Гражданский кодекс ст 408

Статья 309. Общие положения

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Комментарий к Ст. 309 ГК РФ

1. В комментируемой статье определены основная цель возникновения обязательственных правоотношений и один из принципов исполнения обязательств — исполнение обязательства надлежащим образом, что характерно для всех обязательств, независимо от вида и основания возникновения, в том числе договорных и внедоговорных.

Надлежащее исполнение обязательства определяется:

— требованиями иных правовых актов (в соответствии с п. 6 ст. 3 ГК — это указы Президента РФ и постановления Правительства РФ).

При отсутствии таковых надлежащее исполнение обязательства определяется:

— обычаями делового оборота (ст. 5 ГК) — для предпринимательских отношений;

— обычно предъявляемыми требованиями.

2. Надлежащее исполнение обязательства, в свою очередь, рассматривается и в качестве сделки, которая влечет прекращение обязательства. Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

3. Надлежащее исполнение обязательства включает в себя следующие определенные сторонами условия:

— субъектный состав (исполнение обязательства надлежащим должником надлежащему кредитору или управомоченному лицу);

Многие положения, определяющие принцип надлежащего исполнения обязательства, были выработаны в праве Древнего Рима, в частности порядок определения места, времени исполнения обязательства, особенности досрочного исполнения обязательства и т.д. .

———————————
Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004.

4. Надлежащее исполнение может включать в себя не только совершение активных действий, но и воздержание от их совершения — так называемые обязательства с пассивным содержанием, например соблюдение конфиденциальности по обязательствам из договоров о распоряжении исключительным правом на секрет производства (ноу-хау).

5. Норма комментируемой статьи была предметом жалобы в Конституционный Суд РФ в связи с нарушением прав и свобод, гарантированных ч. 3 ст. 17, ст. 18, ч. ч. 1 и 2 ст. 19, ч. 1 ст. 21, ч. 1 ст. 34 Конституции РФ, поскольку, по мнению заявителя, «позволяет суду в гражданском процессе признавать лицо ответственным за вред, причиненный преступлением другого лица, без вынесения судом по уголовному делу определения о признании его гражданским ответчиком».

Как было отмечено в Определении Конституционного Суда РФ от 18 апреля 2006 г. N 111-О, «в статье 309 ГК Российской Федерации содержится норма-принцип, закрепляющая обязанность надлежащего исполнения обязательств и устанавливающая иерархию требований, которым должно соответствовать исполнение. Как таковая она направлена на защиту прав участников обязательственных правоотношений и не препятствует обращению к лицу, причинившему вред, за защитой своих прав в порядке регресса (статья 1081 ГК Российской Федерации), а следовательно, не может рассматриваться как нарушающая его конституционные права, перечисленные в жалобе» .

———————————
Определение Конституционного Суда РФ от 18 апреля 2006 г. N 111-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Сеткина Виктора Ивановича на нарушение его конституционных прав статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации».

6. Нарушение принципа надлежащего исполнения обязательства влечет неблагоприятные для нарушителя правовые последствия. Например, в соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. В случае ненадлежащего исполнения обязательства законом или договором может быть установлена неустойка, которую должник обязан уплатить кредитору (п. 1 ст. 330 ГК).

Согласно п. 1 ст. 396 ГК РФ уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором.

В правоприменительной практике ненадлежащее исполнение обязательств одной стороной лишает ее права требовать полного исполнения обязательств другой стороной. Так, Постановлением Президиума ВАС РФ от 23 августа 2005 г. N 1928/05 по делу N А40-36270/04-25-140 применительно к договору хранения определено, что «по смыслу п. 1 ст. 896 во взаимосвязи со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации вознаграждение за услуги по хранению вещи подлежит взысканию с поклажедателя при условии надлежащего исполнения хранителем принятых на себя обязательств. Взыскав с авиакомпании задолженность за оказанные заводом услуги по хранению вертолета, судебные инстанции одновременно взыскали с хранителя убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательств по хранению, что не согласуется с приведенными положениями гражданского законодательства» .

———————————
Вестник ВАС РФ. 2006. N 1.

Статья 408. Прекращение обязательства исполнением

1. Надлежащее исполнение прекращает обязательство.

2. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.

При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.

Комментарий к статье 408 Гражданского Кодекса РФ

1. Исполнение представляет собой основной и наиболее распространенный способ прекращения обязательства. Именно в результате исполнения достигается та цель, ради которой обязательство было установлено.

Прекращение обязательства обусловлено не всяким, а лишь надлежащим исполнением, т.е. таким, которое соответствует условиям обязательства, требованиям закона и иных правовых актов, обычаям делового оборота и иным обычно предъявляемым требованиям (см. ст. 309 ГК и коммент. к ней). Ненадлежащее исполнение не только не прекращает обязанности соответствующего лица, но и порождает дополнительные охранительные обязательства — по возмещению убытков, уплате неустойки (см. ст. 396 ГК и коммент. к ней). Лишь после того, как стороны совершат все вытекающие из обязательства действия, наступает момент, когда оно признается прекращенным.

2. В отличие от авторитетных зарубежных кодификаций (§ 366 ГГУ, ст. 1256 ФГК), а также международных актов (ст. 6.1.12 Принципов международных коммерческих договоров УНИДРУА, ст. 7:109 Принципов Европейского договорного права) комментируемая статья не решает вопрос о том, в счет какого из однородных обязательств должно засчитываться произведенное должником исполнение, если его недостаточно для удовлетворения по всем обязательствам.

Специальное правило на этот счет сформулировано в отечественном законодательстве лишь применительно к договору поставки (см. ст. 522 ГК). Оно заключается в том, что при отсутствии указания должника произведенное исполнение засчитывается в погашение обязательства, срок исполнения которого наступил ранее. Если срок исполнения по нескольким обязательствам наступил одновременно, предоставленное исполнение засчитывается пропорционально в погашение всех этих обязательств.

