Как заключить договор аренды квартиры чтобы не платить налог

Содержание:

Как составить договор аренды квартиры, чтобы не платить налог?

Главная » Документы » договоры » Договора аренды » Как составить договор аренды квартиры, чтобы не платить налог?

Каждый гражданин нашей страны должен отчетливо понимать, что законодательство требует осуществлять плату налогов со сдачи квартиры. В противном случае, можно столкнуться с лишними проблемами, когда к вам придет налоговая инспекция, предпринимая те или иные меры в отношении вас.

Как оформить договор аренды квартиры и не платить налог?

Часто люди желают поступать незаконным способом, тем самым постоянно занимаясь поиском тех способов, которые позволят избежать оплаты налогов.

Так, например, оформляем сдачу квартиры в аренду на 11 месяцев и налог не платим.

Возможно, такой вариант вас заинтересовал, но учтите, что реализовать его можно только в том случае, если грамотно оформить документы, что получается не всегда.

Прежде чем вы станете заключать договор, важно осуществить регистрацию в Росреестре. Ведь требуется она для тех случаев, если сделка заключается на срок более года. После чего необходимо подать заявление на регистрацию. В результате вас обязуют оплачивать ежегодно 13% от прибыли.

Как теперь вы сами смогли догадаться, действительно если постараться грамотным образом заключить договор на одиннадцать месяцев, то платить налоги не придется, но хорошо подумайте, прежде чем поступать таким способом.

Образец типового договора аренды квартиры

Важно отметить, оформляя договор, потребуется вписать в него важнейшие разделы. Такие как:

  • Преамбула. Это важнейший пункт, где потребуется детально расписать наименование документа, место его заключения;
  • Предмет договора. Учтите, что это один из значимых пунктов документа, важно охарактеризовать жилье, которое и планируется сдаваться по договору, причем, чем полнее информация, тем соответственно лучше;
  • Размер арендной платы;
  • Права и обязанности, ответственность;

Как выглядит договор аренды комнаты между физическими лицами 2018?

Про т иповой образец договора аренды нежилого помещения смотрите тут.

  • В обязательном порядке нужно указать и срок, на который собственно планируется заключать договор. Если этот пункт отсутствует, то соглашение считается заключенным на пять лет;
  • Реквизиты и подписи. В любом случае, важно знать, что сторон сделки следует описать подробнее, указывая паспортные данные, место постоянной регистрации и т.д.

Участники сделки должны понимать, что при обоюдном желании, они всегда могут дописать в соглашение все те пункты, которые интересуют их больше всего.

Например, если речь пойдет об организации, которая и желает арендовать жилье для сотрудника, то можно потребовать включить в соглашение пункт, который не позволит разглашать информацию договора третьим лицам.

Поэтому следует внимательно разобраться во всех тонкостях этого вопроса, прежде чем подписывать договор.

Легальные способы избежать оплаты налога по договору аренды квартиры

Сдать квартиру не платить налог можно, если:

  1. прежде всего, вы должны учесть, что реализовать такие задумки возможно тогда, когда договор, заключен на 364 дня, обязательно учтите, что это максимальный срок, не подвергающийся налогообложению;

В любом случае, обязательно следует учесть, что срок действия документа никогда не должен равняться двенадцати месяцам и более.

  1. Учтите, что есть еще один вариант избежать встречи с контролирующими органами – подписать договор безвозмездного пользования;

Причем здесь потребуется внимательно указать все те условия, которые присутствуют и в момент оформления обычного соглашения, которое оформляется между собственником и жильцом. Но вот что касается суммы оплаты, то ее указывать не стоит. Тогда действительно никто не будет иметь претензий к вам, но опять же, этот вариант сопряжен с различными рисками.

  1. Уничтожение бумаг. Всегда можно уничтожить договор, заключая новый, так у вас получится избежать встречи с контролирующими органами, чего собственно вы и желаете больше всего;
  2. Сюда нельзя не добавить и отсутствие соглашения с квартирантом. Ведь если нет подписанного документа, то соответственно нет и денежных средств. Это значит, что владелец не имеет задолженностей государству. Но опять, же способ является рискованным, как для собственника, так и для нанимателя.

Следует отчетливо понимать, что для реализации подобного вопроса, потребуется действительно учесть немало деталей. Как вы сами понимаете, это рискованные методы, но часто они практикуются на практике участниками сделки. Вам ничего не остается, как детально проанализировать вопрос в целом, принимая разумное решение.

