Договор субаренды от города

Сегодня одним из часто встречающихся видов договора на предоставление юридических адресов является Договор субаренды. В данной статье мы попробуем выявить все преимущества и недостатки этой формы договора, а также разберемся во всех тонкостях сделок, заключаемых по договору субаренды.

Субаренда в соответствии с Законом

Согласно п.2 ст.615 Гражданского Кодекса РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Проще говоря, субаренда помещения – это сдача арендатором арендуемого им помещения в аренду третьему лицу, и сложность подобной сделки заключается именно в участии в ней трех (а не двух, как при простой аренде) сторон. В связи с этим в сделке возникает целый ряд нюансов.

Как следует все из той же статьи 615 ГК РФ, арендатор имеет право сдавать арендованное им помещение в субаренду только с согласия арендодателя. Без согласия на сдачу помещения в субаренду со стороны собственника помещения субаренда будет считаться незаконной, причем согласие это должно быть подтверждено документально. Основная проблема при заключении сделок по договору субаренды заключается в том, что в ГК РФ нет главы, определяющей специфику соглашений о субаренде, и законодательно установленного порядка предоставления такого соглашения не существует.

Субаренда на практике

Сегодня при заключении договора субаренды согласие собственника на субаренду прописывается непосредственно в договоре аренды (который обязательно прикладывается к пакету документов на юридический адрес) либо содержится в отдельном документе, предоставленном арендодателем. Данный документ может быть оформлен в виде приложения к договору, но допускается также и оформление в форме письма, соглашения, протокола или дополнения к договору, копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Здесь существует еще одна тонкость. Если разрешение на субаренду прописано в договоре аренды, то это освобождает арендатора от обязанности в дальнейшем получать согласие арендодателя при каждой конкретной сделке. Это, несомненно, является преимуществом для арендатора, но и опасностью для арендодателя, ведь в момент подписания договора аренды с правом субаренды он еще не знает, с кем в дальнейшем может заключить подобный договор его арендатор и какие дополнительные условия будут внесены в договор субаренды.

Что касается цены, то на сегодняшний день стоимость юридического адреса по договору субаренды колеблется от 10 000 до 40 000 рублей и напрямую зависит от характеристик приобретаемого адреса, включенных в его стоимость услуг и, конечно, правовой стороны (или даже происхождения) документов на адрес. Дело в том, что обычно по договору субаренды предоставляются помещения, находящиеся в собственности муниципальных образований (в нашем случае это г. Москва), поэтому с обязательным для субаренды получением согласия собственника здесь нередко возникают проблемы. Примером тому служат юридические адреса по договору субаренды стоимостью менее 20 000 рублей, куда, как правило, не входит подтверждение адреса самим собственником. Какие последствия это может иметь для субарендатора, и какие еще риски существуют при заключении договора субаренды – попробуем разобраться.

Риски при заключении договора субаренды

Как мы уже говорили, в договоре аренды помещения изначально должно быть прописано положение о том, что сдача помещения в субаренду возможна только с письменного согласия собственника. Если речь идет о субаренде муниципального имущества, это означает, что для его аренды субарендатору необходимо получить согласие муниципального образования, то есть раздобыть подписи ряда столичных чиновников, к которым, естественно, обращаться никто не будет. Так, ввиду сложности «законного» способа документального оформления сделки по субаренде, продавцы юридических адресов решили пойти по пути наименьшего сопротивления и придумали отличный, по их мнению, выход из положения.

Сегодня, продавая юридический адрес по договору субаренды, в пакет документов продавцы-арендаторы включают не договор аренды и Свидетельство на право собственности, обязательные при субаренде, а договор субаренды с арендатором и Свидетельство на право аренды. Важно понимать: Свидетельство на право собственности и Свидетельство на право аренды не являются взаимозаменяемыми документами, и наличие в пакете документов на адрес Свидетельства на право аренды без договора аренды говорит о том, что разрешения собственника на сдачу помещения в субаренду получено не было, а значит, субаренда в этом случае незаконна. Кроме того, никакого подтверждения адреса от собственника Вы в этом случае тоже не получите, а значит процедура регистрации может пройти не вполне гладко. Вообще, с таким юридическим адресом субарендатор, что называется, «далеко не уедет», и целый ряд проблем с таким адресом ему гарантирован.

Если же речь идет о субаренде помещения, находящегося в собственности не муниципального образования, а юридического или физического лица – к пакету документов на адрес предъявляются те же требования: наличие договора аренды обязательно, и в нем должно быть прописано согласие собственника на субаренду, либо же должен прилагаться отдельный документ-разрешение, подписанный собственником помещения и имеющий свой срок действия.

