Договор найма жилого помещения контрольная работа

Содержание:

Конспекты юриста

Договор коммерческого и социального найма жилого помещения

План курсовой работы

1. Правовая характеристика договора коммерческого и социального найма жилого помещения.

  • 1.1. Понятие и форма договора коммерческого найма и договора социального найма.
  • 1.2. Условия договора коммерческого и социального найма жилого помещения.

2. Исполнение договора коммерческого и социального найма жилого помещения.

  • 2.1. Стороны договора коммерческого и социального найма жилого помещения.
  • 2.2. Права и обязанности сторон в договоре коммерческого и социального найма жилого помещения.

Список использованных источников.

Одна из основных социальных проблем в нашей стране — жилищная, выражающаяся в удовлетворении потребностей граждан в жилье. Конституцией РФ 1993 года предложено принципиально новое решение вопроса реализации права граждан на жилище: малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов в соответствии с установленными нормами (ст. 40).

Основной способ удовлетворения потребности большей части населения в жилье — приобретение его в собственность, что доступно не каждому гражданину. Рынок жилья стремительно развивается, государство поощряет жилищное строительство, усовершенствуется система ипотечного жилищного кредитования (кредитования под залог приобретаемого в собственность граждан жилья), однако приобретение жилья в собственность возможно лишь для граждан с высокими доходами. Наиболее приемлемым способом удовлетворения потребности в жилье для большинства граждан является наем жилого помещения по договору найма жилого помещения. При этом наниматель временно осуществляет только права владения и пользования помещением, тогда как право собственности на помещение сохраняется за собственником.

Основными договорами в жилищной сфере, направленными на передачу жилого помещения во владение и пользование, являются договоры коммерческого и социального найма жилого помещения.

Целью обоих договоров выступает удовлетворение важной потребности граждан в жилье. Характеристика договоров коммерческого и социального найма жилого помещения должна строиться на основе их сравнительного анализа, который позволит, с одной стороны, выделив черты сходства и различия, полнее отразить специфику каждого из них, а с другой — в силу недостаточной урегулированности договора коммерческого найма нормами ГК РФ выявить возможность применения к последнему отдельных положений договора социального найма, чем и обоснована актуальность выбранной темы исследования.

Объектом исследования данной работы выступают общественные отношения, складывающиеся в области правового регулирования коммерческого и социального найма жилых помещений.

Предмет исследования — действующее законодательство, регулирующее основания и порядок заключения договора коммерческого и социального найма жилых помещений, правоприменительная практика, а также научные исследования, посвященные теоретическим проблемам в данной области.

Цель исследования заключается в обобщении положений теоретических источников, а также в системном анализе нормативных правовых актов, регулирующих договор социального и коммерческого найма жилых помещений, позволяющем дать указанным договорам сравнительную характеристику.

Для достижения цели поставлены задачи:

  • — определить понятие и форму заключения договоров социального и коммерческого найма жилых помещений;
  • — дать оценку условиям договора коммерческого и социального найма жилых помещений;
  • — раскрыть субъектный состав договора коммерческого и социального найма;
  • — рассмотреть основные права и обязанности сторон по договору коммерческого и социального найма жилых помещений.

Степень разработанности данной темы в научной литературе достаточно высока в связи с ее актуальностью. В частности, в работе затронуты труды видных деятелей в области гражданского и жилищного права, а именно, работы Садикова О.Н., Е.А.Суханова, М.Ю. Тихомирова, П.В. Крашенинникова, П.И. Седугина и иных. Кроме того, для написания работы были использованы учебные пособия и публикации в периодических изданиях, а также судебная практика.

При написании курсовой работы были использованы такие методы научного исследования как аналитический, сравнительный, синтетический метод, изучение монографических публикаций и статей, обобщение.

Курсовая работа: Договор найма жилых помещений

Глава 1. Понятие и элементы договора найма жилого помещения .стр.4

1.1. Понятие и виды договора найма жилого помещения….стр.4

1.2. Предмет договоров найма жилых помещений…….… .стр.8

1.3. Стороны в договорах найма жилых помещений…. …стр.11

Глава 2. Содержание договора найма жилого помещения……. …стр.14

2.1. Форма, порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений…………………………….…………. стр.14

2.2. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения………………………………………………. ….стр.21

2.3. Изменение и прекращение договора найма жилого помещения…………………………………………………. стр.23

Глава 3. Сравнительный анализ договоров найма жилых помещений……………………………………………….…………………..стр.32

3.1. Социальный и коммерческий найм………………. стр.32

3.2. Договор найма специализированного жилого помещения…………………………………………………. стр.34

3.3. Договор найма жилого помещения с последующим выкупом…………………………………………………. ….стр.38

Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище — одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.