Указанные правила следует по аналогии закона распространить на все случаи исполнения существующих между сторонами нескольких однородных обязательств.

3. В изъятие из общего правила, закрепленного в п. 1, в отдельных случаях надлежащее исполнение, произведенное за должника третьим лицом, влечет не прекращение обязательства, а переход к указанному третьему лицу прав кредитора по этому обязательству. Все подобные исключения, являющиеся проявлениями института суброгации в широком смысле, прямо предусмотрены законом (см. п. 2 ст. 313, ст. ст. 350, 365, 965 ГК и коммент. к ним). Их перечень является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

4. По своей правовой природе исполнение обязательства является сделкой, поскольку носит волевой и правомерный характер и направлено на правовой результат — прекращение обязательства.

Вопрос о характеристике сделки по исполнению должен решаться дифференцированно. Нередко (например, в отрицательных обязательствах, в обязательствах по оказанию посреднических услуг) исполнение исчерпывается лишь действиями должника и не нуждается в специальном принятии со стороны кредитора. В таких случаях исполнение представляет собой одностороннюю сделку. Однако в ряде случаев исполнение связано с осуществлением определенного распорядительного действия или предоставления, на основании которого непосредственно осуществляется переход вещи (имущественного права) от одного лица к другому. Для совершения этих действий требуется взаимная и согласованная воля двух сторон, выраженная в предложении исполнения и его принятии. Такие распорядительные сделки представляют собой двустороннюю сделку (договор) (подробнее см.: Бекленищева И.В. Гражданско-правовой договор: классическая традиция и современные тенденции. М., 2006. С. 96 — 97).

Признание исполнения обязательства сделкой позволяет распространить на него общие требования гл. 9 ГК к совершению сделок. Наиболее спорным является вопрос применения по отношению к исполнению обязательства правил о форме сделок. В доктрине получило распространение мнение, согласно которому форма исполнения обязательства должна определяться по правилам п. 3 ст. 159 ГК (см. коммент. к ней). Однако такой подход не бесспорен. Он ведет к неоправданной дифференциации исполнения договорных и внедоговорных обязательств. Кроме того, буквальное толкование п. 3 ст. 159 ГК обнаруживает иную сферу его применения — сделки, направленные на реализацию заключенного сторонами рамочного соглашения.

Судебная практика считает возможным использовать для решения вопроса о форме исполнения обязательства правила, предусмотренные ст. 161 ГК. Подобная позиция также сомнительна. Правила ст. 161 ГК рассчитаны только на обязательственные дву- и многосторонние сделки (договоры), в то время как исполнение обязательства является сделкой распорядительной. Соответственно, форма ее совершения должна определяться по правилам п. 1 ст. 159 ГК.

5. Пункт 2 комментируемой статьи содержит правила об оформлении принятия исполнения. Указанные положения являются достаточно традиционными для отечественного гражданского законодательства (см. ст. 228 ГК 1964 г.). В значительной степени схожие правила содержатся в немецком праве (§ 368, 369, 371 ГГК) и основанных на нем современных кодификациях ряда стран (ст. ст. 529 — 530 ГК Азербайджана, ст. ст. 429 — 422 ГК Грузии, ст. ст. 439 — 443 ГК Туркмении).

6. Следует обратить внимание на различную редакцию абз. 1 и 2 п. 2 комментируемой статьи. Если в первом случае выдача кредитором документа, подтверждающего принятие им исполнения, основывается на требовании должника, то во втором — возникает независимо от такого требования.

Выданный кредитором документ о получении долга, не содержащий сведений о процентах, предполагает полное погашение долга, в том числе и процентов.

7. Установленная абз. 2 п. 2 комментируемой статьи презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута. При этом бремя доказывания того, что обязательство не прекратилось, возлагается на кредитора.

8. Отказ кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения рассматривается комментируемой статьей как просрочка кредитора. В подобных обстоятельствах, помимо возможности задержать исполнение, за должником следует признать право на возмещение причиненных просрочкой убытков (см. п. 2 ст. 406 ГК и коммент. к ней). Кроме того, к рассматриваемой ситуации применяются правила п. 3 ст. 405 и п. 3 ст. 406 ГК (см. коммент. к ним).

Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее — иной специализированный потребительский кооператив).

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании:

1) платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в системе), представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

2) информации о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, размещенной в системе или в иных информационных системах, позволяющих внести плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Информацией о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги и задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг являются сведения о начислениях в системе, сведения, содержащиеся в представленном платежном документе по адресу электронной почты потребителя услуг или в полученном посредством информационных терминалов платежном документе.

2.1. Платежные документы, информация о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги и задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг подлежат размещению в системе в срок, предусмотренный частью 2 настоящей статьи.

2.2. Утратила силу с 1 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

2.3. Утратила силу с 1 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

3. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.

4. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

4.1. Наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги наймодателю такого жилого помещения, если данным договором не предусмотрено внесение нанимателем платы за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям.

5. Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

6. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

6.1. В случае заключения товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договора управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги вносится лицами, указанными в пунктах 1-5 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи.

6.2. Управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, которые получают плату за коммунальные услуги, осуществляют расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми такими управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. Управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, которые получают плату за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами, осуществляют расчеты за оказанную услугу с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которым такими управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом заключен договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации.

6.3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, а за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами — региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, которые отвечают перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.

Смотрите так же:  Куда обратиться чтобы прописать человека в квартиру

7. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи и статьей 171 настоящего Кодекса.

7.1. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, а за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами — региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.

