращает найденный автомобиль. Гражданину может быть отказано в постановке на регистрационный учет ТС, если были обнаружены любые следы изменения идентификационных номеров авто либо фальсификации документации, и если имеются данные о нахождении ТС в угоне. Такие разъяснения можно получить со стороны ГИБДД. И получается, что они противоречат сами себе.

Получив такой отказ, действия сотрудников ГИБДД можно обжаловать. При полном уничтожении номеров и при наличии нескольких претендентов на найденное транспортное средство, хозяин будет определяться при помощи судебной инстанции. Отдельно советуем почитать о том, как обезопасить свое авто от угона.

Что такое отчуждение квартиры?

Для обычного человека, не имеющего никакого отношения к сфере юриспруденции, такая фраза как «отчуждение квартиры» звучит грозно и непонятно. В действительности все не так сложно и страшно — в юридической терминологии так именуется любая сделка с недвижимостью, в результате которой право собственности переходит от одного человека к другому. Отчуждение недвижимости бывает двух видов:

Добровольное отчуждение квартиры

Законодательство Российской Федерации предусматривает такие добровольные формы перехода прав на недвижимое имущество:

  • Мена;
  • Дарение;
  • Продажа;
  • Пожертвование;
  • Договор пожизненного содержания.

Вне зависимости от формы перехода имущества между гражданами, операция непременно оформляется по всем правилам в нотариальном порядке и должна соответствовать нормам закона РФ. Фактически, именно процесс перехода прав собственности на квартиру от одного собственника к другому и называется отчуждением. Все тонкости таких процессов регулируются статьей 235 ГК РФ.

При отчуждении недвижимости нужно обращать внимание на то не находится ли этот объект в долевой собственности, в этом случае необходимо получить согласие сособственников. Также важную роль играет период приобретения квартиры. А именно: если жилое помещение покупалось в период, когда собственник находился в брачных отношениях, для законного свершения сделки необходимо заручиться согласием супруги (супруга).

Правила составления договора на добровольное отчуждение

При переходе прав собственности на квартиру на основании оформления договора дарения, мены или купли-продажи непременно необходимо придерживаться таких рамок:

  • Договора составляются в письменной форме;
  • Собственник, отчуждающий имущество должен предоставить всю правоустанавливающую документацию на квартиру и свои установочные данные;
  • Человек, получающий или приобретающий недвижимость должен предъявить паспорт и другие необходимые документы;
  • Указание точно установленной суммы отчуждаемого имущества (если квартира дарится или жертвуется безвозмездно, эта информация не нужна);
  • Дата составления договора;
  • Описание объекта отчуждения (площадь, регистрационные данные, наличие обременений и т. д.);
  • Иная информация, имеющая значение в конкретной ситуации для обеспечения законности проведения сделки.

Принудительное отчуждение

Иногда случаются ситуации, когда речь идет уже не о добровольной передачи прав собственности на квартиру путем продажи, дарения или мены, а о принудительном отчуждении жилой недвижимости. В каких же случаях возможен именно таков сценарий развития событий?

  • Приговор суда. Конфискация имущества.
  • Решение суда. Если в судебном порядке будет доведено, что квартира была приобретена с нарушением законодательства;
  • Решение судебного органа. Принудительная реализация жилплощади для погашения задолженностей собственника.

Достаточно часто применяется практика наложения запрета на отчуждение конкретной квартиры. До момента прекращения действия запрета, жилье не может быть продано или подарено. Например, если недвижимость была приобретена в ипотеку, банк таким образом гарантирует себе, что квартира не перейдет в пользование третьих лиц до момента погашения кредитных обязательств.

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Часть первая

Нередко арендаторы офисных помещений, оборудования или иных объектов основных средств вынуждены вкладывать в них дополнительные средства: ремонтировать, достраивать, реконструировать или иным способом доводить их до состояния, пригодного для эксплуатации. Посмотрим, как грамотно производить подобные улучшения, чтобы свести к минимуму возможные налоговые риски

По общему правилу, установленному в статье 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать полученное в аренду имущество в исправном состоянии, осуществлять за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание. Арендодатель в свою очередь обязан производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.