Договор найма жилых помещений – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового регулирования такого договора актуально как никогда.

Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последнее десятилетие существенные изменения.

Анализ статей ГК, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Речь идет, прежде всего, о соотношении жилищного законодательства, в первую очередь ЖК и главы 35 ГК, посвященной регулированию найма жилого помещения. Как же определить «пограничную зону», за которой регулирование найма жилого помещения меняет свою нормативно-правовую базу? Какой кодекс (Гражданский или Жилищный) применять при решении того или иного спора? Эти и многие другие вопросы возникают в последнее время.

Проблемы, освещенные в данной работе, анализировались многими ведущими учеными: Крашенинниковым П.В, Ю.К. Кириченко О.В., Брагинским М.И., Витрянским В.В., и другими.

Целью моей работы является раскрытие содержания основных видов договора найма жилых помещений, а так же провести сравнительный анализ этих видов, найти сходства и различия между ними.

Глава 1. Понятие и элементы договора найма жилого помещения

§1.1. Понятие и виды договора найма жилого помещения

Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью — их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных по­требностей граждан — в жилье. Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации. Ее гл. 2 («Права и сво­боды человека и гражданина») провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40).

Действующий ГК в гл. 35 («Наем жилых помещений») различает «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Под первым из этих договоров, как постараемся пока­зать ниже, подразумевается договор коммерческого найма. Первая же статья гл. 35 ГК (ст. 671) содержит указание на то, что «по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется пре­доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». Вторая по счету, ст. 672 указанной главы ГК посвящается, как вытека­ет уже из ее наименования, договору найма жилого помещения в государ­ственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, иначе именуемому в той же статье «договором социального найма жилого помещения».

Господствующая теперь в литературе точка зрения сводится к тому, что гл. 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые под­разделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и дого­вор социального найма жилого помещения[1]. Таким образом, признается, что речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Между тем, на мой взгляд, структура и содержание гл. 35 ГК приведенного вывода не подтверждают.

Так, из восемнадцати статей, которые составляют соответствующую главу, только в ст. 672 речь идет специально о договоре социального найма. Остальные статьи гл. 35 ГК, как следует в большинстве случаев уже из их названия, прямо адресованы договору найма жилого помещения. Вместе с тем, как будто бы никто не высказывал сомнений в том, что и остальные статьи гл. 35 ГК, исключая, естественно, ст. 672, имеют в виду именно до­говор коммерческого найма.

Структура рассматриваемой главы Кодекса отлична от той, которая используется в главах, содержащих регулирование определен­ного типа договора и в его рамках отдельных договорных видов. Речь идет о главах, посвященных купле-продаже (гл. 30), ренте и пожизненному со­держанию с иждивением (гл. 33), аренде (гл. 34), подряду (гл. 37), хране­нию (гл. 47). Все перечисленные главы состоят из норм, которые представ­ляют собой общую часть (общие положения), и наряду с ними норм специ­альных, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.[2]

Иной является гл. 35 ГК, в которой такая общая часть полностью от­сутствует. Есть все основания полагать, что, если бы действительно речь шла об одном типе и двух видах договоров, в соответствующей главе долж­ны были быть обозначены три договорных модели. Между тем, хотя и предлагается рассматривать договор найма жилого помещения как тип, а договоры коммерческого и социального найма как его виды, в гл. 35 ГК один из договоров — договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен. На наш взгляд, особенности гл. 35 ГК, о которых идет речь, могут быть объяснены только при условии, если будет признано, что в основе этой главы лежит иная, чем один тип и оба его вида, конструкция. В действительности соот­ветствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, — коммерческого найма, и параллельно с ним — договор социального найма.