7.2. В случае заключения лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, а также в случае, если договор управления многоквартирным домом заключен с указанным лицом в соответствии с частью 8 статьи 161 настоящего Кодекса, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится такой управляющей организации.

7.3. При осуществлении застройщиком управления многоквартирным домом без заключения договора управления таким домом с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, застройщику.

7.4. При заключении застройщиком в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, такой управляющей организации.

8. Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

9. Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

10. Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

11. Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке и в случаях, которые утверждаются Правительством Российской Федерации.

12. Плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

13. Наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.

14. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

14.1. Собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты. Уплата указанных пеней осуществляется в порядке, установленном для уплаты взносов на капитальный ремонт.

15. Наймодатель жилого помещения, управляющая организация, иное юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которым в соответствии с настоящим Кодексом вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также их представитель вправе осуществлять расчеты с нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственниками жилых помещений и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, осуществляющих деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности.

16. При привлечении лицами, указанными в части 15 настоящей статьи, представителей для осуществления расчетов с нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, собственниками жилых помещений и взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги согласие субъектов персональных данных на передачу персональных данных таким представителям не требуется.

17. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги может вноситься с использованием системы, в том числе на основании договоров на поставку ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, на предоставление коммунальных услуг, заключенных в электронной форме с использованием системы.

Комментарий к Ст. 155 ЖК РФ

1. Положение ч. 1 комментируемой статьи о ежемесячном внесении нанимателями и собственниками помещений платы за жилое помещение и платы за коммунальные услуги до 10-го числа месяца, следующего за истекшим, является диспозитивной нормой и может быть изменено договором управления многоквартирным домом, заключенным в порядке, установленном ч. ч. 4 — 5 ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ или общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива.

Статья 162 ЖК РФ (п. 3 ч. 3) предусматривает в качестве существенного условия договора управления не срок внесения платы, а более широкое условие — порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 162 ЖК).

С внесением Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 изменений в Порядок расчетов за электрическую, тепловую энергию и природный газ, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 4 апреля 2000 г. N 294, у ресурсоснабжающих организаций прекратилось право требовать авансовой оплаты управляющими организациями тепловой энергии, газа, холодной и горячей воды, услуг водоотведения. Стороны договора управления могут согласовать авансирование или предварительную оплату, что актуально при необходимости внесения платы за коммунальные услуги вперед, например, перед убытием в летние отпуска. При этом в договоре управления могут быть согласованы варианты внесения платы до наступления оплачиваемого месяца, оплаты в течение оплачиваемого месяца или после 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем.

Лица, указанные в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, не обязательно должны вносить ежемесячную плату за жилое помещение только за те работы, которые выполнены в течение оплачиваемого месяца. Часть работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме может взиматься в качестве предоплаты (например, если текущий или капитальный ремонт запланирован на будущие месяцы), а часть — в качестве рассрочки платежа (например, если текущий или капитальный ремонт уже проведен в предыдущие месяцы) (см. комментарий к ст. 158 ЖК).

2. Давая определение понятия «иной специализированный потребительский кооператив», законодатель имел в виду жилищный накопительный кооператив, действующий в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и имеющий в многоквартирном доме в собственности все, несколько или одно жилое помещение, предоставленное члену такого специализированного кооператива. Какие-либо другие специализированные потребительские кооперативы, созданные в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии со специальным федеральным законом, на момент написания настоящего комментария законодательство не предусматривало.

3. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании соответствующих платежных документов, а также определяет срок их представления. Платежные документы должны представляться гражданам не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Как и в случае с установлением срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, иной срок представления платежных документов может быть определен договором управления многоквартирным домом или общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива. Если платежные документы собственнику помещений в многоквартирном доме или нанимателю жилого помещения государственного жилищного фонда по договору социального найма или найма не представлены, то основание для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги формально отсутствует.

Поскольку ЖК РФ предусмотрена обязанность уплаты пени в случае несвоевременного или неполного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, законодатель вполне логично установил обязанности соответствующих получателей этой платы по своевременному и надлежащему информированию плательщиков о размере предстоящих платежей. Непредставление платежных документов или их представление с нарушением указанного срока будет свидетельствовать о нарушении обязанности лицом, которому вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, и позволит нанимателям и собственникам помещений требовать перенесения даты, с которой начинают применяться штрафные санкции в случае невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, на более поздний срок (см. комментарий к ч. 14 комментируемой статьи).

4. Содержание платежного документа может быть установлено органами государственной власти РФ в соответствии с п. 16 ст. 12 ЖК РФ. Например, такие обязательные требования в отношении оплаты коммунальных услуг установлены п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307, а также п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354, которым Правительство РФ дало поручение Министерству регионального развития РФ по согласованию с Федеральной службой по тарифам утвердить примерную форму платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг, а также методические рекомендации по ее заполнению. Такая примерная форма будет иметь рекомендательный характер.

Содержание платежного документа может также определяться в договорах, являющихся основанием оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, с учетом требований ст. 154 ЖК РФ к структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги и обязательных требований, установленных Правительством РФ. Для сторон договора управления, например, это вытекает из п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Ответственность за своевременное представление платежных документов собственникам жилых и нежилых помещений, а также нанимателям жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда несет лицо, которому в соответствии с ЖК РФ и в зависимости от реализуемого в многоквартирном доме способа управления причитается плата за жилое помещение и коммунальные услуги.

5. Части 3 — 9 комментируемой статьи определяют круг лиц, которым причитается и вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также порядок принятия решений о внесении этой платы для членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

6. Согласно ч. 3 комментируемой статьи плата за пользование жилым помещением (плата за наем) вносится нанимателями жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда наймодателю соответствующего жилого помещения. Поскольку плата за наем является доходом собственника жилого помещения и не связана с объемом и качеством оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, то ее внесение осуществляется наймодателю при любом способе управления таким домом. Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив не имеют отношения к начислению и приему платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Это обязанность исключительно наймодателя.