Исключением являются лишь несколько ситуаций. Так, при сдаче в аренду имущества по договору проката либо транспортного средства с экипажем все обязанности по поддержанию надлежащего состояния предмета аренды, включая осуществление и текущего, и капитального ремонта, несет арендодатель (ст. 631 и 634 ГК РФ). А если предметом аренды является транспортное средство без экипажа или предприятие в целом, любой ремонт в течение всего срока действия договора аренды должен проводить арендатор (ст. 644 и 661 ГК РФ).

Что относится к улучшениям

Понятие «улучшение арендованного имущества» в действующем законодательстве четко не определено. Этот термин лишь упоминается в статьях 614 и 623 ГК РФ, но подробно не раскрывается.

Улучшение имущества можно охарактеризовать как качественное изменение объекта, то есть такое его преобразование, которое направлено на усовершенствование имущества, улучшение его технических характеристик, расширение функциональных возможностей и т. п. Поскольку в результате ремонта новые качества у объекта не появляются, его назначение не изменяется и технико-экономические показатели не повышаются, ремонт не приводит к улучшению арендованного имущества. Иными словами, улучшением могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта 1 .

ООО «Парусник» решило провести перепланировку офисного помещения, которое оно арендует у сторонней организации. Для этого компания заключила с ЗАО «Мосремстрой» договор на выполнение необходимых работ. По условиям договора ЗАО «Мосремстрой» демонтировало старые межкомнатные перегородки (не затрагивая несущих стен) и вместо них установило новые, заменило двери в кабинеты, а также произвело штукатурные, малярные и отделочные работы.

В результате проведенной перепланировки площадь арендованного помещения и его технологическое назначение не изменились, количество рабочих мест осталось прежним.

Следовательно, в целях налогообложения ООО «Парусник» вправе отнести указанные работы к ремонтным.

Разбираемся в терминах
В целях налогообложения прибыли используются следующие определения (п. 2 ст. 257 НК РФ):

  • достройка, дооборудование, модернизация — это работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта основных средств, повышенными нагрузками или другими новыми качествами;
  • реконструкция представляет собой переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей. Она производится по проекту реконструкции основных средств и имеет целью увеличение производственных мощностей, улучшение качества и изменение номенклатуры продукции;
  • к техническому перевооружению относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств (их отдельных частей) на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.
Смотрите так же:  Институт связи экспертиза

Понятие ремонта в налоговом законодательстве не определено. Проанализировав строительные нормативы, можно сделать вывод, что целью ремонта является устранение повреждений и неисправностей объектов, замена их изношенных конструкций и деталей, а также поддержание имущества в исправном состоянии. При текущем ремонте восстанавливаются (реставрируются) изношенные части и детали. При капитальном ремонте конструктивные элементы объекта заменяются на новые

Изменим условие примера 1. Допустим, штат ООО «Парусник» был увеличен на пять человек. Поэтому цель перепланировки арендованного офисного помещения состояла в высвобождении дополнительных площадей под создание рабочих мест для новых сотрудников. При проведении работ часть старых межкомнатных перегородок разобрали без их последующей замены, что позволило увеличить площади некоторых кабинетов и разместить новых сотрудников.

Поскольку в ходе перепланировки увеличились площади арендованных помещений и возросло количество рабочих мест, в налоговом учете ООО «Парусник» признало проведенные работы реконструкцией.

Улучшения отделимые и неотделимые

Согласно нормам гражданского законодательства улучшения арендованного имущества подразделяются на отделимые и неотделимые.

К отделимым относятся такие улучшения, которые можно отделить от арендованного объекта без причинения вреда и в дальнейшем использовать отдельно от него (например, установка в арендованном помещении кондиционеров или системы видеонаблюдения). Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено в договоре аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

Основным отличием неотделимых улучшений является невозможность отделить их от арендованного объекта без причинения вреда. Правда, что следует понимать под нанесением подобного вреда, нигде не разъясняется. Таким образом, если произведенные улучшения физически прочно связаны с арендованным имуществом (как, например, система вентиляции, охранная или пожарная сигнализация), их нужно относить к неотделимым.