Правила заключения договора субаренды

Итак, подытоживая все выше сказанное, попробуем вывести основные правила заключения договора субаренды.

Прежде всего, еще раз напомним об обязательном получении согласия на субаренду от собственника. Правило о том, что основным условием субаренды является наличие согласия арендодателя, является императивным (т.е. требует безусловного исполнения) и не может быть изменено другими положениями договора. Так, если в договор субаренды будет включено условие о том, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя – такое положение договора будет просто недействительным.

Что касается сроков действия договора субаренды, то он не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В том случае, если договор аренды продлевается на неопределенный срок – данное положение может быть применено и к договору субаренды.

Кроме того, арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды.

Еще один важный момент. Согласно действующему законодательству РФ, договор субаренды недвижимого имущества, заключаемый на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации, и, в случае отсутствия обязательной регистрации договора субаренды, субарендатор несет определенные риски. Так не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным (т.е. недействительным), и если, например, арендатор (или арендодатель) попросит субарендатора освободить арендуемое им помещение до истечения установленного срока – субарендатор не сможет применить законные способы защиты своих прав.

Досрочное прекращение договора аренды влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, если же по тем или иным причинам договор аренды с арендатором признан недействительным – договор субаренды также аннулируется.

Договор субаренды на муниципальное нежилое имущество

Помогите разобраться в тонкостях законодательства, пожалуйста!

Я взял в аренду под стоматологический кабинет нежилое помещение площадью 70 кв. м. Это СУБаренда (собственник — Москва в лице ДГИ). При подаче документов на медицинскую лицензию я столкнулся с обязательностью согласования моего договора субаренды с собственником (чего мой арендодатель ЗАРАНЕЕ не сделал). Ну, а собственник — Москва, ДГИ — для согласования требует. лицензию. То есть у меня замкнутый круг.

При этом есть «правило 20 кв. м», о котором все говорят, но никто четко объяснить не может. Короче: что мне делать в данной ситуации, какими статьями и каких законов при этом руководствоваться? P.S. Деньги по договору субаренды, и немалые, плачУ уже 3й месяц (не имея возможности вести деятельность).

Ответы юристов (5)

Двадцать метров это из статьи 17.1.ФЗ О защите конкуренции. Это предельный размер площади муниципального помещения, которое можно сдать в аренду без проведения конкурса.

Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 02.11.2013) «О защите конкуренции»

Статья 17.1. Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества

1. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:

14) являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество;

Что касается отказа в выдаче лицензии, думаю тут все законно, вы должны иметь помещение в котором собираетесь оказывать медицинские услуги.

Постановление Правительства РФ от 16.04.2012 N 291

4. Лицензионными требованиями, предъявляемыми к соискателю лицензии на осуществление медицинской деятельности (далее — лицензия), являются:

а) наличие зданий, строений, сооружений и (или) помещений, принадлежащих соискателю лицензии на праве собственности или на ином законном основании, необходимых для выполнения заявленных работ (услуг) и отвечающих установленным требованиям;

б) наличие принадлежащих соискателю лицензии на праве собственности или на ином законном основании медицинских изделий (оборудования, аппаратов, приборов, инструментов), необходимых для выполнения заявленных работ (услуг) и зарегистрированных в установленном порядке;

Требование получить согласие собственника на сдачу имущества в СУБаренду то же законно, это прямо предусмотрено гражданским кодексом.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Без согласия арендодателя договор СУБаренды ничтожен (если договором аренды не было предусмотрено другое).

Вам нужно добиваться согласия на субаренду. Если собственник хочет, что бы помещение использовалось именно для оказания медицинских услуг и из-за этого требует от Вас лицензию, предложите включить в договор субаренды условие (например путем заключения дополнительного соглашения к договору), что вы используете помещение только для оказания медицинских услуг и никак иначе. Возможно этого для собственника окажется достаточным и Вы свою проблему решите.

Нарушение гражданского кодекса очевидно. Правовых способов заставить собственника дать согласие на субаренду нет. Не исключаю, что Вас подталкивают к даче взятке представителю собственника (чиновнику администрации).

Есть вопрос к юристу?

Правило про 20 метров на СУБаренду и на Вас не распространяется, если Ваш СУБаредодатель заключил договор аренды (первоначальный) по итогам открытого конкурса, проведенного собственником имущества, в соответствии со ст.17.1 ФЗ о защите конкуренции.

Добрый вечер, Сергей!

Попробую разобраться. Кто является арендодателем? Как заключен договор субаренды, в каком порядке? И обращался ли арендодатель или Вы за таким согласованием?