7. Часть 4 комментируемой статьи устанавливает особый порядок исполнения нанимателем жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, денежных обязательств по договорам социального найма и найма (коммерческого) жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (ч. 1 ст. 65, ст. 90 ЖК; а также ст. ст. 671 и 682 ГК). Наниматели жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги организации, осуществляющей управление многоквартирным домом. При этом наниматель по договорам социального найма и найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда коммерческого использования выполняет свое денежное обязательство перед соответствующим наймодателем. Среди лиц, с которыми управляющая организация может заключать договор управления многоквартирным домом, наниматели жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда отсутствуют (см. комментарий к ст. 162 ЖК), а в соответствии с действовавшим на момент написания комментария Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, наниматель жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда имеет договорные отношения только с наймодателем. В этом случае управляющая организация обязана принять от нанимателя жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда исполнение денежного обязательства за собственника такого жилого помещения (ст. 313 ГК). При этом наймодатель отвечает перед управляющей организацией за неисполнение или ненадлежащее исполнение его обязательства нанимателями, на которых законом было возложено исполнение (ст. 403 ГК).

8. В соответствии с ч. 4 комментируемой статьи если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления многоквартирным домом (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК), то оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке. Такая ситуация возможна, например, при установлении органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда размера платы за содержание и ремонт жилого помещения меньше, чем размер платы, который собственник (наймодатель) обязан вносить в соответствии с договором управления многоквартирным домом (см. комментарий к ч. 3 ст. 156 и ч. 3 ст. 162 ЖК); при несвоевременном и (или) неполном внесении указанными нанимателями платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. комментарий к ч. 14 настоящей статьи). При внесении нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда платы за жилое помещение и коммунальные услуги не полностью управляющая организация не имеет оснований требовать внесения такой платы от нанимателей. В этом случае необходимые меры воздействия к нанимателю должен применять наймодатель. В частности, наймодатель имеет право применить меры, предусмотренные ст. ст. 83, 89 и 90 ЖК РФ и ст. ст. 687 и 688 ГК РФ, включая расторжение договора социального найма или договора найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в судебном порядке. Кроме того, собственники жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда обязаны нести расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома (см. комментарий к ст. ст. 154 и 158 ЖК). Поскольку условия договора управления многоквартирным домом должны устанавливаться одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК), данное согласование процедуры внесения наймодателем оставшейся части платы после внесения платы нанимателями не может содержаться в договоре управления. Такие условия должны быть в отдельном договоре (соглашении) наймодателя и управляющей организации.

Смотрите так же:  Упрощенное получение гражданства рф гражданам казахстана

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья или непосредственном управлении собственниками помещений наниматели жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов должны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги своему наймодателю, с которым заключен договор социального найма или договор найма. Поскольку условия Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, являются императивными нормами и не могут быть изменены наймодателем или соглашением сторон такого договора, наймодатель не может давать нанимателю указания вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги непосредственно товариществу, кооперативу, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений — подрядным и ресурсоснабжающим организациям. Для получателей такие платежи будут считаться исполнением обязательств соответствующих собственников третьими лицами (нанимателями) (ст. 313 ГК), а не уступкой прав требования, предусмотренной ст. 382 ГК РФ.

При принятии общим собранием собственников помещений решения о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям наниматели жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда при управлении многоквартирным домом управляющей организацией должны вносить плату за потребленные в жилом помещении коммунальные услуги не управляющей, а соответствующим ресурсоснабжающим организациям (см. комментарий к ч. 7.1 настоящей статьи).

9. Часть 5 комментируемой статьи предусматривает, что органами управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или специализированного потребительского кооператива может быть предусмотрен порядок внесения членами этих некоммерческих организаций обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и с оплатой коммунальных услуг. На практике бывают случаи, когда, ссылаясь на данную норму, органы управления товариществ и кооперативов кардинально отступают от требований ЖК РФ. Например, устанавливают для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме иные размеры обязательных платежей или взносов, нежели аналогичные платежи и взносы собственников жилых помещений, или устанавливают свои формулы определения размера платы за коммунальные услуги. Представляется, что установление органами управления товариществ и кооперативов порядка внесения обязательных платежей и взносов не может осуществляться путем изменения императивных норм определения размера и порядка внесения платежей и взносов членами товарищества и кооператива за содержание и ремонт общего имущества, а также определения размера платы за коммунальные услуги. Такой порядок установлен соответственно п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ и утвержденными Правительством РФ правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах (см. комментарий к ст. ст. 137 и 157 ЖК). Указанные некоммерческие организации вправе самостоятельно решать только вопросы внесения платежей и взносов, вытекающие из отношений членства в них граждан и организаций, в частности, через отделения кредитных организаций, организации почтовой связи или наличными денежными средствами в кассу (ст. ст. 113, 137, 145 ЖК). Условия и порядок принятия решения о внесении платы за коммунальные услуги собственниками помещений напрямую ресурсоснабжающим организациям установлены в ч. 6.3 настоящей статьи.

10. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив, обязаны участвовать в общих расходах на управление многоквартирным домом, его содержание и ремонт путем внесения обязательных платежей, поскольку все собственники помещений, независимо от членства в такой организации, несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 39 ЖК).