Еще одной особенностью неотделимых улучшений является тот факт, что эти улучшения впоследствии перейдут в собственность арендодателя, так как они являются неотъемлемой частью арендованного объекта.

Отметим, что при классификации произведенных улучшений можно руководствоваться размером затрат на демонтаж и возврат арендованного имущества в первоначальное состояние. Если величина подобных затрат существенна (равна стоимости улучшений или даже превышает ее), улучшения признаются неотделимыми.

Улучшения арендованного имущества могут производиться с разрешения арендодателя либо без его согласия. Стоимость неотделимых улучшений, осуществленных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Исключением из этого правила является аренда предприятия как имущественного комплекса. В соответствии со статьей 662 ГК РФ арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя, последний обязан компенсировать арендатору после прекращения договора аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя

Арендатор, который осуществил неотделимые улучшения арендованного имущества, не получив на это согласие арендодателя, не вправе требовать от него возмещения стоимости неотделимых улучшений. Об этом говорится в пункте 3 статьи 623 ГК РФ.

Налог на прибыль

В налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации. Ведь согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в арендованные объекты основных средств включаются в состав амортизируемого имущества, только если эти улучшения были согласованы с арендодателем.

Поскольку неотделимые улучшения неразрывно связаны с арендованным имуществом, очевидно, что по окончании договора аренды они переходят к арендодателю. Иными словами, арендодатель получает их безвозмездно. На основании пункта 16 статьи 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества и расходы, связанные с такой передачей, не учитываются в целях налогообложения. Значит, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

У арендодателя, безвозмездно получившего неотделимые улучшения, не возникает налогооблагаемого дохода. Дело в том, что в подпункте 32 пункта 1 статьи 251 НК РФ указано следующее. При расчете налога на прибыль не учитываются доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, которые были произведены арендатором.

Вместе с тем арендодатель не вправе увеличить первоначальную стоимость возвращенного ему предмета аренды на сумму неотделимых улучшений. Кроме того, арендодатель не может отдельно амортизировать капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, осуществленные без его согласия и впоследствии переданные ему безвозмездно. Такое право предоставляется арендодателю только при условии, что он возмещает арендатору стоимость произведенных улучшений (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость

Неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного объекта. Значит, возвращая его арендодателю, арендатор передает не только сам объект, но и результаты выполненных работ по улучшению.

В целях исчисления НДС передача на безвозмездной основе результатов выполненных работ признается реализацией товаров (работ, услуг) и, следовательно, облагается налогом на добавленную стоимость. Это указано в подпункте 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ. Значит, при безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан исчислить НДС и уплатить его в бюджет. Аналогичной позиции придерживается и Минфин России (см. письма от 16.10.2006 № 03-03-04/2/218 и от 03.11.2006 № 03-03-04/2/231).

Как рассчитать налоговую базу? В пункте 2 статьи 154 НК РФ установлено, что при реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе налоговая база по НДС определяется как их рыночная стоимость без налога. Следовательно, арендатор исчисляет НДС с той суммы, которую он потратил на выполнение улучшений. Как правило, она складывается из стоимости услуг подрядных и иных сторонних организаций, фактически осуществлявших соответствующие работы по реконструкции или модернизации объекта.

НДС нужно начислить в тот момент, когда неотделимые улучшения передаются арендодателю. Основание — подпункт 1 пункта 1 статьи 167 НК РФ. Обычно такая передача происходит по окончании договора аренды, когда сам арендованный объект (вместе с неотделимыми улучшениями) возвращается арендодателю. При передаче неотделимых улучшений арендодателю арендатор обязан оформить счет-фактуру и зарегистрировать его в книге продаж. Основание — подпункт 1 пункта 3 статьи 169 НК РФ.