Если возникают какие-то сомнения по тому или иному пункту, то потребуется обратиться к юристам за помощью, так как специалисты всегда помогут в решении тех или иных проблем.

Что будет, если не платить налог за сдачу квартиры?

Сдача квартиры в аренду – один из главных дополнительных (а иногда и основных) заработков в Москве. Большинство граждан не торопится сообщать об этом государству, поскольку оно непременно затребует свои законные 13%. Так чем такое молчание может грозить счастливому обладателю лишней квартиры или комнаты?

Иллюстрация: Ирина Фатеева

Закон и наказание

Согласно законодательству, сдача квартиры в аренду предполагает, что собственник обязан декларировать доход и платить налоги. Если этого не сделать, можно попасть под ответственность по одной из нескольких статей в зависимости от ситуации, а именно:

  • Статья 122 НК РФ — Неуплата или неполная уплата сумм налога (штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога или 40%, если деяние совершено умышленно, плюс пени за каждый день просрочки в процентах от неуплаченной суммы налога – процентная ставка – 1/300 ставки рефинансирования Центробанка).
  • Статья 171 УК РФ — Незаконное предпринимательство (штраф до 300 тыс. рублей, обязательные работы сроком до 480 часов или арест до 6 месяцев), если общий доход от этого предпринимательства превышает 1,5 миллиона рублей. Но статья эта не может быть применима, если жильё покупалось для личных нужд.
  • Статья 198 УК РФ — Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица, если размер недоплаты превышает 10% от общей суммы налога/сбора, подлежащей уплате (штраф – от 100 до 300 тыс. рублей или заключение на срок до 1 года). Разница от ст. 122 НК РФ в том, что предприниматель не подаёт декларацию в принципе, указывает ложные данные, прячет имущество или деньги, на основе которых взыскиваются налоги и т.д.

Важно! Если арендодатель совершил преступление впервые и полностью выплатил налоги, сборы и пени, то он освобождается от уголовной ответственности.

Важно также отметить, что государственной регистрации подлежат договоры аренды квартиры, заключенные на один год и более. С юридическими лицами заключается договор аренды, а с физическими — договор найма (и он не подлежит обязательной государственной регистрации).

Как налоговые органы узнают о сдаче?

Между арендодателями и налоговиками идет своеобразная война, в которой органы проигрывают по всем фронтам. Доказать факт сдачи квартиры в аренду можно только с помощью договора, который арендодатель сам же и принёс, или при наличии чеков, в которых чёрым по белому написано — «за аренду квартиры». Но если он этого не сделал, то обвинить законопослушного гражданина в уклонении от уплаты налогов практически невозможно, ведь в чужой квартире может жить не арендатор, а друг/кум/сват/брат, которого просто пустили последить за пустующей квартирой.

Важно! Проживание не в своей квартире как таковое не является правонарушением.

Смотрите так же:  Нотариус в ухте архипов

Если вы и съёмщик ведете себя тихо, то «сдать» вас могут только любопытные бабушки у подъезда, если, конечно, сумеют доказать, что в квартире живут именно квартиранты, а не кто-то из многочисленной родни. Более того, даже если сотрудники ФНС посетят квартиру, им никто не обязан открывать, а вламываться в дверь, не имея на то основания, правоохранители не станут.

Ещё одна опасность заключается в том, что «донести» на квартиросдателя может сам квартиросъёмщик. Ситуации бывают разные, а подозрения в неуплате собственником квартиры налогов могут стать хорошим рычагом давления в спорных ситуациях.

Уловки и ухищрения

Помимо совсем уж очевидного способа, при котором обе стороны процесса попросту умалчивают об аренде или сдаче квартиры и тихонько решают все вопросы один на один, в интернете можно найти целый список ухищрений, благодаря которым, по мнению советчиков, реально и закон не нарушить, и налоги не платить.