Согласно ч. 6 комментируемой статьи собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами указанной некоммерческой организации, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом. Требование о заключении договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, ранее содержалось в п. 1 ст. 138 ЖК РФ. Настоящий Кодекс не устанавливает наименование и содержание и не регулирует особенности заключения и исполнения гражданско-правового договора между товариществом (кооперативом) и собственником, не являющимся членом товарищества (кооператива). Условия такого договора устанавливаются по соглашению сторон с учетом императивных норм Кодекса. Усмотрение сторон в отношении заключения указанного договора на практике сильно ограничено тем, что условия содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и определения размера платежей и взносов всех собственников помещений в многоквартирном доме, как членов, так и не членов товарищества (кооператива), являются одинаковыми. Для всех собственников помещений в равной мере являются обязательными решения товарищества (кооператива) по определению сметы доходов и расходов на год и по установлению на основе принятой сметы размеров платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме (п. п. 2 и 3 ч. 1 ст. 137 ЖК). Условия содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг для всех собственников помещений в многоквартирном доме не могут быть различными. Предмет для какой-то специальной договоренности товарищества собственников жилья и нечленов товарищества или кооператива отсутствует. Не являющиеся членами товарищества или кооператива собственники в любой момент могут обратиться с заявлением считать их членами товарищества или кооператива и получить возможность участвовать в выработке органами управления товарищества или кооператива решений по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и оплате таких расходов.

11. Часть 6.1 комментируемой статьи устанавливает исключение из правил, определенных ч. ч. 5 и 6 комментируемой статьи. Согласно ч. 6.1 комментируемой статьи в случае заключения товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией плата за коммунальные услуги вносится управляющей организации всеми лицами, указанными в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ. Эта императивная норма не может быть изменена решением товарищества или договором.

12. Помимо этого, ч. 6.1 комментируемой статьи устанавливает, что в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, при заключении застройщиком договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией плата за коммунальные услуги вносится управляющей организации владельцами помещений в построенных многоквартирных домах, принявшими от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче. Это пример достаточно редко встречающегося возникновения гражданских прав и обязанностей непосредственно из нормы ЖК РФ. Ведь никаких сделок и договоров между застройщиком и владельцем построенного помещения в многоквартирном доме ЖК РФ не предусматривает, а взаимные договорные обязательства по строительству помещения в построенном многоквартирном доме уже выполнены и согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ прекращены (застройщик построил и передал помещение, а «дольщик» оплатил и принял это помещение). После выдачи застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию отношения по управлению многоквартирным домом уже регулируются жилищным законодательством.

13. На практике застройщики часто включают в договор участия в долевом строительстве и в другие договоры, направленные на возникновение у граждан права собственности на жилые помещения в построенных многоквартирных домах, условия об оплате содержания и ремонта общего имущества в таких домах после принятия от застройщика по передаточному акту жилого помещения после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Такие условия оплаты включаются в договоры о строительстве многоквартирных домов без учета требований Кодекса. Но отношения по оплате содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг являются предметом регулирования ЖК РФ (п. 16 ст. 12, ст. 8, ст. ст. 153 — 157). Поэтому, как представляется, включение в заключаемые с гражданами договоры, по которым граждане оплачивают строительство жилого помещения (например, в договор участия в долевом строительстве), условий об управлении многоквартирным домом навязываемой застройщиком управляющей организацией и об оплате жилого помещения и коммунальных услуг является неправомерным. Такие условия договоров как противоречащие порядку выбора и реализации способов управления многоквартирным домом и порядку определения размера и внесения платежей за жилое помещение и коммунальные услуги должны расцениваться как недействительные сделки и иметь последствия, указанные в ст. ст. 166 — 168 ГК РФ.

14. Кроме того, комментируемая норма содержит ссылку на ч. 14 ст. 161 ЖК РФ и устанавливает правовые основания для внесения владельцами построенных помещений в многоквартирном доме платы за коммунальные услуги на относительно короткий период — до заключения застройщиком договора управления с управляющей организацией по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ. Норма ч. 6.1 комментируемой статьи не распространяется на случай проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления построенным многоквартирным домом, предусмотренный в ч. 13 ст. 161 ЖК РФ. Таким образом, правовые основания для внесения владельцами помещений в построенном многоквартирном доме платы за коммунальные услуги после заключения застройщиком по результатам такого открытого конкурса договора управления с управляющей организацией законодателем не установлены.

15. Арендатор жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда не может вносить плату за коммунальные услуги управляющей организации, поскольку он имеет договорные отношения не с управляющей организацией, а с арендодателем, являющимся собственником соответствующих жилых помещений в многоквартирном доме. Отношения аренды жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда урегулированы ГК РФ.

16. Положения ч. 6.1 комментируемой статьи о внесении платы за коммунальные услуги управляющей организации при заключении договора управления многоквартирным домом товариществом или кооперативом, а также застройщиком не применяются, если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о внесении платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающей организации.

Комментируемая норма не распространяется на порядок внесения платежей и взносов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Относительно платежей членов товариществ собственников жилья, жилищных и других специализированных кооперативов это обоснованно. Но в отношении внесения платы за содержание и ремонт общего имущества владельцами помещений в построенных многоквартирных домах вопрос законодательно остался неурегулированным.

17. Часть 6.1 комментируемой статьи в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, устанавливает необходимость внесения платы за коммунальные услуги только управляющей организации. При этом остается неурегулированным вопрос о том, кому вносить платежи в случае, когда построенным многоквартирным домом будет управлять сам застройщик.

18. Поскольку внесение платы за коммунальные услуги управляющей организации не охватывает всех вариантов, предусмотренных ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, представляется ошибочным объединение в ч. 6.1 комментируемой статьи внесения платы за коммунальные услуги членами или не членами товарищества или кооператива в случае заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией с внесением платежей владельцами помещений в построенных многоквартирных домах. Целесообразным было бы урегулирование особенностей внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги владельцами построенных квартир в случаях, указанных в ч. ч. 13 и 14 ст. 161 ЖК РФ, в самостоятельной части комментируемой статьи.