Смотрите так же:  Лицензия arcsoft

Основу договоров социального найма составляют договоры, предме­том которых служит жилое помещение, входящее в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Наряду с социальным наймом в Жилищном кодексе РФ устанавливается так же найм специализированного жилого помещения. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Основное отличие этих видов найма состоит в целях предоставления жилого помещения, так же фонды, из которых предоставляются помещения, различны. При социальном найме жилье предоставляется малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, из муниципального жилищного фонда. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.[3]

В главе 9 ЖК РФ перечислены основания предоставления жилых помещений каждого вида специализированного жилищного фонда.

В настоящее время широкое развитие получил наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Тем самым появилась настоятельная потребность в дву­членном делении договоров найма жилых помещений. Что же касается юридико-технической стороны вопроса, то трудно согласиться с той крити­кой, которая в литературе адресована структуре гл. 35 ГК[4]. Как полагает В.Н. Литовкин, «особенность настоящей главы, в отличии от предыдущих глав, состоит в том, что она структурно не выделяет общие и особенные нормы, что затрудняет понимание содержания главы».

Содержащееся в п. 1 ст. 671 ГК определение договора найма жилого помещения (или, то же самое, договора коммерческого найма) позволя­ет признать этот договор консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность выражается в имеющемся в легальном определении ука­зании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора (это слова «обязуется предоставить. »). А в отношении возмездности также есть указание: «за плату». Эти же включенные в определение договора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речь идет о том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить — другой (наниматель).

Договоры коммерческого и социального найма имеют немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются, и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели — передать жилое помещение во владение и пользова­ние, притом непременно для проживания.

Договор найма жилого помещения

Понятие классификация и элементы договора найма жилого помещения. Ответственность сторон по договору найма жилого помещения. Основания прекращения договора. Легальное определение договора социального найма жилого помещения. Договор коммерческого найма.

Подобные документы

Основные положения договора найма жилого помещения и сроки его заключения. Особенности предоставления жилого помещения по договору социального и коммерческого найма. Размеры стоимости, права и обязанности сторон по договорам найма жилого помещения.

реферат, добавлен 24.11.2014

Характеристика источников правового регулирования найма жилого помещения. Специфика договора социального и коммерческого найма жилого помещения. Основания и порядок прекращения права использования жилого помещения, основанного на договоре найма.

дипломная работа, добавлен 23.05.2018

Виды договора найма жилого помещения. Заключение и исполнение договора найма жилого помещения. Специальный правовой режим для социального найма жилья. Основные правила предоставления жилых помещений по договорам социального найма жилого помещения.

отчет по практике, добавлен 31.03.2016

Анализ отношений, возникающих при заключении и изменении договора найма жилого помещения, их нормативно-правового регулирования с учетом нового законодательства. Ответственность сторон по договору найма жилого помещения. Основания прекращения договора.

курсовая работа, добавлен 12.09.2012

Понятие договора найма жилого помещения, его виды договора найма жилого помещения. Источники правового регулирования. Конституционное право граждан на жилище. Договор социального найма жилых помещений и договор коммерческого найма жилого помещения.

курсовая работа, добавлен 24.10.2014

Общие положения о договорах найма жилого помещения. Договор социального найма. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Заключение договора коммерческого найма жилых помещений. Замена нанимателя в договоре найма.

реферат, добавлен 26.10.2016

Понятие, элементы и значение договора коммерческого найма жилого помещение. Определение прав и обязанностей наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма. Порядок изменения и расторжения договора найма, ответственность сторон.

дипломная работа, добавлен 15.12.2013

Понятие, предмет и форма договора социального найма. Содержание договора социального найма. Права и обязанности сторон, вытекающие из договора социального найма жилого помещения. Условия и основания изменения и расторжения договора социального найма.

дипломная работа, добавлен 15.04.2009

Основы заключения договора социального найма жилого помещения. Определение субъектов договора найма жилого помещения: наймодатель и наниматель. Права и обязанности сторон. Причины и пути расторжения договора социального найма.

дипломная работа, добавлен 22.10.2008

Понятие, особенности договора коммерческого найма жилого помещения, его элементы. Изменение и прекращение договора, права и обязанности его сторон. Сравнительный анализ договора коммерческого найма жилого помещения и смежных гражданско-правовых договоров.

Договор найма жилого помещения

Характеристика договора найма жилого помещения, его основные виды и формы. Стороны и содержание, порядок заключения договора найма. Отношения по договору найма. Особенности договора социального найма жилого помещения. Коммерческий наем жилого помещения.