Поскольку безвозмездная передача неотделимых улучшений облагается НДС, арендатор вправе принять к вычету «входной» НДС, уплаченный им при осуществлении неотделимых улучшений. Для этого он должен выполнить условия, предусмотренные в статьях 171 и 172 НК РФ. К такому же выводу пришел ФАС Московского округа в постановлении от 13.02.2007 и 19.02.2007 № КА-А40/450-07 по делу № А40-31107/06-116-180.

В свою очередь арендодатель не сможет принять к вычету НДС по безвозмездно полученным неотделимым улучшениям. Ведь при безвозмездной передаче арендатор не предъявляет арендодателю сумму НДС к уплате на основании счета-фактуры (см. письмо Минфина России от 21.03.2006 № 03-04-11/60).

Бухгалтерский учет

Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств отражаются в бухгалтерском учете в составе основных средств (п. 5 ПБУ 6/01). Причем арендатор вправе амортизировать такие капитальные вложения независимо от того, есть ли у него согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Однако в ПБУ 6/01 не уточняется, о каких именно капитальных вложениях идет речь: об отделимых или неотделимых. Разъяснения по этому вопросу имеются в Методических указаниях по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н (далее — Методические указания). В пункте 3 названного документа говорится, что в составе основных средств учитываются только те капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, которые являются собственностью арендатора. Иными словами, арендатор может амортизировать только отделимые улучшения (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

Если по условиям договора аренды произведенные капитальные вложения передаются арендодателю, затраты на их осуществление арендатор отражает по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (п. 35 Методических указаний). В момент передачи неотделимых улучшений арендодателю в бухгалтерском учете арендатора делают записи:

Дебет 91-2 Кредит 08
— списана стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором;

Дебет 91-2 Кредит 68 Субсчет «Расчеты по НДС»
— исчислен НДС со стоимости выполненных неотделимых улучшений.

Арендодатель, безвозмездно получивший от арендатора неотделимые улучшения, принимает их к бухгалтерскому учету по рыночной стоимости (п. 10.3 ПБУ 9/99). Она определяется на основе цен на данный или аналогичный вид активов, действующих на дату составления акта приема-передачи улучшений. Указанная операция в учете арендодателя отражается так:

Дебет 08 Кредит 98 Субсчет «Безвозмездные поступления»
— учтены неотделимые улучшения, осуществленные и переданные арендатором.

В дальнейшем арендодатель может учитывать полученные неотделимые улучшения одним из двух способов. Во-первых, на рыночную стоимость таких улучшений он вправе увеличить первоначальную стоимость основного средства, являвшегося предметом аренды. Ведь согласно пункту 14 ПБУ 6/01 в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации объекта основных средств допускается изменение его первоначальной стоимости. Тогда арендодатель делает запись (п. 29 Методических указаний):

Дебет 01 Кредит 08
— увеличена первоначальная стоимость основного средства на рыночную стоимость неотделимых улучшений, полученных от арендатора.

Стоимость капитальных вложений в форме неотделимых улучшений он списывает посредством начисления амортизации основного средства. Кроме того, в соответствии с абзацем 4 пункта 29 Методических указаний арендодатель в течение всего оставшегося срока полезного использования объекта должен отражать соответствующий прочий доход. Его сумма равна величине амортизационных отчислений, начисленных с рыночной стоимости неотделимых улучшений:

Дебет 98 Субсчет «Безвозмездные поступления» Кредит 91-1
— признан прочий доход в сумме начисленной амортизации.

Во-вторых, арендодатель может учитывать неотделимые улучшения, безвозмездно полученные от арендатора, как отдельный объект основных средств. Такой вариант учета допускается, если сроки полезного использования самого объекта основных средств и неотделимых улучшений существенно различаются (п. 6 ПБУ 6/01).

Налог на имущество

Российские организации уплачивают налог на имущество с движимого и недвижимого имущества, учитываемого на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с правилами бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Арендатор отражает произведенные им неотделимые улучшения арендованного имущества на счете 08. Следовательно, с них он не должен уплачивать налог на имущество.