19. Порядок расчетов с ресурсоснабжающими организациями для управляющих организаций, товариществ, жилищных и специализированных потребительских кооперативов должен содержаться в устанавливаемых Правительством РФ правилах, обязательных при заключении такими организациями договоров с ресурсоснабжающими организациями. Несмотря на это, ч. 6.2 комментируемой статьи дает Правительству РФ поручение установить требования к осуществлению расчетов управляющих организаций, товариществ, жилищных и специализированных потребительских кооперативов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми такими исполнителями коммунальных услуг заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления. Наличие таких правил и поручения создает возможность различного регулирования вопроса внесения платежей по договорам ресурсоснабжения в двух актах Правительства РФ.

20. Часть 6.3 комментируемой статьи устанавливает, что в случае, если товарищество собственников жилья, жилищный или специализированный кооператив не заключили договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, то на основании решения общего собрания членов товарищества или кооператива собственники помещений и наниматели жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям. Такое решение не требует согласования с органами публичной власти, ресурсоснабжающими или другими организациями.

В комментируемой части настоящей статьи имеется в виду возможность перехода на прямые расчеты собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей помещений государственного либо муниципального жилищного фонда с ресурсоснабжающими организациями только за коммунальные услуги, индивидуально потребляемые в каждом помещении в доме. Плата за коммунальные услуги, потребляемые на общедомовые нужды, должна вноситься указанными собственниками и нанимателями товариществу или кооперативу. Однако до вступления в действие Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354, такая оплата невозможна, поскольку ни потребители, ни исполнители не могут самостоятельно разделить на две части установленный норматив потребления коммунальных услуг. Нормы ч. ч. 6.3 и 7.1 комментируемой статьи могут быть реализованы только после внесения изменений в Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306, и установления органами государственной власти субъектов Федерации новых нормативов отдельно на индивидуальное и общедомовое потребление.

Законодатель подчеркивает, что внесение платы за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям признается выполнением обязательств собственников помещений и нанимателей жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме по внесению платы за коммунальные услуги перед товариществом или кооперативом. Данные товарищества или кооперативы остаются исполнителями коммунальных услуг и отвечают перед такими собственниками и нанимателями за надлежащее качество всех коммунальных услуг. Указанные организации должны быть абонентами у соответствующих ресурсоснабжающих организаций. Данное положение скоординировано с положениями ч. ч. 2.2, 11 и 12 ст. 161 ЖК РФ, регулирующими ответственность товариществ и кооперативов за предоставление коммунальных услуг и приобретение для этого коммунальных ресурсов у ресурсоснабжающих организаций (см. комментарий к названным статьям).

21. В соответствии с ч. 7 комментируемой статьи собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги этой управляющей организации. Основанием внесения такой платы является договор управления, предусмотренный ст. 162 ЖК РФ (см. комментарий к названной статье). При этом по смыслу Кодекса собственник помещения обязан внести плату управляющей организации за все виды коммунальных услуг, которые могут быть предоставлены исходя из имеющегося уровня благоустройства многоквартирного дома. Это следует из положений ч. ч. 2.3, 11 и 12 ст. 161 ЖК РФ.

Смотрите так же:  Льготы при службе в мчс

Комментируемая норма распространяется не только на граждан, но и на всех иных собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, включая Российскую Федерацию, субъекты Федерации и муниципальные образования, а также юридических лиц.

Требование о том, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна быть внесена «этой управляющей организации», а не какому-то иному лицу, нашло свое отражение в требованиях к содержанию платежного документа (см. комментарий к ч. 2 комментируемой статьи).

Из правила, содержащегося в ч. 6.3 комментируемой статьи, установлено только одно исключение, касающееся принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о переходе на прямые платежи за все или некоторые коммунальные услуги (см. ч. 7.1 комментируемой статьи).

22. Часть 7.1 комментируемой статьи предусматривает исключение из правила, установленного ч. ч. 6.1 и 7 комментируемой статьи. Согласно ч. 7.1 комментируемой статьи на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме такие собственники и наниматели жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям. Такое решение не требует согласования с органами публичной власти, а также с управляющей либо ресурсоснабжающими или другими организациями.

Требования к перечню и составу коммунальных услуг, в отношении которых может приниматься решение о переходе на прямые расчеты, аналогичны указанным в ч. 6.3 комментируемой статьи (см. комментарий к названной норме).

Комментируемая норма устанавливает, что внесение платы за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям признается выполнением обязательств собственников помещений и нанимателей жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая остается исполнителем коммунальных услуг и отвечает перед такими собственниками и нанимателями за надлежащее качество всех коммунальных услуг. Управляющие организации должны быть абонентами всех ресурсоснабжающих организаций, продающих коммунальные ресурсы и предоставляющих свои услуги, необходимые для предоставления коммунальных услуг. Комментируемое условие скоординировано с положениями ч. ч. 2.3, 11 и 12 ст. 161 ЖК РФ, регулирующими ответственность управляющей организации за предоставление коммунальных услуг и приобретение для этого коммунальных ресурсов у ресурсоснабжающих организаций (см. комментарий к названным статьям).

23. Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги своим контрагентам по договорам, заключенным с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ч. 8 комментируемой статьи). Согласно ст. 164 ЖК РФ договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме заключаются собственниками помещений на основании решений общего собрания, а договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения самостоятельно. Но с кем заключаются такие договоры, в ч. 2 ст. 164 ЖК РФ не указано. При этом необходимо учитывать требование ч. 11 ст. 161 Кодекса, согласно которому (в качестве общего правила) коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме.