  • Самый очевидный способ – заключить договор аренды не на год, а на, допустим, 360 дней, если речь идёт о соглашении с юридическими лицами. Таким образом можно его не регистрировать, а просто перезаключить. Ведь, согласно НК РФ, регистрации подлежит договор, заключенный на год или более.
  • Кто-то подстрекает начинающих арендодателей уничтожать договор найма перед обязательной уплатой налогов в апреле. С одной стороны, договор дисциплинирует арендатора, но если нет договора на момент подачи налогов, то, соответственно, нет и налогов.
  • Повторяя вышесказанное, можно подчеркнуть, что обязательной регистрации подлежит договор аренды, заключенный с юридическими лицами на год и более, а договор найма, заключаемый физическими лицами — нет. Соответственно, если просто помалкивать о договоре, то доказать факт его наличия будет невозможно.
  • Наличие договора как такового не означает, что арендатор ежемесячно вносил оплату, а арендодатель получал её. Даже налоговые инспекторы не имеют возможности доказать это, несмотря на наличие договора на руках. Арендодатель запросто может заявить, что никаких денег не получал, а выгнать квартиросъёмщика не может из-за этических соображений или по каким-то иным причинам.
  • Также встречаются рекомендации заключить срочный или бессрочный договор безвозмездного пользования квартиры с родственниками.

Андрей Шенин

Малометражка — не всегда плохо, — убеждает себя и других наш автор

Сдать квартиру и не платить налоги

Арендодателям не обязательно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, но собственники, получающие доход от сдачи квартир, обязаны уплачивать с такого дохода налог — 13% суммы, полученной в год. За неуплату предусмотрена ответственность, в том числе уголовная. Так, уклонение от уплаты налогов и/или сборов с физического лица, совершенное в крупном или особо крупном размере, влечет наказание вплоть до лишения свободы на срок от одного до трех лет.

«При этом «крупным размером» считается получение за сдачу квартиры от 21 тыс. руб. в месяц в течение трех лет, — поясняет начальник юридической службы группы компаний «Пересвет-груп» Элеонора Завгородняя. — В условиях нынешнего столичного рынка такая сумма составляет минимальную стоимость аренды однокомнатной квартиры в месяц».

Закон предусматривает обязательную государственную регистрацию договора аренды квартиры, заключенного на один год и более. Уточним, что с юридическими лицами заключается договор аренды, с физическими — договор найма.

Таким образом, о договоре найма, не подлежащем обязательной государственной регистрации, будет известно только подписавшим его лицам — собственнику квартиры и нанимателю. Но в случае, если собственник намерен зарегистрировать нанимателя в своей квартире по месту жительства (постоянно или временно), органы регистрационного учета потребуют у него договор найма.

При этом надо понимать, что при возникновении каких-либо проблем собственнику квартиры будет сложно обратиться за защитой своих прав в компетентные органы, поскольку ему придется раскрывать информацию о полученных доходах и нести ответственность за уклонение от уплаты налогов.

Мелочей в договоре не бывает

Главная гарантия соблюдения прав и интересов собственника квартиры при ее сдаче обеспечивается договором, в который включены соответствующие условия. При наличии определенных знаний собственник способен составить такой договор сам. Но он также может обратиться за помощью к специалистам по операциям с недвижимостью (юристам и риэлторам), которые исходя из требований и конкретной ситуации составят договор найма, наиболее полно защищающий интересы арендодателя.

При cоставлении договора нужно обратить внимание на следующие существенные условия. Права и обязанности собственника и нанимателя. Собственник обязан передать нанимателю квартиру, пригодную для проживания, и обеспечивать эксплуатацию дома, где находится квартира, а наниматель — использовать квартиру только для проживания, поддерживать в надлежащем состоянии и вносить плату за наем. Собственник имеет право вменить в обязанность нанимателю любые другие действия, которые позволят сохранить квартиру в должном виде и не причинить вреда другим гражданам.

Другое существенное условие — цена найма и порядок оплаты. Как правило, в договоре указывается сумма и период времени, за который она вносится. Целесообразно указать, в какой срок наниматель обязан передать эту сумму хозяину квартиры, а также последствия просрочки оплаты. Это условие позволит собственнику взыскать с жильца штраф или неустойку, если тот пропустит срок оплаты.

Э. Завгородняя советует оговорить обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг, услуг телефонной связи, Интернета, обслуживания домофона или охраны подъезда. От такого условия, как срок договора, зависит ряд обстоятельств. Если срок в договоре не указан, по закону он считается заключенным на пять лет. Если договор заключен менее чем на один год, то при отсутствии специальных оговорок на такой договор не распространяются предусмотренные законом правила о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок.