Отметим, что недавно Минфин России высказал иную позицию. Специалисты ведомства указали, что в соответствии с пунктом 5 ПБУ 6/01 капитальные вложения в арендованные объекты основных средств учитываются в составе основных средств. Улучшения арендованного имущества арендатор отражает в учете вплоть до их выбытия. Значит, до этого момента арендатор обязан уплачивать налог на имущество со стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованного имущества (см. письмо Минфина России от 24.10.2008 № 03-05-04-01/37).

Принимая во внимание позицию Минфина России, арендатору целесообразно не ждать окончания срока аренды и передать произведенные улучшения арендодателю сразу после завершения работ. В этом случае у арендатора не возникнет разногласий с налоговыми органами.

В бухгалтерском учете арендодателя неотделимые улучшения, осуществленные арендатором, увеличивают первоначальную стоимость предмета аренды либо учитываются как отдельный объект основных средств. То есть при любом из вариантов учета со стоимости улучшений арендодатель обязан уплачивать налог на имущество. Он включает стоимость неотделимых улучшений в налоговую базу по налогу на имущество начиная с момента, когда улучшения, полученные от арендатора, отражаются у него в учете на счете 01, что должно быть подтверждено актом приема-передачи или иным аналогичным документом.

ООО «Орбита» (арендатор) арендует у ООО «Спутник» (арендодатель) производственное помещение, стоимость которого на момент передачи в аренду была равна 6 100 000 руб. Срок действия договора аренды истекает 31 марта 2009 года. В январе 2009 года без согласия арендодателя ООО «Орбита» провело реконструкцию вентиляционной системы в арендованном помещении. Работы по реконструкции выполнило ЗАО «Мосремстрой», их стоимость — 59 000 руб. (включая НДС 9000 руб.). Арендодатель отказался возмещать арендатору стоимость произведенных улучшений. По окончании договора аренды неотделимые улучшения будут переданы арендодателю безвозмездно. Допустим, остаточная стоимость объекта аренды на момент передачи неотделимых улучшений равна 481 000 руб., а оставшийся срок полезного использования — 30 месяцев. Амортизацию в бухгалтерском учете ООО «Спутник» начисляет линейным способом.

У арендатора. При расчете налога на прибыль ООО «Орбита» не учитывает стоимость осуществленных неотделимых улучшений.

В январе 2009 года арендатор принимает к вычету НДС в сумме 9000 руб., предъявленный ЗАО «Мосремстрой» в стоимости работ по реконструкции вентиляционной системы.

Поскольку улучшения передают безвозмездно, в марте 2009 года ООО «Орбита» начислит НДС к уплате в размере 9000 руб. [ (59 000 руб. – 9000 руб.) ? 18% ] и оформит счет-фактуру.

Смотрите так же:  Ролик в ютубе адвокат

В бухгалтерском учете арендатора сделаны следующие записи:

в январе 2009 года

Дебет 08 Кредит 60
— 50 000 руб. (59 000 руб. – 9000 руб.) — отражены затраты на неотделимые улучшения арендованного имущества;

Дебет 19 Кредит 60
— 9000 руб. — отражена сумма НДС, предъявленная исполнителем;

Дебет 68 Кредит 19
— 9000 руб. — принята к вычету предъявленная сумма НДС;

Дебет 60 Кредит 51
— 59 000 руб. — произведен расчет с исполнителем;

Дебет 001
— 50 000 руб. — увеличена стоимость арендованного помещения на сумму произведенных неотделимых улучшений;

в марте 2009 года

Кредит 001
— 6 150 000 руб. (6 100 000 руб. + 50 000 руб.) — отражен возврат арендованного помещения арендодателю;

Дебет 91-2 Кредит 08
— 50 000 руб. — списана стоимость неотделимых улучшений, переданных арендодателю;

Дебет 91-2 Кредит 68 Субсчет «Расчеты по НДС»
— 9000 руб. — начислен НДС со стоимости неотделимых улучшений.