Что касается 20 кв.м., речь идет о п. 14 п. 1 ст. 17.1. ФЗ «О защите конкуренции», она сложна к пониманию, поэтому задаю вопросы. Кроме того, она, скорее всего, к Вашей ситуации не имеет отношения.

В договоре субаренды какая площадь, 70 кв.м.

Как я понимаю Вы помещение арендуете у учреждения здравоохранения. Учреждение — некоммерческая организация, а именно муниципальное учреждение и помещения находятся у нее на праве оперативного управления.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 120 и ст. 296 ГК РФ, учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Передача в аренду — распоряжение (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно п. 10 ст. 9.2 закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом.

Кроме того, в соответствии со ст. 17.1 закона «о защите конкуренции», заключение такого договора должно осуществляться на конкурсной основе, кроме случая, если помещение менее 20 кв. м.

Скорее всего, это не повлияет на решение вопроса, но согласовывать передачу в субаренду должен арендатор (Ваш арендодатель) — ст. 615 ГК РФ, а не Вы.

В настоящий момент договор оспорим (не ничтожен, но может быть признан недействительным через суд), потому как «сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе» — ст. 173.1 ГК РФ. Согласно п. 1103 ГК РФ, к требованиям о возврате исполненного по сделке применяются правила о неосновательном обогащении. Намекните Вашему арендодателю, что если он не получит согласие, Вы признаете договор недействительным и взыщете уплаченные деньги, может тогда дело сдвинется.

Понудить собственника через суд выдать согласие не получится.

Пунктом 4 положения о лицензировании, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.04.2012 N 291, для соискателя предусмотрено «наличие зданий, строений, сооружений и (или) помещений, принадлежащих соискателю лицензии на праве собственности или на ином законном основании, необходимых для выполнения заявленных работ (услуг) и отвечающих установленным требованиям».

Полагаю, можно попробовать представить в лицензирующий орган предварительный договор субаренды, то есть договор о заключении в будущем договор о передаче имущества в субаренду на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ). Хотя, конечно, такой договор не дает прав на имущество, потому как предметом является обязанности сторон по заключению договора аренды и как таковой принадлежности помещения Вам не будет. Но можно попробовать.

Смотрите так же:  Свищева ирина борисовна нотариус

Кроме того, следовало бы поискать московских постановлениях требования к выдаче согласия на субаренду или по заключению договоров аренды с субъектами малого предпринимательства, осуществляющим деятельность в области здравоохранения. В частности в Постановлении Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП, упоминается, что таковые должны иметь лицензию. Другого пока не нашел. Если таких специальных требований нет, то можно получать письменный отказ и обжаловать его, потому как принципиальное согласие есть, но причина невыдачи в другом — в том, чего не требуется.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор субаренды нежилого помещения

Здесь вы можете посмотреть и скачать шаблон договора субаренды нежилого помещения за 2018 год в удобном для вас формате. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.

Новый образец 2018 года

субаренды нежилого помещения

г. _____________ «___»__________ 20__ г.

_________________________________________, именуем__ в дальнейшем

«Субарендатор», в лице ______________________________________________,

(должность, фамилия, имя, отчество)

действующего на основании _______________________, с одной стороны и

_________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор»,

в лице _____________________________________________, действующего на

(должность, фамилия, имя, отчество)

основании ______________________, с другой стороны заключили настоящий

договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору помещение,

мебелированное под офис, состоящее из _____________________________

(общая площадь ________ кв.м.), находящееся в здании _________________

по адресу: __________________________________________________________.

1.2. Данный договор заключается с письменного согласия

Арендодателя, действующего на основании права собственности на данное

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендатор обязан:

— предоставить в пользование Субарендатора помещение в срок,

предусмотренный данным договором;

— предупредить Субарендатора обо всех обязательствах Арендатора

перед Арендодателем, вытекающих из договора аренды на нежилое

— предупредить Субарендатора обо всех правах третьих лиц на

сдаваемое в субаренду имущество;

— требовать от Арендодателя проводить капитальный ремонт за счет

— следить за использованием помещения по назначению.

2.2. Субарендатор обязан:

— поддерживать имущество в исправном состоянии;

— проводить за свой счет текущий ремонт;

— своевременно вносить арендную плату в размере и сроки,

определенные настоящим договором.

3. СТОИМОСТЬ И УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ

3.1. За предоставленное помещение Субарендатор ежемесячно

уплачивает Арендатору сумму в размере ___________ (__________________)

рублей за квадратный метр.