По порядку становись

В договоре имеет смысл указать количество и состав лиц, которые проживают в квартире совместно с нанимателем. Если он собирается поселиться в ней вместе с родственниками, надо перечислить в договоре найма всех членов семьи, так как по закону они имеют право пользоваться квартирой наравне с нанимателем. Кроме того, за все действия указанных лиц, нарушающие условия договора, перед собственником квартиры несет ответственность наниматель.

В договоре эти лица не указаны? Наниматель вправе вселить их в квартиру только с согласия собственника и при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека. Это правило не распространяется на несовершеннолетних детей.

Еще один существенный момент — условия досрочного расторжения договора и порядок физического освобождения квартиры нанимателем. Договор найма можно расторгнуть досрочно лишь в случаях, установленных законодательством. Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но при условии, что он письменно уведомит об этом собственника квартиры за три месяца. Собственнику квартиры позволено досрочно расторгнуть договор найма только в судебном порядке — в случае, если наниматель просрочивает или вообще не вносит плату, разрушает или портит квартиру и т. д.

«Собственник может уточнить порядок досрочного расторжения договора, конкретизировать его процедуру, указав, например, срок, в течение которого наниматель физически освобождает квартиру, — комментирует Э. Завгородняя. — Это весьма актуально при распространенной на рынке жилья ситуации: расторгнув договор с недобросовестным нанимателем, собственник заинтересован в скорейшем освобождении квартиры для сдачи ее другим лицам».

Важный пункт — санкции за нарушение условий договора, ответственность в случае причинения вреда соседям (залив, пожар и т. п.). Это позволит взыскать с нанимателя любые убытки, причиненные его действиями. В интересах собственника предусмотреть максимальное количество случаев ответственности нанимателя за действия, нарушающие условия найма.

Немаловажно оговорить порядок внесения изменений в обстановку квартиры (это особенно актуально для квартир с дорогим ремонтом: довольно часто собственники по истечении срока договора получают квартиру с дырами в стенах от висевших у нанимателей картин, полочек, навесных шкафов и т. п.).

Кроме того, составляя договор, внимательно отнеситесь к полному описанию квартиры, включите полный список предметов обстановки в акт передачи, в том числе укажите наличие или отсутствие повреждений на стенах, полу, потолке, окнах; какая сантехника установлена; какие электророзетки и выключатели (и сколько их) и т. п. Даже если у вас недорогой ремонт, вряд ли вам захочется тратить деньги на то, чтобы покупать и устанавливать розетки и выключатели вновь. Акт подписывают собственник и наниматель.

Зачастую к данным аспектам собственники подходят беспечно, не обращая на них внимания или считая их обсуждение «неудобным». Но стоит сломать сложившиеся стереотипы в этом отношении и обезопасить себя от дальнейших неприятностей.

Средство от страха

Хорошо, если квартира, ее внутренняя отделка и имущество (особенно ценное) застрахованы, а страховые случаи распространяются также на ситуации, когда квартира передана в аренду или сдается внаем. Владелец может самостоятельно застраховать свою недвижимость до или после заключения договора найма либо возложить эту обязанность на нанимателя по условиям договора.

Имеет смысл подумать о страховании гражданской ответственности собственника за возможный ущерб соседям. Это позволит минимизировать риски, связанные с последствиями ущерба, который нанесет наниматель или совместно проживающие с ним граждане квартире собственника или его соседям (например, при заливе).

Наталья Мартынова «Квадратный метр»

Правда или миф? 15 фактов о сдаче жилья в аренду

Рынок аренды жилья полон легенд и страшилок. Мы выбрали 15 самых популярных утверждений и вместе с экспертами проверили, насколько они соответствуют действительности.

Смотрите так же:  Не согласились на возврат

1. Арендаторов нельзя выселять зимой, даже если они перестали платить.

Миф. Ни жилищное, ни гражданское законодательство не содержит привязки возможности выселения квартиросъёмщиков ко времени года, утверждает адвокат Олег Сухов. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке, если арендаторы перестали платить или испортили квартиру — и зимой, и летом.

2. Из квартиры невозможно выписать ребёнка до 14 лет, если он получил там временную регистрацию.

Миф. Часто арендаторы просят временно зарегистрировать ребёнка в квартире, чтобы отдать его в ближайший детский сад. Такая временная регистрация всегда оформляется на определённый срок, по истечении которого аннулируется. И для этого не требуется разрешения органов опеки.