В п. 17 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» сделан вывод, что заключение прямых договоров собственников помещений с ресурсоснабжающими организациями допускается только при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений и в случае предоставления коммунальных услуг в индивидуальные жилые дома. Это нашло подтверждение в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2006 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 марта 2007 г.

24. В соответствии с ч. 9 комментируемой статьи собственники жилых домов (ст. 16 ЖК) самостоятельно заключают договоры с лицами, осуществляющими деятельность по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту принадлежащих им домов, и вносят соответствующую плату на основании таких договоров. В аналогичном порядке ими вносится плата за коммунальные услуги.

25. Часть 10 комментируемой статьи определяет порядок оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме услуг и работ по содержанию и ремонту объектов, не являющихся частью общего имущества в многоквартирном доме, плата за содержание и ремонт которых не регулируется ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, а также ч. ч. 5 — 8 комментируемой статьи. К таким услугам и работам, в частности, относятся проведение ремонта устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг (в частности, смесителей, сливных бачков, водонагревателей, газовых плит, индивидуальных приборов учета коммунальных ресурсов), и проведение текущего и капитального ремонта жилого помещения (например, ремонт или замена дверей, полов, обоев, розеток). Такие услуги и работы не являются предметом договора управления (см. комментарий к ст. 162 ЖК), а выполняются и оплачиваются в соответствии с отдельными прямыми договорами, единолично заключенными собственниками жилых и нежилых помещений с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Для заключения таких договоров не требуется принятия решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или согласования с управляющей организацией, товариществом или кооперативом.

26. Часть 11 комментируемой статьи устанавливает обязательность внесения собственниками, нанимателями и иными лицами платы за жилое помещение и коммунальные услуги независимо от использования или неиспользования соответствующих помещений. При наличии приборов учета расчет платы за соответствующие виды коммунальных услуг производится с использованием их показаний независимо от факта пользования жилым помещением. Необходимо учитывать, что вода, электрическая энергия, а иногда и газ используются не только для потребления в жилом или индивидуально определенном нежилом помещении, но и для общих домовых нужд (например, для освещения, отопления и уборки помещений общего пользования). Поэтому при наличии в многоквартирном доме общедомовых и индивидуальных приборов учета плата за коммунальные услуги должна вноситься даже за период временного отсутствия граждан, пользующихся данным жилым помещением.

При временном отсутствии граждан в занимаемом жилом помещении внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с обязательным перерасчетом платежей (но не обязательно с полным освобождением от соответствующей платы) за период такого отсутствия. Порядок расчета и перерасчета платы за коммунальные услуги определен установленными Правительством РФ правилами предоставления коммунальных услуг. При этом часть коммунальных услуг, предоставление которых не прерывается при временном отсутствии граждан в жилом помещении (например, отопление в многоквартирном доме), необходимо оплачивать независимо от факта такого отсутствия.

27. Согласно ст. 80 ЖК РФ временные жильцы проживают в жилых помещениях безвозмездно. Часть 12 комментируемой статьи устанавливает обязанность внесения нанимателем жилого помещения платы за предоставляемые временным жильцам коммунальные услуги. Размер и порядок такой платы должны устанавливаться дополнительным соглашением нанимателя с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов. По смыслу вся ч. 12 комментируемой статьи относится к оплате услуг по нормативам потребления. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (подп. «б» п. 19) устанавливают обязанность собственников и нанимателей жилых помещений уведомлять исполнителя коммунальных услуг о проживании временных жильцов при отсутствии индивидуальных приборов учета.

28. Часть 13 комментируемой статьи устанавливает обязанность наймодателя информировать в письменной форме нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также предельный срок предоставления такой информации. Аналогичная обязанность установлена ЖК РФ для управляющей организации в отношении информирования собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Обязанность предоставлять информацию необходимо отличать от права изменять размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Так, процедура определения тарифов, используемых для определения размера платы за коммунальные услуги, предусмотрена ч. 2 ст. 157 ЖК РФ и Федеральным законом «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (в ред. Федерального закона от 26 декабря 2005 г. N 184-ФЗ), вступившим в силу с 1 января 2006 г. Размер платы за содержание и ремонт жилья может как определяться на общем собрании собственников жилья (ч. 7 ст. 156 ЖК), так и регулироваться в установленных настоящим Кодексом случаях органами местного самоуправления (ч. 3 ст. 156, ч. 4 ст. 158 ЖК; п. п. 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491).

Комментируемая норма устанавливает предельный срок предоставления информации об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги — не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в новом размере. Жилищный кодекс РФ допускает установление договором управления иного срока предоставления информации собственникам помещений в многоквартирном доме.

29. Гражданский кодекс РФ допускает установление неустойки (штрафа, пени) федеральным законом или договором (ст. 330). Согласно ч. 14 комментируемой статьи лица, не исполнившие или исполнившие ненадлежащим образом свои обязательства (несвоевременно или не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги), обязаны уплатить своему кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты.

В соответствии с ГК РФ снижение размера установленной законом пени или ее отмена не допускаются. Уплата установленной законом пени производится независимо от того, указана она в договоре или нет (ст. 332 ГК). Пени начисляются от не выплаченных должниками в срок сумм за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после наступления установленного срока оплаты, по день фактической выплаты включительно. При этом ГК РФ и ЖК РФ устанавливают запрет на увеличение установленного размера пеней.

Применение установленной ч. 14 комментируемой статьи пени осуществляется по решению лица, являющегося кредитором по денежному обязательству по внесению должниками платы за жилое помещение и коммунальные услуги (соответственно управляющей организации, товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений — ресурсоснабжающими, управляющими или подрядными организациями). Практика установления начала или приостановки начисления пеней органами местного самоуправления или органами государственной власти субъекта Российской Федерации не является правомерной.