3.2. Данная сумма подлежит оплате не позднее ___-го числа каждого

3.3. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За ненадлежащее исполнение своих обязательств стороны вправе

требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

4.2. В случае существенного нарушения Субарендатором сроков

внесения арендной платы Арендатор вправе требовать от него досрочного

внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента передачи

имущества во временное пользование и действует ______________________.

По согласованию сторон этот срок может быть продлен. Передача

имущества наступает на следующий день после подписания договора.

5.2. Договор может быть расторгнут досрочно только в случае

невыполнения одной из сторон своих обязательств.

6. ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Срок действия данного договора не может превышать срока

действия договора аренды между Арендатором и Арендодателем.

6.2. В случае досрочного расторжения договора аренды нежилого

помещения Субарендатор имеет преимущественное право на заключение с

ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в

соответствии с договором субаренды в пределах оставшегося срока.

6.3.Все споры и разногласия стороны обязуются решать путем

переговоров. При неурегулировании сторонами возникших разногласий спор

передается на решение арбитражного суда г. _________________.

6.4. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой

Договор субаренды

Правила составления договора субаренды

До момента заключения договора сделка не считается состоявшейся и не накладывает на стороны никаких обязанностей и прав. Действующим законодательством запрещается передача в субаренду участков лесного фонда. Коммерческие организации не имеют права передавать в безвозмездное пользование арендованное имущество лицам, являющимся учредителями или участниками данной организации.

К договорам субаренды применяются такие же правила, как и в договорах аренды. В договоре в обязательном порядке должны быть представлены данные, которые позволяют установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. Если в договоре не указаны эти данные, то он считается не согласованным сторонами и не считается действительным.

Именно по этой причине и в договоре субаренды в обязательном порядке должны быть указаны данные, которые позволят установить имущество, подлежащее передаче в субаренду. При этом передаваемое имущество должно корреспондироваться с предметом договора аренды. Если это условие не будет соблюдено, то договор может быть признан недействительным.

Согласно действующему законодательству (часть 2 пункта 2 статьи 615 ГК РФ) договор субаренды может заключаться на срок, не превышающий срок договора аренды. При этом если арендодатель и арендатор заключают новый договор аренды на аналогичных условиях, то это не влечет за собой автоматическое продление договора субаренды. В этом случае необходимо заключение нового договора субаренды на необходимый срок.

Если договор аренды был досрочно расторгнут, то это влечет за собой автоматическое прекращение действия договора субаренды. При этом первостепенное право на аренду имущества имеет субарендатор. При этом договор может быть заключен на срок, не превышающий оставшийся срок субаренды на условиях, соответствующих прекращенному договору аренды.

Согласно Гражданскому кодексу, договор аренды и субаренды подлежит государственной регистрации в том случае, если он заключается на срок не менее одного года. В этом случае договор считается заключенным с даты регистрации.

Если необходимая государственная регистрация отсутствует, то субарендатор несет серьезные риски. Например, если арендодатель или арендатор решит разорвать договор досрочно, то субарендатор не сможет защитить свои интересы, так как договор без регистрации не считается заключенным. Поэтому рекомендуется в обязательном порядке зарегистрировать договор, это позволит избежать неожиданностей в будущем.

ВОПРОС: (ИЗ ТЕКСТА ВЫШЕ)При этом первостепенное право на аренду имущества имеет субарендатор.

ЭТО ПРАВО РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ НА СУБАРЕНДУ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ , другими словами арендодатель, имеет ли право после расторжения договора с арендатором, заключить договор аренды с субарендатором, минуя торги?

Ответы юристов (4)

по данному вопросу есть сложившаяся судебная практика, согласно которой после прекращения договора аренды государственного (муниципального) имущества субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды такого имущества, но только при условии проведения конкурса (аукциона). В противном случае новый договор является недействительным.

Например, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 16.06.2011 по делу N А27-13978/2010 сказано следующее:

согласно статье 17.1 Закона о защите конкуренции:

Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество: .

Далее в статье дан перечень таких случаев.

Согласно статье 618 Гражданского кодекса Российской Федерации:

если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Данная норма не относится к числу исключений, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, следовательно проведение конкурса (аукциона) обязательно для заключения договора субаренды.
Аналогичный вывод дан в Постановлении ФАС Московского округа от 17.02.2012 по делу N А40-30575/11-105-264.

Уточнение клиента

Договор субаренды у меня заключен, без всяких конкурсов с арендатором!

Только вот арендатор расторгает договор.

10 Января 2014, 07:54

Есть вопрос к юристу?

Договор аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, должен заключаться на конкурсной основе.