Правда, есть вероятность, что регистрацию придётся продлить. Даже если вы этого не хотите. «Наниматель может через суд добиться продления временной регистрации ребёнка. Вам придётся в суде доказывать, что права ребёнка не нарушаются, а его регистрация является формальным поводом для продления регистрации родителей», — говорит Олег Сухов.

3. Хозяин имеет право заходить в квартиру до окончания договора аренды.

Правда. Но только в соответствии с договором. Например, не чаще одного раза в месяц, предупредив заранее, и обязательно в присутствии жильцов.

4. Если договор заключён на срок более 11 месяцев, то арендатор может претендовать на проживание в квартире даже после расторжения договора.

Миф. Действующее законодательство полностью защищает права собственника недвижимости. Он имеет право расторгнуть договор и выселить арендаторов, если они нарушают условия договора. И срок аренды при этом значения не имеет. «Регистрация в арендованном жилье также не даёт нанимателю каких-либо прав на это жильё — на это указал Конституционный суд РФ ещё в 1995 году», — поясняет юрист Московской коллегии адвокатов «Арбат» Вадим Башир-Заде.

А заблуждение, что арендатор может жить в квартире даже после расторжения договора, пошло ещё со времён СССР. Тогда были распространены договоры социального найма, которые заключались на долгий срок. «В законодательстве СССР появилась норма, которая устанавливала право нанимателя жилья в случае заключения договора социального найма на срок более 6 месяцев претендовать на получение прописки в этом жилье. При этом даже в случае расторжения договора наниматель мог продолжать проживать в жилом помещении, и никто не имел права его выписать», — рассказывает эксперт.

5. Квартиру можно снять только при условии уже имеющейся временной или постоянной регистрации в этом же городе.

Миф. Это совсем не обязательно. Снять квартиру может любой гражданин, даже иностранец, вне зависимости от места регистрации по постоянному месту жительства.

Но арендодателю всё же стоит позаботиться о временной регистрации. «При съёме квартиры стоит оговорить с наймодателем условие, что тот обязуется оформить временную регистрацию в квартире. Это поможет избежать недоразумений с соседями и правоохранительными органами», — советует юрист, эксперт в сфере недвижимости Игорь Зиневич.

6. Квартиру лучше сдавать родственникам или хорошим друзьям.

И да, и нет . С одной стороны, это надёжно: родственники вряд ли сбегут в неизвестном направлении, оставив разгромленную квартиру с долгами за аренду и ЖКУ.

С другой стороны, это в большинстве случаев невыгодно: родственники и друзья будут просить снизить цену, отложить платежи, убрать депозит. Конфликтные ситуации и претензии будут обостряться, потому что полностью перевести отношения в плоскость «арендодатель-квартиросъёмщик» вряд ли получится. Ну а расторжение договора и последующее выселение, если понадобится, повлечёт за собой полный разрыв отношений.

7. Если жильцы испортили квартиру, они не будут платить больше суммы залога. Даже если ремонт выходит дороже.

Миф . Собственник испорченной квартиры имеет право требовать от арендатора устранения ущерба или компенсации. «В данной ситуации следует составить двусторонний акт с перечнем ущерба и его стоимости, который должен подписать наниматель, выразив тем самым согласие на устранение ущерба либо на компенсацию стоимости ремонта в денежной форме», — говорит Игорь Зиневич.

Если арендатор отказывается, это нужно отметить в акте и подписать его с привлечением третьих лиц, которые подтвердят наличие повреждений. Затем необходимо вызвать независимого оценщика, который определит стоимость понесённого ущерба. «В дальнейшем следует обратиться в суд с иском к нанимателю о возмещении стоимости причинённого ущерба и расходов на оценщика», — отмечает эксперт.

8. За капитальный ремонт дома платят квартиросъёмщики, это входит в пункт договора «коммунальные услуги».

И да, и нет. Чаще всего за ремонт дома должен платить собственник. «Обязанность по капитальному ремонту жилого помещения возложена на собственника жилья», — отмечает юрист земельно-имущественного департамента Heads Consulting Марина Катянина. А под «коммунальными услугами» в договоре обычно подразумевают оплату воды и электроэнергии по счётчикам.

Но договором также может быть предусмотрено, что в арендную плату включена оплата всех коммунальных платежей, указанных в квитанциях. Тогда за капитальный ремонт придётся платить квартиросъёмщику, отмечает эксперт.