Подобные документы

Формы договора найма жилого помещения. Сравнительно-правовая характеристика видов договоров найма жилого помещения. Сфера действия договора коммерческого найма жилого помещения и особенности субъектного состава. Источники правового регулирования.

курсовая работа, добавлен 20.12.2015

Общеправовая характеристика договора социального найма жилого помещения: понятие и признаки, предмет, форма и сроки договора. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения. Гражданско-правовая ответственность сторон по договору.

дипломная работа, добавлен 13.08.2012

История развития законодательства о договоре найма жилого помещения, его общие положения и особенности видов. Жилищная проблема граждан России и договор некоммерческого найма жилого помещения как альтернатива договору социального найма жилого помещения.

дипломная работа, добавлен 10.03.2015

Базовое определение договора найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда относится к числу гражданско правовых договоров. Форма договора найма жилого помещения. Типовой вид договора найма жилого помещения.

реферат, добавлен 14.01.2009

Порядок заключения и прекращения договора социального найма жилого помещения в соответствии с российским законодательством. Выселение нанимателя жилого помещения по договору социального найма с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

курсовая работа, добавлен 11.03.2011

Правоотношение сторон по договору социального найма жилого помещения, отношения между сопользователями. Особенности социального, коммерческого и найма помещения специализированного жилищного фонда. Порядок и основания расторжения договора найма.

курсовая работа, добавлен 06.04.2010

Правоотношение сторон по договору социального найма жилого помещения, отношения между сопользователями, установление платы за жилое помещение. Понятие и характеристика видов договора найма жилого помещения, порядок и основание расторжения договора.

курсовая работа, добавлен 03.02.2010

Понятие и юридическая сущность права граждан на жилище и на получение жилого помещения по договору социального найма. Порядок, предпосылки заключения и предмет договора социального найма жилого помещения. Права и обязанности наймодателя и нанимателя.

дипломная работа, добавлен 26.07.2017

Общие положения и особенности договора найма жилого помещения. Форма договора коммерческого найма и договора социального найма жилого помещения. Порядок и условия заключения, изменение договора социального найма, общий и судебный порядок его расторжения.

курсовая работа, добавлен 18.04.2010

Развитие правовой регламентации найма жилых помещений. Понятие, значение, сущность жилищного найма. Содержание, форма, порядок и условия заключения договора найма жилого помещения. Права и обязанности сторон в договоре. Виды жилищного найма и поднайма.

дипломная работа, добавлен 17.11.2014

Договор найма жилого помещения

Категория: Жилищное право

Накопилось много работ? Продайте свои работы

Разместите написанные Вами работы на нашем сайте и получайте высокий пассивный доход.

  • Категория: Жилищное право
  • Вид работы: Дипломная работа
  • Год защиты: 2016
  • Оригинальность: 70 %

Оглавление
Введение. 2
Глава 1. Понятие договора найма жилого помещения. 5
1.1 Понятие и особенности найма жилого помещения. 5
1.2 Жилое помещение, как предмет договора найма. 11
1.3 Стороны договора найма жилого помещения. 16
Глава 2. Заключение и содержание договора найма жилого помещения. 19
2.1 Заключения договора найма жилых помещений. 19
2.2 Права и обязанности сторон. 25
2.3 Изменение и прекращение договора найма жилого помещения. 28
Глава 3. Виды договоров найма жилых помещений. 36
3.1 Договор коммерческого найма жилого помещения. 36
3.2 Договор найма специализированного жилого помещения. 39
3.3 Договор социального найма жилого помещения. 42
Заключение. 60
Список использованных источников……………………………………….65
Приложение