За исключением, предусмотренным ст. 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» в отношении государственных органов, некоторых некоммерческих организаций и т.д.

Договор субаренды у меня заключен, без всяких конкурсов с арендатором!

Только вот арендатор расторгает договор.

Во время действия договора аренды арендатор мог заключить с Вами договор субаренды без проведения аукциона. такое право наверняка зафиксировано в основном договоре аренды.

А вот при расторжении основного договора аренды между арендатором и арендодателем, Вы как субарендатор будете иметь право на заключение с Вами договора аренды на оставшийся срок на тех же условиях.

Однако без проведения аукциона здесь не обойтись. Оно обязательно, что и подтверждает судебная практика.

Уважаемый Олег Федорович. В данном случае, речь идет о том, что при наличии норм специального права, они имеют приоритет перед общими нормами. То есть, в Федеральном законе от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» была установлена обязанность проводить торги за право аренды всех видов государственного и муниципального имущества. А Вы перечислили в своем вопросе общие нормы права. Поэтому, к сожалению, договор аренды, заключенный вне торгов на основе преимущественного права субарендатора в отношении федерального имущества — недействительный. Исключение составляют только договоры, заключенные до вступления в силу 135 ФЗ. При этом, обязательно проведение торгов, но само по себе преимущественное право действует, его никто не лишает. То есть, торги проводятся, допустим победителем признано иное лицо. В этом случае,

бывший субарендатор может потребовать в судебном порядке перевести на себя права и обязанности по договору аренды, заключенному на торгах с другим лицом.

В извещении о проведении торгов организатор обязан указать о наличии лиц, обладающих преимущественным правом, но если такой информации нет, торги не являются недействительными.

Если в извещении о торгах не было упоминания о существовании арендатора (бывшего субарендатора), обладающего преимущественным правом на заключение договора, то в случае судебного признания прав такого арендатора победитель торгов может потребовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах. Кроме того, если такое случится, то согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ ему должны будут вернуть задаток.

То есть, тот договор который есть (заключенный вне торгов)- недействителен Но, преимущественное право есть, а значит и все шансы заключить договор на торгах (либо в судебном порядке перевести права и обязанности по договору, заключенному на торгах с третьим лицом)

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Субаренда муниципального имущества (не жильё)

Какие риски возникают у Арендатора при заключении договора субаренды на муниципальное имущество? (переуступка прав аренды, проведение нового тендера и т.п.)

Какие документы, подтверждающие право распоряжения муниципальным имуществом должен предоставить Арендодатель — физическое лицо?

Нужно ли в обязательном порядке регистрировать договор субаренды где-либо?

Ответы юристов (23)

Какие риски возникают у Арендатора при заключении договора субаренды на муниципальное имущество? (переуступка прав аренды, проведение нового тендера и т.п.)
Михаил Морозов

Если разрешение собственника на субаренду имеется, то рисков нет. Если не имеется, то договор может быть признан недействительным.

Какие документы, подтверждающие право распоряжения муниципальным имуществом должен предоставить Арендодатель — физическое лицо?
Михаил Морозов

Ваш арендодатель в любом случае не вправе распоряжаться имуществом. Распоряжение — это немного иное, чем владение (распоряжаться — это значит иметь право, например, продать). Он может быть вправе сдавать в субаренду имущество. Но это право должно быть подтверждено самим собственником (либо в договоре аренды, либо отдельно письменно).

Нужно ли в обязательном порядке регистрировать договор субаренды где-либо?
Михаил Морозов

Если это недвижимое имущество и оно сдается на 1 год и более, то нужно регистрировать в Росреестре.

С Уважением, Олег Рябинин.

Есть вопрос к юристу?

Уважаемый Михаил! Здравствуйте! Если договором аренды муниципального имущества разрешена субаренда, никакие рисков для Субарендатора нет (надо только принимать во внимание разрешенное использование арендованного имущества и то, что если зарегистрирован основной договор аренды, то и договор субаренды подлежит государственной регистрации — ст.615 ГК РФ).

По второму вопросу: никак физическое лицо не может быть собственником не выкупленного муниципального имущества. Уточните, пожалуйста, здесь.

По регистрации написал.

Уточнение клиента

физлицо здесь не собственник муниц. им-ва

он — владелец права аренды.

09 Марта 2017, 16:20

Здравствуйте. Уточните пожалуйста о каком имуществе идет речь и не имеется ли запрета в договоре аренды на передачу в субаренду. Общий принцип — заключение договора субаренды государственного или муниципального имущества возможно только по результатам конкурса или аукциона. Исключения указаны ниже в статье.

Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«О защите конкуренции»
Статья 17.1. Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества
1. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:
1) на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу;
2) государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации;
3) государственным и муниципальным учреждениям;
(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ)
4) некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»;
(в ред. Федерального закона от 05.04.2010 N 40-ФЗ)
5) адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;
6) медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность;
(п. 6 в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 185-ФЗ)
7) для размещения сетей связи, объектов почтовой связи;
(п. 7 в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ)
8) лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;
9) в порядке, установленном главой 5 настоящего Федерального закона;
10) лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта;
(в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 396-ФЗ)
11) на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается);
12) взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным организациям, осуществляющим образовательную деятельность, медицинским организациям. При этом недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, стоимости. Условия, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу, устанавливаются федеральным антимонопольным органом;
(в ред. Федеральных законов от 06.12.2011 N 401-ФЗ, от 02.07.2013 N 185-ФЗ)
13) правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находится только в государственной или муниципальной собственности;
14) являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество;
(п. 14 введен Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)
15) лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона. При этом для организатора торгов заключение предусмотренных настоящей частью договоров в этих случаях является обязательным;
(п. 15 введен Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)
16) передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 настоящей части.
(п. 16 введен Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)
2. Указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях, законодательством Российской Федерации о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве.
3. В порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:
1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;
2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;
3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.
Постановление ФАС Уральского округа от 09.08.2011 N Ф09-4773/11 по делу N А60-42787/2010
«… В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Закона «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, названных в п. 1 — 13 ч. 1 ст. 17.1 данного Закона.
В порядке, предусмотренном названной нормой осуществляется заключение договоров аренды государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями (п. 2 ч. 3 ст. 17.1 Закона «О защите конкуренции»).
Исследовав и оценив в совокупности в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что оснований для предоставления обществу «Сити-центр» спорного здания в субаренду без проведения конкурса (аукциона), предусмотренных п. 1 — 13 ч. 1 ст. 17.1 Закона «О защите конкуренции», не имеется.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции, постановление апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется. » Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.11.2012 по делу N А33-2836/2012
«… Доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении судами статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» также отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку основаны на ошибочном толковании ООО «Солнышко» указанной нормы.
Согласно части 4 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» лицо, которому в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) в пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения, права на которые предоставлены в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи, и составлять более чем двадцать квадратных метров.
Поскольку правоотношения по заключению договора субаренды между арендатором и субарендатором и арендатором и арендодателем по согласованию его заключения возникли после введения в действие Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О концессионных соглашениях“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», судебные инстанции обоснованно признали, что на указанные правоотношения распространяются положения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Таким образом, исходя из общих правил о действии закона во времени (пункт 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации), вывод судебных инстанций о том, что при заключении договора субаренды между ООО «Солнышко» и индивидуальным предпринимателем Зарецкой Г.М. подлежат применению положения части 4 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», Положение об условиях согласования передачи муниципального недвижимого имущества в субаренду, утвержденное постановлением Главы города Ачинска Красноярского края от 12.08.2009 N 208-п, является правомерным. «

Смотрите так же:  Что такое агентский договор в недвижимости

В соответствии со статьей 60 Жилищного кодекса Российской Федерации, По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

2. Договор социального найма жило7го помещения заключается без установления срока его действия.

В соответствии со статьей 61, Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

В соответствии со статьей 83, Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.

Таким образом, запрещается сдача жилья по договору социального найма в субаренду.В случае сдачи, наблюдатель вправе расторгнуть договор социального найма

Уточнение клиента

в данном случае речь о коммерческом помещении, не о жилье

09 Марта 2017, 16:18

Михаил, добрый день. Обычно муниципалитет разрешения на субаренду не дает. Это весьма редкая ситуация, чтобы прямо в договоре была указана такая возможность для арендатора. Единственное, что в нем может быть это указание на право предоставления в субаренду с письменного согласия арендодателя.

Какие документы, подтверждающие право распоряжения муниципальным имуществом должен предоставить Арендодатель — физическое лицо?
Михаил Морозов

Договор с соответствующим пунктом и/или Согласие обычно председателя КУМИ на субаренду.

Нужно ли в обязательном порядке регистрировать договор субаренды где-либо?
Михаил Морозов

Регистрация является обязательной если договор субаренды заключается на срок более года.

Хотелось бы выяснить. Вы указали, что субарендодателем будет выступать физическое лицо. Это не ИП? А что именно арендуется?