9. Если в квартире сломалась техника, её ремонт должен оплачивать жилец.

И да, и нет. В законе нет точного ответа на этот вопрос, поэтому лучше прописать всё в договоре. Как правило, квартиросъёмщики ремонтируют бытовую технику, если она вышла из строя по их вине. В противном случае — это расходы арендодателя. Суд будет склоняться к такой же позиции, если в договоре ничего не указано. «Лучше всего также сделать опись техники, которая передаётся в пользование арендатору», — советует Олег Сухов.

10. Собственник квартиры может не платить налоги, если договор заключён на 11 месяцев.

Миф. Если вы получаете от квартиросъёмщиков деньги, налоги надо платить в любом случае. « Если вы сдаете одну квартиру, это не признается предпринимательской деятельностью. Если же сдаете 2 или более квартир на длительный срок, то это является предпринимательской деятельностью. В этом случае вы будете получать прибыль, а значит — заниматься предпринимательством . Налоговым кодексом РФ в подп. 4 п. 1 ст. 208 предусмотрено, что доход, полученный от сдачи недвижимого имущества в аренду, облагается налогом», — говорит Вадим Башир-Заде. При этом срок, на который заключён договор, ни на что не влияет.

Отказаться от уплаты налогов можно, только если вы сдаёте квартиру бесплатно — родственникам или близким друзьям, например, по договору безвозмездного пользования.

11. Платить налоги с аренды выгоднее через ИП.

И да, и нет. Всё зависит от размеров месячной арендной платы, площади квартиры и её расположения, уверена Марина Катянина. Платить налоги арендодатель может тремя способами.

Как физическое лицо (13% от дохода). Это самый популярный способ выполнения налоговых обязательств. Раз в год собственник должен подавать налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ) и платить налог — 13% от суммы, заработанной на аренде. «К декларации прилагаются документы, которые подтверждают источник дохода (договор аренды, график вносимых платежей и расписки)», — поясняет эксперт.

Как ИП, используя упрощённую систему (6% от дохода). В этом случае у собственника появляется много обязательств. Для регистрации ИП необходимо оплатить госпошлину. Кроме того, предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогам.

Как ИП, купив патент. Срок действия патента — от 1 до 12 месяцев. Всё это время собственник может не платить налоги, но должен оплачивать пенсионные взносы. Стоимость патента, по словам Вадима Башир-Заде, зависит от срока его действия, площади жилья и его расположения в населённом пункте: чем ближе к центру, тем дороже. «Патентная система выгодна тем, кто сдаёт в аренду дорогие квартиры», — утверждает Марина Катянина.

Но для тех, кто выберет ИП, существует большой минус. Если человек решит продать сдаваемую квартиру, у Налоговой будут все основания лишить его права на налоговый вычет при продаже. Придется заплатить 6% со всей стоимости квартиры, даже если продать ее через много лет. Такие случаи уже были.

А вот если ИП на УПС «доходы минус расходы» и платит налог с разницы, расходы на покупку квартиры учесть разрешат. Тогда налог можно заплатить только с разницы, но такая система невыгодна ИП во время работы.

В общем, слишком много нюансов. Если квартира покупалась для проживания, но ее решили сдавать, лучше делать это как физлицо и платить 13%. Тогда и Налоговая не придерется, и с вычетом проблем не будет. Это законно.

12. Договор аренды необходимо регистрировать в Росреестре.

И да, и нет. Всё зависит от срока договора аренды. Регистрация в Росреестре обязательна, если договор заключён на срок больше 1 года. «В этом случае с заявлением о государственной регистрации договора должен обратиться или арендатор, или арендодатель. Сторонам самим придётся договориться, кто из них будет заниматься регистрацией договора и оплачивать госпошлину», — говорит Вадим Башир-Заде.

Если срок аренды в договоре составляет меньше года или не определён, то регистрировать договор не нужно. Это же правило действует, когда договор продлевается. «Если стороны договора аренды, заключённого на 11 месяцев, захотят продлить договор на тот же срок и на тех же условиях, то такие действия не будут квалифицироваться как изменение срока договора, и такой договор не нужно будет регистрировать», — объясняет эксперт.

Смотрите так же:  Налог это а плата за пользование государственным имуществом

13. Договор аренды обязательно надо заверить у нотариуса, иначе он не имеет юридической силы.