Введение
Правовые формы общественных отношений определяются не только их содержанием, но и потребностями и условиями жизни общества. Р.О. Халфина[1] отмечала, «что в большинстве случаев государство, устанавливая те или иные правовые формы реальных общественных отношений, имеет в виду развитие данных отношений в соответствии с целями, стоящими перед обществом и государством».
На разных этапах развития общества одни отношения приобретают социальную значимость, в то время как другие ее утрачивают. Это объясняется тем, что политические и экономические цели и задачи, стоящие перед государством и обществом, изменяются.
Актуальность темы. Необходимым атрибутом достойной жизни человека является наличие у него жилого помещения, пригодного для постоянного проживания.
Особая значимость жилых помещений для граждан России подтверждается закреплением в Конституции Российской Федерации права граждан на жилище (ст. 40), которое означает возможность каждого иметь жилище и не опасаться его произвольного лишения, а также при определенных условиях быть им обеспеченным.
Долгое время большая часть жилых помещений в Российской Федерации принадлежала государству и предоставлялась гражданам в пользование на основании договора социального найма жилого помещения. С развитием рыночных отношений получила широкое распространение частная собственность в жилищной сфере.
В настоящее время жилищные потребности граждан удовлетворяются посредством двух основных способов: путем приобретения жилых помещений в собственность по различным основаниям либо заключения договора о передаче жилого помещения в пользование.
Но даже с развитием и расширением способов удовлетворения жилищных потребностей граждан острота жилищных вопросов не снижается. Современное гражданское и жилищное законодательство России устанавливает различные договорные формы пользования жилыми помещениями.
Наиболее значимым и распространенным в данной сфере является договор найма. В теории неоднократно подчеркивалось, что договор найма без преувеличения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров[2]. В ЖК РФ наряду с другими дополнениями и изменениями включены новые разделы — «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» и «Наемные дома»[3]. Целью таких нововведений является социальная поддержка граждан посредством расширения возможных, а главное, доступных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Появление еще одного договора в сфере наемных отношений не стало неожиданным для жилищной сферы. На федеральном уровне был разработан комплекс мер по созданию условий для развития наемных отношений[4]. Региональное законодательство также давно пыталось найти дополнительные пути и способы обеспечения нуждающихся граждан жильем [5].
В теории неоднократно анализировался сложившийся опыт практического приме­нения жилищного законодательства, который показал, что лишь незначительная часть граждан в состоянии решить свою жилищную проблему за счет собственных средств, в том числе с использованием заемных.
Исходя из чего актуальность анализа договоров найма жилых помещений в парадигме современных изменений законодательства, представляется актуальным.
Целью исследования является анализ договорных отношений по передаче жилых помещений в пользование.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
1. Раскрыть сущность договора найма жилого помещения и его особенности.
2. Дать характеристику структурных элементов договора.
3.Рассмотреть порядок заключения договора найма жилого помещения.
4. Выявить особенности изменения и прекращения договора найма жилого помещения.
5. Проанализировать виды договоров найма жилых помещений.
Объектом исследования выступают общественные отношения, регулирующие институт договора найма жилого помещения.
Предмет исследования – законы, подзаконные акты, материалы судебной практики в области найма жилых помещений.
Теоретическая основа исследования: при подборе материала для данного исследования были изучены работы авторов: Айман Т.О., Алексия П.В., Афониной А.В., Еремичева И.А., Корнеевой И.Л., Рузановой В.Д., Крашенинникова П.В. и др.
Методы исследования:при написании работы были использованы сравнительно-правовой и аналитический методы, структурно-функциональный, логический, буквального и расширительного толкования правовых норм.
[1] Халфина Р.О. Общее учение о правоотношении. М.: Юридическая литература, 1974. С. 123.
[2] Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. С. 562.
[3] Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования // Собрание законодательства РФ. 2014. № 30 (часть1) Ст. 4218.
[4] Указ Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества коммунальных услуг»
[5] Постановление Правительства г. Москвы от 5.08.2008 № 708-ПП «О концепции фор­мирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых поме­щений гражданам по договорам найма; Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 19.03.2010 № 361 «О некоторых вопросах организации сети бездотационных домов жилищного фонда г. Москвы». // Российская газета. 2012. № 102.