Уточнение клиента

сдается помещение под коммерческую деятельность. право аренды выиграло по аукциону физлицо. Соответственно у меня с этим физлицом договор субаренды

09 Марта 2017, 16:25

Можете уточнить какое конкретно имущество вы хотите получить в аренду? Здание, участок, прочее? Торги объявлены? Это именно субаренда или уступка прав?

Уточнение клиента

коммерческое помещение в жилом доме, торги с единственным участником прошли.именно субаренда.

При этом предлагают параллельно подписать СОГЛАШЕНИЕ совместного использования помещения без наложения обременения на нежилое помещение в связи с невозможностью осуществления коммерческой деятельности по Законодательству РФ физическим лицом

09 Марта 2017, 16:27

Какие документы, подтверждающие право распоряжения муниципальным имуществом должен предоставить Арендодатель — физическое лицо?

Договор с собственником о сдаче имущества в субаренду. Если речь идет о сдачи в поднаем жилого помещения находящегося в муниципальной собственности то руководствоваться надо ст 685 ГК РФ

ГК РФ Статья 685. Поднаем жилого помещения

1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.
5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключе

ние договора на новый срок.

ключевая проблема это отсутствие преимущественного права (ст.618 ГК) на заключение аренды субарендатором при расторжении договора арендодателем с арендатором и зависимость от исполнения арендатором своих обязательств перед арендодателем, нарушении обязательств по арендной плате арендодатель может расторгнуть договор аренды, субаренда прекратится, а преимущественного права нет.

Какие документы, подтверждающие право распоряжения муниципальным имуществом должен предоставить Арендодатель — физическое лицо?
Михаил Морозов

зарегистрированный договор аренды (при долгосрочной), выписка из ЕГРП и наличие согласия арендодателя (в договоре или отдельный документ)

Нужно ли в обязательном порядке регистрировать договор субаренды где-либо?
Михаил Морозов

нет, если это не долгосрочная аренда

Договор аренды Вы видели? (я соглашусь с Юрием Колковским, что вряд ли муниципалитет разрешит субаренду, хотя, всякие случаи бывают. )

Уточнение клиента

да, тут штука такая: договор аренды видел, про субаренду там ничего не упоминается. Более того, в итогах аукциона на torgi.gov.ru четко написано по этому лоту «субаренда:нет»

09 Марта 2017, 16:35

1. Рисков никаких, если в договоре аренды у арендадателя указано право на субаренду. И в вашем договоре этот момент должен быть указан. Если не указаны эти моменты, то договор может быть признан ничтожным.

2. Документ подтверждающий право распоряжения — это договор аренды от администрации района.

3. Нужно регистрировать арендадателю ИП, если сдают на срок более года, так как получает доход .

Какая-то странная конструкция для муниципалитета — отдать в аренду нежилое помещение лицу, которое не вправе осуществлять коммерческую деятельность без регистрации в качестве предпринимателя. Можете пояснить немного подробнее?

Уточнение клиента

да куда уж подробнее — всё что сам знаю как есть изложил, сам в шоке. Может мне субарендодатель чего не договаривает, не знаю.

Хочу вот узнать стоит заключаться по этому объекту (и как в этом случае обезопасить себя от рисков) или лучше отказаться от подобной затеи. А то немного непрозрачная схема получается.

09 Марта 2017, 16:40

Смотрите так же:  Юрислингвистическая экспертиза это

Михаил, добрый день! Возможность передачи муниципального имущества в субаренду если аренда получена по результатам конкурсных процедур прямо предусмотрено ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, но при этом требуется согласие собственника и наличие соответствующих условий в договоре и в конкурсной документации

за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:

16) передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользованиелицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имуществапредоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 настоящей части.

ниже недавнее дело рассмотренное Верховным судом

Определение Верховного Суда РФ от 25.02.2016 N 301-ЭС15-13990 по делу N А39-3283/2014