Миф. Договор аренды приобретает юридическую силу после того, как его подписали обе стороны. «Наличие или отсутствие нотариального удостоверения договора аренды никак не влияет на его действительность», — подтверждает Игорь Зиневич.

Но это правило действует только для договоров аренды, которые заключены на срок менее 12 месяцев. Долгосрочные договоры считаются действительными с момента их государственной регистрации в Росреестре.

14. Нельзя сдавать в аренду квартиру и выплачивать за неё ипотеку одновременно.

Миф. Прямого запрета на то, чтобы взять квартиру в ипотеку и сдавать её в аренду, не существует. Но чаще всего нужно получить разрешение у залогодержателя — то есть банка. Это прописано в договоре об ипотеке.

В противном случае договор аренды может быть признан недействительным, а банк сможет применить к вам санкции. «Кроме того, отсутствие согласия залогодержателя может стать основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды», — предупреждает Марина Катянина.

15. Некоторые агенты находят в интернете объявления о сдаче квартиры с фотографиями и без ведома собственника размещают их под своим именем. А потом берут комиссию с арендаторов.

Правда. Такой риск есть всегда. Конечно, лишних денег с вас никто брать не будет. Но вы сможете потерять хороших арендаторов, которые откажутся от работы с агентом — следовательно, и от вашей квартиры.

Чтобы избежать такой ситуации, подробно описывайте словами квартиру в объявлении, а фотографии отправляйте только по запросу потенциальных арендаторов. Или ставьте на фото водяные знаки со своим номером телефона, которые будет непросто удалить.

Как заключить договор аренды квартиры чтобы не платить налог

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту [email protected] (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

Как правильно сдать квартиру. Договор нужно оформлять на 11 месяцев

Налоговики пытались запугать тех, кто сдаёт квартиру и не платит налоги,

Налоговики пытались запугать тех, кто сдаёт квартиру и не платит налоги, соседями-стукачами. Однако реальной грозой для тех, кто заселил в свою квартиру жильцов и не сообщил об этом в налоговую, стали приезжие из дружественных государств: почему-то вместо двух человек, которым доверялись ключи, в квартире нередко оказывалось 15. Поэтому мы решили выяснить: как и почем следует оформить сдачу жилья официальным путем (чтобы обезопасить себя и свои жилметры). Для примера взяли столичные расценки.

Для начала – застрахуйте квартиру. Полная страховка включает:

— гражданскую ответственность (от потопов, поджогов по вине жильцов),

— стены (как правило, от взрыва газа),

— внутреннюю отделку (порванные обои).

Для жилья, сдающегося в аренду, существует повышающий коэффициент — 50%. (Например, за однушку на окраине Москвы (с мебелью, ТВ, стиральной машиной, косметическим ремонтом), за годовую страховку на 7,5 млн. руб. страховой компании придётся выложить — 15 тыс. руб.)

Если вы решили заняться арендой самостоятельно нужно будет:

1. Получить согласие на сдачу в наём жилья от всех собственников, прописанных в ней лиц и арендаторов;

2. Найти квартиросъемщика через знакомых, объявления на столбах и т.д.;

3. Оформить договор не более чем на 11* мес., в котором учтите:

— кто конкретно будет проживать в квартире (снимите копии с их паспортов)

— когда вы будете проверять квартиру.

— может ли меняться арендная плата, взимается ли она помесячно или поквартально, будете ли брать залог;

— кто оплачивает счета за свет, воду – запишите показания счётчиков;

— оплату телефона (междугороднюю связь лучше отключить);

— правила пользования электроприборами;

— заведение домашних животных;

Написание данного документа с помощью юрфирмы обойдется порядка 2 тыс. руб.

4. Составить акт передачи квартиры: переписать имущество, указать, если есть порванные обои, испорченная обшивка дивана и т.д. Акт подписывается в двух экземплярах, обеим сторонам.

5. Написать расписки: вы – о получении денег, квартиросъемщики – о получении ключей (собственноручно, с данными паспортов).

Если вы обратитесь за помощью в риэлторскую компанию, то вам нужно будет выполнить только 1 пункт данного списка. Далее вы подписывайте договор с риэлтором, который ищет вам подходящего клиента, составляет все документы. Вам понадобится только их подписать и передать ключи нанимателю.