30. Новая ч. 15 комментируемой статьи (вступила в силу с 1 января 2010 г.) допускает возможность осуществления расчетов с нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственниками жилых помещений и взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги не только самим наймодателем жилого помещения, управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированным кооперативом, а в указанных в ст. 164 ЖК РФ случаях — подрядчиком или ресурсоснабжающей организацией либо представителями указанных лиц, но и платежным агентом или осуществляющим деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности банковским платежным агентом. Данное изменение внесено в целях удобства граждан.

Новые участники расчетов за жилые помещения и коммунальные услуги действуют на основании норм специального Федерального закона от 3 июня 2009 г. N 103-ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами» и законодательства о банковской деятельности (Федеральных законов от 2 декабря 1990 г. N 395-1 «О банках и банковской деятельности» и от 27 июня 2011 г. N 161-ФЗ «О национальной платежной системе»).

Согласно Закону о деятельности по приему платежей физических лиц платежным агентом является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по приему платежей физических лиц, в частности, за жилое помещение и коммунальные услуги. Такую деятельность платежный агент — оператор по приему платежей (юридическое лицо) осуществляет на основании заключенного с «поставщиком» договора об осуществлении деятельности по приему платежей физических лиц, а платежный агент — платежный субагент (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) — на основании заключенного с оператором по приему платежей договора об осуществлении деятельности по приему платежей физических лиц. Этот Закон допускает использование для приема платежным агентом от плательщиков наличных денежных средств платежных терминалов. На проведение расчетов за жилое помещение и коммунальные услуги, осуществляемых в безналичном порядке, указанный Закон не распространяется. Положения этого Закона не применяются к отношениям, связанным с деятельностью по проведению расчетов, осуществляемых управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищными и специализированными потребительскими кооперативами, за жилое помещение и коммунальные услуги непосредственно с физическими лицами, за исключением расчетов, связанных со взиманием платежным агентом вознаграждения с плательщика. Согласно рассматриваемому Закону вознаграждение платежному агенту выплачивается нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственниками жилых помещений, а не управляющими организациями, товариществами и кооперативами.

На основании Федерального закона от 27 июня 2011 г. N 162-ФЗ с 29 сентября 2011 г. утратила силу ст. 13.1 Закона о банках и банковской деятельности. Согласно ч. 2 ст. 4 Закона о национальной платежной системе банковские платежные агенты участвуют в оказании услуг по переводу платы за жилое помещение и коммунальные услуги на основании договоров, заключаемых с операторами по переводу денежных средств (Банк России, кредитные организации, имеющие право на осуществление перевода денежных средств, Внешэкономбанк), а банковские платежные субагенты — на основании договоров, заключаемых соответственно с банковскими платежными агентами. Каждый из операторов по переводу денежных средств действует в соответствии со специальным законом, регулирующим его банковскую деятельность. В свою очередь, оператор по переводу денежных средств осуществляет перевод денежных средств по распоряжению клиента (плательщика или получателя средств) (ч. 1 ст. 5 Закона о национальной платежной системе).

Из требований ЖК РФ и других федеральных законов вытекает, что в платежных документах никогда не могут указываться банковские счета расчетно-кассовых или информационно-расчетных центров независимо от того, какие решения по этому вопросу приняты общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах, товариществами собственников жилья, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления. Действие норм ч. ч. 6.1, 6.3, 7, 7.1 и 15 комментируемой статьи не может быть отменено решением указанных лиц, органов или собраний.

Из ч. 4 ст. 37 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» следует, что в зависимости от реализуемого способа управления многоквартирным домом обязательства нанимателя или собственника жилого помещения по оплате работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг перед исполнителем таких работ и услуг считаются исполненными в размере внесенных денежных средств с момента выплаты наличных денежных средств соответственно исполнителю, либо в кредитную организацию, либо платежному агенту, осуществляющему деятельность по приему платежей физических лиц, либо банковскому платежному агенту, осуществляющему деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности.

Похожие публикации:

  • Кодексы и законы рф pdf Кодексы и законы рф pdf Для региональных операторов по обращению с твердыми коммунальными отходами предлагается установить налоговые льготы (см. аннотацию) Скорректированы сроки хранения документации в налоговых органах (см. […]
  • Приказ о закрытии отдела Личная карточка Т-2: рекомендации по заполнению Личная карточка Т-2 заполняется на работников всех категорий, принятых на работу на основании приказа (распоряжения) о приеме на работу Документы, необходимые для оформления личной […]
  • Льготы детей войны в алтайском крае Надбавка к пенсии за государственные награды Надбавка к пенсии за государственные награды Қазақстанда марапаттардың жалпы 20 түрі бар, ол әр түрлі марапаттарды, медальдар және құрмет атақтарын қамтиды. Егер сіз өз әріптесіңіз, […]
  • Пособие к снип каменные армокаменные Пособие к СНиП : II-22-81 Пособие по проектированию каменных и армокаменных конструкций (к СНиП II-22-81) СОДЕРЖАНИЕ ПРЕДИСЛОВИЕ - 1 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ - 1 2. МАТЕРИАЛЫ И ИЗДЕЛИЯ - 2 Общие требования - 2 Кирпич и камни керамические […]
  • Кредиты в банках под залог авто Потребительский кредит под залог автомобиля Доступный кредит на любые цели под залог автомобиля. От 19% годовых для воплощения самых крупных целей Автомобиль останется в собственности и поможет получить нужную сумму наличными для […]
  • Как оформить пенсию в армении Государственные пенсии I. Виды пенсии 1. трудовая: 1) по возрасту, 2) на льготных условиях, 3) за выслугу лет, 4) по инвалидности, 5) по случаю потери кормильца, 6) частичная; 2. военная: 1) за выслугу лет, 2) по инвалидности, 3) […]