Смотрите так же:  Договор ренты недвижимость

Заключение
Анализ действующего законодательства позволяет утверждать, что наем жилого помещения — это комплексный правовой институт, базирующийся на нормах гражданского законодательства (глава 35 ГК РФ) и жилищного законодательства (ЖК РФ). Договор найма жилого помещения имеет три разновидности — договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения и договор найма жилого помещения, получивший в научной литературе и законодательстве название «договор коммерческого найма жилого помещения».
Наряду с обозначенными выше видами договора найма жилого помещения, Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. N 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» и распоряжением Правительства РФ от 29.08.2012 N 1556-р «Об утверждении перечня мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода» в систему договоров найма жилого помещения вводится его новый вид — договор некоммерческого найма жилого помещения.
ГК РФ исходит из идеи единства правового регулирования найма жилого помещения, поэтому дает общее определение договора независимо от вида жилищного фонда, в котором он применяется. В рамки этого определения полностью вписывается и вновь закрепленный договор.
Как следствие, ему присущи те же характеристики: консенсуальность, возмездность, взаимность. В целом можно смело причислить договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования к новому самостоятельному виду найма. Об этом свидетельствуют измененные положения главы 35 ГК РФ, ставящие его в один ряд с договором социального найма и договором найма жилого помещения. Подтверждает данный вывод и появление в ЖК РФ собственного раздела, посвященного найму жилых помещений в фонде социального использования, в противном случае было бы достаточно включить дополнительные главы в уже существующие разделы, урегулировавшие иные виды найма.
Немаловажным аргументом в пользу названного подхода является и наличие обособивших новый договор характерных признаков, обозначенных законодателем.
Каждый из указанных договорных видов имеет свою специфику. К числу особенностей исследуемого договора можно отнести:

  • условия и порядок заключения договора, включающие двойную систему учета потенциальных нанимателей;
  • субъектный состав договора, в котором нанимателем может быть лицо, исклю­чительно из числа нуждающихся в жилых помещениях и имеющих определенный уровень доходов граждан РФ, а наймодателем может выступить наравне с публичным образованием и частный собственник;
  • требования к предоставляемым жилым помещениям, указывающие на их при­надлежность к наемным домам и на нормирование их площади;
  • срочность;
  • согласованный с органами публичной власти размер платы за наем;
  • ограниченный круг прав нанимателя;
  • основания и последствия расторжения договора.

Учитывая тот факт, что между перечисленными договорами как видами найма есть не только различия, но и очень много общего, для полного и всестороннего урегулирования нового договора можно было бы использовать уже отработанные практикой и показавшие свои достоинства и недостатки правила, относящиеся к другим видам найма, особенно к договору социального найма жилого помещения.
Каждая из разновидностей найма жилого помещения является прежде всего носителем его потребительской природы. Договор коммерческого найма жилого помещения не является разновидностью договора аренды (имущественного найма). Понятие «коммерческий наем» не является синонимом понятия «коммерческая аренда». Однако в нормативных правовых актах, определяющих жилищную политику государства, происходит отождествление договора аренды жилого помещения и договора коммерческого найма жилого помещения.
Очевидно, что существующая система правовых механизмов решения жилищной проблемы граждан с невысокими доходами и оказания им государственной помощи не отвечает потребностям общества и не вписывается в социально-экономическую рыночную реальность. Договор найма жилого помещения как один из основных правовых механизмов удовлетворения потребности в жилье разными категориями граждан нуждается в реформировании. Одним из элементов такого реформирования является сужение сферы применения договора социального найма жилого помещения и внедрение договора некоммерческого найма жилого помещения. Однако без грамотного финансирования строительства жилья, разработки системы стимулов для участия в этом процессе частного капитала жилищную проблему не решить. Необходимо вместо точечных, бессистемных изменений законодательства в целом пересмотреть систему государственной поддержки граждан в решении жилищной проблемы, а также разработать концепцию социального жилья в Российской Федерации, в которой предложить системный и комплексный подход к решению жилищной проблемы различных категорий граждан.
Само появление нового вида найма, позволяющего увеличить число лиц, имеющих право на предоставление жилых помещений в фонде социального использования, безусловно, следует оценить положительно. Однако, как и любые другие нововведения, появившиеся в ЖК РФ положения вызывают целый ряд вопросов. Новый вид договора найма, на наш взгляд, не совсем удачно поименован. Поскольку понятие «договор найма жилого помещения фонда социального использования» является родовым по отношению ко всем видам найма, объектом которых являются жилые помещения фонда социального использования, оно в полной мере применимо и к договору социального найма жилого помещения. Использование обобщающего понятия может повлечь за собой терминологическую путаницу.
Структура построения новых разделов ЖК РФ также не безупречна. Полагаем, разделы о всех договорах найма жилых помещений в фонде социального использования с точки зрения правил законодательной техники должны быть единообразными, что способствует их четкому пониманию и позволяет избежать противоречий в правоприменительной деятельности. В рамках нового раздела «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования», как нам видится, изначально необходимо расположить главу, посвященную условиям и порядку предоставления жилых помещений, поскольку она пре­допределяет остальные особенности договора. В этой связи глава, посвященная самому договору, включая предмет, плату, иные условия договора, права и обязанности сторон, основания его расторжения, должна быть последующей, а не предшествовать главе об условиях и порядке предоставления жилых помещений, как это сделано законодателем в новом разделе III. 1 ЖК РФ.
При определении субъектного состава договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования сталкиваемся со сложностями выявления критериев отнесения граждан к числу лиц, имеющих право на предоставление такого жилого помещения. Поэтому предлагаем для уточнений положений ст. 91.3 ЖК РФ принять Постановление Правительства РФ, где должны быть разъяснены критерии отнесения граждан к числу лиц, имеющих право на предоставление такого жилого помещения в наемных домах.
Помимо этого из положений ЖК РФ нельзя однозначно сделать вывод о том, вправе ли физическое лицо (индивидуальный предприниматель) участвовать в обозначенных отношениях в качестве собственника сдаваемого внаем жилого помещения. Для этого предлагаем изложить ст. 91.2 в следующей редакции: «Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть:
1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;
2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.
3) индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками жилого помещения частного жилищного фонда».
В связи с тем, что основанием для возникновения права пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования выступает юридический состав, включающий решение наймодателя о предоставлении жилого помещения и последующее заключение договора, не лишним, на наш взгляд, было бы предусмотреть в Кодексе об административных правонарушениях последствия вынесения названного акта с нарушением установленного законом порядка при неправомерных действиях должностных лиц, несоблюдении очередности предоставления жилых помещений.
Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения в фонде социального использования установлено при помощи отсылочных к договору социального найма норм, поэтому сложно объяснить разницу, существующую между этими договорами при определении критериев признания граждан членами семьи нанимателя, установленную в ст. 91.8 ЖК РФ. В названной статье отсутствует признак «ведение общего хозяйства» нанимателем и проживающими с ним лицами, традиционно используемый для отнесения их к числу членов семьи.
Не менее важно четко и последовательно урегулировать основания и последствия расторжения нового договора.
Кроме того, справедливо было бы поставить такое основание расторжения договора как нарушение сроков и размеров оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги, закрепленное в ст. 91.10 ЖК РФ, в зависимость от уважительности причин неисполнения соответствующих обязанностей так же, как это сделано для договора социального найма жилого помещения (ст. 90 ЖК РФ).