Когда вы сдаёте муниципальную квартиру, московское правительство указывает регистрировать сделку в ГУПе «Московский городской центр арендного жилья». Туда следует принести:

— согласие проживающих в квартире, копии их паспортов;

— из домоуправления: копию финансово-лицевого счёта, выписку из домовой книги;

Помощь сотрудников центра при оформлении обойдется в 1600 руб. После оформления договора там же, в ГУПе, его регистрируют.

Хотя, как отмечают эксперты, подготовка документов на аренду через ГУП носит, скорее, рекомендательных характер. Но! У того, кто снял жильё, появляются преференции:

— они могут самостоятельно регистрироваться по месту временного пребывания;

— льготники (стоящие в очереди на жильё, военнослужащие не обеспеченные жильем) имеют право запросить субсидии на оплату такой квартиры.

В итоге всех этих ситуаций вы получаете плату за проживание в вашей квартире. Это доход, с которого вы должны заплатить налог – 13%.

Для этого ежегодно с 1 января по 30 апреля отчитываемся за это в налоговой по месту прописки. Для начала высчитываем, сколько положено отдать государству (например, за 9 мес. вы получили 225 тыс. руб. (по 25 тыс. руб. ежемесячно) – это доход. 13% от него = 29, 25 тыс. руб. – вносим в банк на счет налоговой). Квитанцию об уплате этой суммы относите в инспекцию вместе с декларацией.

Теперь подсчитайте доход от аренды (например, за 9 мес. с ценой аренды 25 тыс. руб. в мес. (за вычетом налогов, стоимости услуг юристов). Если квартира:

— в собственности, оформлением занимались самостоятельно = 178, 750 тыс. руб.;

— в собственности, оформлением занимался риэлтор = 195,75 тыс. руб.;

— муниципальная, сдавали через ГУП = 194, 15 тыс. руб.;

Конечно, если вы заселили квартирантов неофициально, то получите больше — 225 тыс. руб. – но тогда будьте готовы к тому, что выселить жильцов с вашей жилплощади будет крайне сложно (если только у вас нет родственника – каратиста…).

Почему договор аренды следует заключать максимум на 11 месяцев? Оказывается, в нашей стране остался пережиток советских времен. Тогда в целях защиты арендатора придумали такую формулировку как социальный найм. Это значит, что если вы заключили договор аренды на более длительный срок, то ваш клиент может претендовать на проживание в вашей (!) квартире даже после его расторжения. К примеру, договор заканчивается, вы предупреждаете квартиросъемщика о том, что ему пора искать другое жилье, а у него вдруг возникают большие проблемы – денег нет, при этом (если клиент – женщина) – беременна, жить негде. Суд – на ее стороне. Конечно, в реальности, таких ситуаций – минимум. Однако к нулю они до сих пор не сведены.

Похожие публикации:

  • Как исчисляется госпошлина в суд Калькулятор расчета госпошлины Предназначен для расчета суммы государственной пошлины, которую необходимо оплатить при подаче искового или иного заявления в суд общей юрисдикции или арбитражный суд, а также для ознакомления с суммами […]
  • Договор на оказание услуг по обслуживанию компьютерной техники Договор на оказание услуг по обслуживанию компьютерной техники Для юридических лиц ДОГОВОР № ____ г. Екатеринбург «____» __________ 2013г. ___________________ именуемое далее по тексту «ЗАКАЗЧИК», в лице директора […]
  • Договор на монтаж печи Мастер-печник Кириленко Станислав Вячеславович. Авторский сайт Договор подряда ДОГОВОР БЫТОВОГО ПОДРЯДА «____» ____________________ 201__ года __________________________________________________________________________________ , […]
  • Налог на прибыль ставка по займам Организация получила от четырех физических лиц, которые являются учредителями данной организации, по договору займа заем в сумме, эквивалентной в долларах США под 11% годовых, и один заем в сумме, эквивалентной в евро под 25% годовых […]
  • Иск публичной власти к Иск публичной власти к 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ Сайт – ОАО «Машиностроительный завод Арсенал», расположенный в сети Интернет по адресу www.mzarsenal.com Администрация Сайта – Открытое акционерное общество «Машиностроительный завод […]
  • Приказ минздравсоцразвития 13н Приказ минздравсоцразвития 13н Лидер юридического консалтинга для фармацевтических и медицинских организаций Разработчик Консультант+ «Медицина и фармацевтика» Более 20 лет на рынке юридических услуг Вопрос: Можно ли отпустить на […]