Так как осуществленные неотделимые улучшения не являются собственностью арендатора и в дальнейшем подлежат передаче арендодателю, ООО «Орбита» не уплачивает с них налог на имущество организаций.

У арендодателя ООО «Спутник» ни в январе, ни в марте 2009 года не возникает дохода, облагаемого налогом на прибыль. На стоимость безвозмездно полученных неотделимых улучшений в размере 59 000 руб. арендодатель не может увеличить первоначальную стоимость помещения и, следовательно, не вправе амортизировать эти улучшения в налоговом учете.

ООО «Спутник» не вправе принять к вычету НДС в сумме 9000 руб. по неотделимым улучшениям, поскольку арендатор не предъявляет ему налог к уплате на основании счета-фактуры.

В марте 2009 года в бухгалтерском учете арендодатель сделает проводки:

Дебет 01 Субсчет «Основные средства в организации» Кредит 01 Субсчет «Основные средства, переданные в аренду»
— 6 100 000 руб. — получено производственное помещение, находившееся в аренде;

Дебет 08 Кредит 98 Субсчет «Безвозмездные поступления»
— 59 000 руб. — учтена стоимость неотделимых улучшений, безвозмездно переданных арендатором по окончании договора аренды;

Дебет 01 Субсчет «Основные средства в организации» Кредит 08
— 59 000 руб. — увеличена первоначальная стоимость основного средства на сумму неотделимых улучшений.

Начиная с апреля 2009 года ООО «Спутник» в бухучете будет начислять амортизацию помещения со стоимости 540 000 руб. (481 000 руб. + 59 000 руб.). Начисление амортизации оно отразит так:

Дебет 20 Кредит 02
— 18 000 руб. (540 000 руб. ? 30 мес.) — начислена амортизация по улучшенному объекту основных средств;

Дебет 98 Субсчет «Безвозмездные поступления» Кредит 91-1
— 1966,67 руб. (59 000 руб. ? 30 мес.) — признан прочий доход в сумме начисленной амортизации.

Поскольку первоначальная стоимость помещения увеличена на сумму неотделимых улучшений, при расчете налога на имущество за I квартал 2009 года и последующие отчетные и налоговые периоды ООО «Спутник» учтет в налоговой базе стоимость осуществленных улучшений.

Неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, но не возмещаются

Как и в ситуации, рассмотренной выше, неотделимые улучшения в арендованное имущество, стоимость которых арендатору не компенсируется, арендодатель получает безвозмездно.

Налог на прибыль

Капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). Если по соглашению между арендатором и арендодателем стоимость таких улучшений не возмещается, их амортизирует арендатор в течение срока действия договора аренды. При этом сумма амортизации рассчитывается с учетом срока полезного использования арендованного объекта (например, офисного помещения), который определен в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1. Так сказано в пункте 1 статьи 258 НК РФ.

Арендатор начинает начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованные объекты основных средств с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором они были введены в эксплуатацию (п. 3 ст. 259.1 и п. 6 ст. 259.2 НК РФ). По окончании срока действия договора аренды арендатор прекращает начисление амортизации. Но если договор аренды пролонгирован, он вправе продолжать амортизировать капитальные вложения в форме неотделимых улучшений (см. письма Минфина России от 28.08.2006 № 03-03-04/1/640 и от 08.10.2008 № 03-03-06/2/140).

Допустим, договор аренды, в рамках которого были произведены неотделимые улучшения, закончился и стороны заключили другой арендный договор. Предмет аренды и основные условия остались прежними. По мнению финансового ведомства, если речь идет о новом договоре с новым сроком действия, арендатор обязан прекратить начисление амортизации по неотделимым улучшениям (см. письмо от 20.06.2006 № 03-03-04/2/166). Как уже говорилось, сумма амортизации по неотделимым улучшениям определяется исходя из всего срока полезного использования арендованного объекта. Значит, арендатор не вправе устанавливать срок полезного использования улучшений, равный оставшемуся сроку действия договора аренды, либо уменьшить этот срок на количество лет эксплуатации данного имущества у арендодателя до передачи его в аренду. Такие разъяснения приведены в письме Минфина России от 14.05.2008 № 03-03-06/2/52.