Смотрите так же:  Орган опеки и попечительства центрального района спб

Список использованных источников
Нормативные правовые акты

  1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Российская газета. 1993. № 237 (с учетом поправок, внесенных от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ).
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410. (ред. от 12.03.2014г. № 35-ФЗ).
  3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1. Ст.14 (ред. от 21.07.2014 № 255-ФЗ).
  4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. N 1. Ст. 1 (ред. от 24.11.2014 № 373-ФЗ).
  5. Федеральный закон от 30.03.1999 N52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» // Собрание законодательства РФ. 1999. № 14. Ст. 1650 (ред. от 23.06.2014 № 160-ФЗ).
  6. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594 (ред. от 21.07.2014 № 217-ФЗ).
  7. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1. Ст. 15 (ред. от 21.07.2014 № 255-ФЗ).
  8. Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2003. № 40. Ст.3822 (ред. от 14.10.2014 № 307-ФЗ).
  9. Указ Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества коммунальных услуг» // Российская газета. 2012. № 102.
  10. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 22. Ст.2126.
  11. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 5. Ст.546 (ред. от 16.01.2008 № 712).
  12. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы» // Собрание законодательства РФ. 2011. № 5. Ст. 739.
  13. Распоряжение Правительства РФ от 29.08.2012 № 1556-р «Об утверждении комплекса мер по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода» // Собрание законодательства РФ. 2012. № 36. Ст. 4971.
  14. Постановление Правительства г. Москвы от 5.08.2008 № 708-ПП «О концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма // Российская газета. 2008. № 127.
  15. Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 19.03.2010 № 361 «О некоторых вопросах организации сети бездотационных домов жилищного фонда г. Москвы» // Российская газета. 2010. № 56.