Поскольку право арендатора амортизировать капитальные вложения в форме неотделимых улучшений ограничено сроком действия договора аренды, арендатор может не успеть полностью самортизировать стоимость неотделимых улучшений. Ведь по окончании срока действия договора аренды или при его досрочном расторжении он обязан прекратить начисление амортизации по неотделимым улучшениям.

Недоамортизированную часть капитальных вложений арендатор не имеет права учитывать в целях налого обложения прибыли на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ (см. письма Минфина России от 30.12.2005 № 03-03-04/3/21 и от 05.02.2008 № 03-03-06/2/12). Перерасчет амортизационных начислений в данном случае не производится.

Имеет ли право арендатор на применение амортизационной премии по неотделимым улучшениям? Минфин России считает, что нет (письма от 22.05.2007 № 03-03-06/2/82 и от 24.05.2007 № 03-03-06/1/302). В качестве аргументов приведены следующие доводы. Произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного объекта. В конечном итоге они не остаются на балансе арендатора, а подлежат передаче арендодателю вместе с предметом аренды. Кроме того, для капитальных вложений в арендованные объекты основных средств установлен особый порядок начисления амортизации, предусмотренный в пункте 1 статьи 258 НК РФ. Поэтому правила применения амортизационной премии на арендатора не распространяются.

В налоговом учете арендодателя стоимость безвозмездно полученных неотделимых улучшений, не возмещаемых арендатору, не признается налогооблагаемым доходом. Основанием является подпункт 32 пункта 1 статьи 251 НК РФ. Поскольку согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ улучшения амортизируются арендатором, арендодатель даже после истечения срока договора не вправе увеличить первоначальную стоимость основного средства на сумму неотделимых улучшений. Аналогичный вывод сделан в письме Минфина России от 29.05.2007 № 03-03-06/1/334.

НДС, налог на имущество и бухгалтерский учет

Как и в предыдущей ситуации, при безвозмездной передаче неотделимых улучшений амортизируемого имущества арендатор обязан начислить НДС и оформить счет-фактуру. «Входной» НДС, предъявленный по товарам, работам, услугам, использованным для осуществления неотделимых улучшений, арендатор принимает к вычету в порядке и на условиях, предусмотренных в статьях 171 и 172 НК РФ. Арендодатель, безвозмездно получивший улучшения, не вправе принять к вычету НДС, поскольку арендатор не предъявил ему к уплате налог на основании счета-фактуры.

Бухгалтерский учет у обеих сторон договора аренды ведется в том же порядке, что и в случае, когда неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя. Следовательно, налог на имущество исчисляется арендодателем после фактического отражения неотделимых улучшений на счете 01.

В декабре 2008 года ООО «Фрегат» (арендатор) с согласия ЗАО «Торговый центр» (арендодатель) установило эскалатор в арендуемом торговом центре. По условиям договора аренды все неотделимые улучшения производятся за счет арендатора и в дальнейшем ему не возмещаются. Затраты ООО «Фрегат» на приобретение и монтаж эскалатора составили 218 300 руб. (в том числе НДС 33 300 руб.). Эскалатор введен в эксплуатацию в декабре 2008 года. Договор аренды помещения действует с 1 марта 2004 года, он заключен сроком на пять лет с правом пролонгации на такой же срок. Арендованное здание относится к десятой амортизационной группе (со сроком полезного использования свыше 30 лет), срок его полезного использования установлен равным 370 месяцам.

Учет у арендатора. Поскольку капитальные вложения в форме неотделимых улучшений произведены по согласованию с арендодателем, но им не возмещаются, в целях налогообложения прибыли ООО «Фрегат» амортизирует их в течение оставшегося срока действия договора аренды — с января по февраль 2009 года.

Сумму амортизации арендатор рассчитывает исходя из срока полезного использования арендованного здания. Она составляет 500 руб. в месяц [(218 300 руб. – 33 300 руб.) ? 370 мес.]. В январе и феврале 2009 года организация включает в расходы, уменьшающие налого облагаемую прибыль, по 500 руб.

Если договор аренды будет пролонгирован на следующие пять лет, ООО «Фрегат» сможет признавать расходы в виде амортизации неотделимых улучшений в течение всего срока его действия. То есть за период с 1 марта 2009 года по 28 февраля 2014 года компания учтет в расходах еще 30 000 руб. (500 руб. ? 5 лет ? 12 мес.).

Допустим, в феврале 2009 года стороны решили не продлять срок действия договора аренды. 28 февраля 2009 года ООО «Фрегат» вернуло арендодателю торговый центр, что отражено в акте приема-передачи объекта. Недоамортизированную часть стоимости эскалатора — 184 000 руб. (218 300 руб. – 33 300 руб. – 500 руб. ? 2 мес.) арендатор не сможет включить в расходы.

НДС в сумме 33 300 руб., предъявленный в составе стоимости эскалатора, ООО «Фрегат» в декабре 2008 года приняло к вычету.

Эскалатор в бухгалтерском учете арендатора не включается в состав основных средств. Поэтому организация не обязана уплачивать с него налог на имущество.

Учет у арендодателя. ЗАО «Торговый центр» не вправе увеличить первоначальную стоимость здания, переданного в аренду, на стоимость установленного в нем эскалатора. Следовательно, сумма амортизации по зданию, начисляемая в налоговом учете арендодателя, не изменится.

С 2009 года размер амортизационной премии увеличен
При создании или приобретении основных средств, а также в случае их достройки, до оборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения или частичной ликвидации организация вправе применить амортизационную премию. То есть она может единовременно включить в расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль, сумму, составляющую определенный процент от первоначальной стоимости основного средства.

По основным средствам, которые были введены в эксплуатацию в течение 2008 года, предельный размер амортизационной премии составлял 10% (пункт 1.1 статьи 259 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2009 года).

Начиная с 2009 года в отношении основных средств, относящихся к третьей — седьмой амортизационным группам (имущество со сроком полезного использования свыше трех и до 20 лет включительно), организация имеет право единовременно признать расходы на капитальные вложения в размере не более 30% от первоначальной стоимости основного средства. По объектам основных средств, относящимся к другим амортизационным группам, можно учесть не более 10% их первоначальной стоимости (п. 9 ст. 258 НК РФ).

Если основное средство получено безвозмездно, амортизационная премия по нему не применяется.

Похожие публикации:

  • 555 приказ министерство обороны Приказ Министра обороны РФ от 18 августа 2014 г. N 555 "О мерах по реализации в Вооруженных Силах Российской Федерации Федерального закона от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской […]
  • Портфолио пояснительная записка психолога Рабочие программы по биологии Рабочая программа составлена в соответствие с требованиями к результатам ФГОС ООО. Содержит основные разделы и тематическое планирование, составленное на основе авторской программы курса " Биология. 5-9 […]
  • Федеральный закон 59 фз от 02042019 Федеральный закон 59 фз от 02042019 Федеральный закон от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ"О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" С изменениями и дополнениями от: 29 июня, 27 июля 2010 г., 7 мая, 2 июля 2013 г., 24 ноября […]
  • Трудовой кодекс рф ст 275 Статья 275. Заключение трудового договора с руководителем организации В случае, когда в соответствии с частью второй статьи 59 настоящего Кодекса с руководителем организации заключается срочный трудовой договор, срок действия этого […]
  • Криминальные наследство 2019 года Не всякое наследство надо брать Если вам как снег на голову свалилось наследство в виде московской квартиры, не спешите радоваться. Приняв наследство, вы можете потерять не только его, но и свое собственное жилье. Адвокат Оксана […]
  • Приказ 87 нпа от 23122019 Приказ Минюста РФ от 31 мая 2012 г. № 87 “Об утверждении Методических рекомендаций по проведению правовой экспертизы нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации” В целях совершенствования организации работы по […]