Научная и учебная литература

  1. Бакирова Е.Ю. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения // Семейное и жилищное право. 2013. № 3. С. 14.
  2. Блохин А.В. Банки хотят знать всю подноготную своих заемщиков // Российская газета. 2007. № 73.
  3. Бобровская О.Н. Найм жилого помещения (теоретико-методологический обзор) // Гражданское право. 2013. № 4. С. 26.
  4. Бобровская О.Н. Договор социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики // Современное право. 2013. №11. С. 78.
  5. Гонгало Б.М. Жилое помещение – объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии)// Семейное и жилищное право. 2007. N 2. С.37.
  6. Григорьева E. Квартирный вопрос перестанет портить // Известия.2008. № 168.
  7. Данилов Е.П. Справочник адвоката: консультации, защита в суде, образцы документов / под ред. О.П. Эппель. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат. 2010. 286с.
  8. Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 2011. 572с.
  9. Кириченко О.В. Жилое помещение – предмет договора коммерческого найма // Семейное и жилищное право. 2012. № 3. С.11.
  10. Литовкин В.Н. Жилищный фонд в СССР Проблемы совершенствования жилищного законодательства. М., 1980. 167с.
  11. Литовкин В.Н., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК «Велби», изд-во «Проспект», 2012. 724с.
  12. Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. М., 2010. 312с.
  13. Оплата жилого помещения и коммунальных услуг: практическое пособие / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. 374с.
  14. Приватизация жилых помещений: комментарии, официальные разъяснения, судебная практика, образцы документов / Под ред М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. 216с.
  15. Приобретательная давность: комментарии и судебная практика / Под ред. М.Ю. Тихомирова.М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010. 457с.
  16. Свит Ю.П., Жилищное право: Учеб. пособие / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2010. 284с.
  17. Селиванова Е.С. Жилищный фонд социального использования и договор социального найма жилого помещения: направления реформирования // Власть Закона. 2013.№1. С. 63
  18. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: практическое пособие. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2012. 248с.
  19. Хабриева Т.Я. Российская конституционная модель социального государства // Конституция, закон и социальная сфера общества : матер, науч.-практ. конф. (Москва, 1 декабря 2008) / отв. ред. Ю.А. Тихомиров. М. : Юриспруденция, 2013. 382с.
  20. Халфина Р.О. Общее учение о правоотношении. М.: Юридическая литература, 1974. 264с.
  21. Чиркин В.Е. Общечеловеческие ценности и современное государство // Государство и право. 2012. № 2. С. 11.
  22. Шешко Г.Ф. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», 2014. 645с.

Практические материалы

  1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Фе­дерации» п. 23 // Бюллетень Верховного суда РФ. 2009. № 9.
  2. Решение Октябрьского районного суда Удмуртской республики от 23 июля 2012г. по делу N 2-739/12.
  3. Решение Октябрьского районного суда Удмуртской республики от 16 марта 2013г. по делу N 2-437/13.

Приложение 1

Похожие публикации:

  • Нотариус катина Нотариус Катин Юрий Александрович Московская городская нотариальная контора района Измайлово (ВАО) Москва, 105043, улица Первомайская, д. 57 Районы обслуживания: Приказ о назначении на должность: №119-ч от 20.07.1993 Лицензия на […]
  • Лишение прав в нетрезвом состояние Лишение прав за алкогольное опьянение первый раз Как и на какой период времени в данной ситуации происходит лишение прав за алкогольное опьянение первый раз и при выявлении нарушения ПДД, читайте далее. Управление автомобилем под […]
  • Страховка для выезда за границу zurich Страховая компания "Zetta" Как купить полис страховой компании Zetta? Для оформления полиса необходимо перейти в онлайн-калькулятор и выполнить следующие действия: Ввести данные: о стране пребывания, сроках действия полиса, […]
  • Фирма без деятельности отчетность Услуги бухгалтерии в Москве Аудиторская группа «Линкей» была основана в 1993 году командой профессиональных бухгалтеров и аудиторов по оказанию услуг для бухгалтерии и по проведению аудита. Сейчас в группу «Линкей» входят несколько […]
  • Судебная практика по гражданским делам исковая давность Судебная практика по гражданским делам исковая давность Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ […]
  • Возврат материалов заказчика в смете Программный комплекс «ГРАНД-Смета» Текущая версия программы 9.0 ПК «ГРАНД-Смета» - это удобный и эффективный инструмент для решения практических задач в повседневной работе инженера ПТО, сметчика и проверяющего, включает в себя […]