Как следует из материалов дела, по результатам открытого аукциона (протокол от 19.12.2012 N 2) администрацией (арендодатель) и обществом «СервисКомплект» (арендатор) заключен договор от 25.12.2012 аренды нежилого помещения общей площадью 60,6 кв. метров, находящегося в собственности муниципального образования — городского поселения Ковылкино Ковылкинского муниципального района Республики Мордовия, расположенного по адресу: Республика Мордовия, город Ковылкино, ул. Советская, д. 12 (далее — договор). Срок аренды установлен с момента подписания договора до 25.12.2015. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 25.12.2012 для использования под служебное помещение. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Пунктом 2.2.1 договора предусмотрена обязанность арендатора обеспечить пользование имуществом по прямому назначению в соответствии с технической документацией и с соблюдением правил эксплуатации имущества. Согласно пункту 2.3 договора арендатор не вправе передавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование другим лицам.
Дополнительным соглашением от 09.08.2013 N 1 к договору в целях повышения эффективности использования и сохранности муниципального имущества стороны изменили пункт 2.3 договора, в соответствии с которым арендатор вправе передавать имущество в субаренду с согласия собственника. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
С согласия администрации обществом «СервисКомплект» (субарендодатель) и обществом «БИС» (субарендатор) 01.11.2013 заключен договор субаренды, в соответствии с которым субарендодатель передал на 11 месяцев, а субарендатор принял во временное пользование спорное нежилое помещение для размещения аптечного пункта (акт приема-передачи от 01.11.2013).
Указывая на то, что дополнительное соглашение от 09.08.2013 N 1 к договору заключено с нарушением положений статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции), заместитель прокурора Республики Мордовия обратился в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 167, 168, 422, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), частями 1, 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, пунктами 98, 114 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 (далее — Правила), удовлетворил заявленные требования. Суд признал недействительными дополнительное соглашение от 09.08.2013 N 1 к договору аренды нежилого помещения от 25.12.2012, договор субаренды от 01.11.2013, заключенный между обществом «СервисКомплект» и обществом «БИС», обязал общество «БИС» в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу возвратить обществу «СервисКомплект» спорное нежилое помещение.
Отменяя решение по настоящему делу, суд апелляционной инстанции, сославшись на пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса, пункт 16 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, исходил из того, что законодательство Российской Федерации не ограничивает передачу прав и обязанностей арендатора муниципального имущества в субаренду другим лицам с согласия собственника такого имущества.
Суд кассационной инстанции признал обоснованными указанные выводы.
Между тем суды апелляционной и кассационной инстанций не учли следующее.
Обращаясь с иском по настоящему делу, заместитель прокурора Республики Мордовия указывал, что оспариваемое дополнительное соглашение заключено с нарушением норм Закона о защите конкуренции, в соответствии с которым не допускается изменение условий предоставления арендатору во временное владение и пользование муниципального имущества по сравнению с условиями, изложенными в заявке на участие в аукционе и в конкурсной документации на право заключения договора аренды муниципального имущества. По мнению заместителя прокурора Республики Мордовия, заключение соглашений, изменяющих предмет договора и другие его существенные условия, ведет к нарушению прав иных лиц, которые могли бы участвовать в аукционе в случае включения в него условия о возможности передачи имущества в субаренду.
Закон о защите конкуренции регулирует отношения, связанные с защитой конкуренции, в том числе предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, в которых участвуют российские и иностранные хозяйствующие субъекты, а также органы и организации, осуществляющие публичные функции, то есть федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации (часть 1 статьи 3 Закона).
Указанный Закон содержит определенные нормы, возлагающие на органы, осуществляющие публичные полномочия, обязанность совершать действия по соблюдению публичных процедур при получении прав владения и (или) пользования государственной или муниципальной собственностью в целях исключения предоставления конкурентных преимуществ отдельным хозяйствующим субъектам, недопущения создания неравных условий осуществления ими деятельности.
Такими нормами являются положения Закона о защите конкуренции, определяющие особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества и предоставления государственной или муниципальной преференции.
Так, в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.
Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 названной статьи, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила, согласно пункту 98 которых такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.
В соответствии с подпунктом 16 пункта 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Согласно пункту 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.
Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования,то есть в том числе права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.
Как установили суды при рассмотрении дела, пункт 1.14 документации об открытом аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества, находящегося в собственности администрации по адресу: Республика Мордовия, город Ковылкино, ул. Советская, д. 12, утвержденной заместителем Главы администрации 13.11.2012, прямо содержал условие о том, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Пунктом 2.3 прилагаемого к аукционной документации проекта договора аренды, являющегося его неотъемлемой частью, также предусмотрено, что арендатор не вправе передавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование другим лицам.
Из приведенных условий аукционной документации следует, что администрация, являясь организатором открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности, в разработанной и утвержденной документации закрепила положение, соответствующее подпункту 16 пункта 114 Правил, о недопущении изменения по соглашению сторон и в одностороннем порядке условий договора, указанных в документации об аукционе, при заключении и исполнении договора.
Таким образом, на основании приведенных положений Закона о защите конкуренции и Правил, а также установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что условие договора о запрете арендатору передавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование (пункт 2.3 договора) не могло быть изменено по соглашению сторон заключением дополнительного соглашения от 09.08.2013 N 1.
Поскольку указанной сделкой стороны в нарушение требований закона установили иной порядок пользования муниципальным имуществом, не предусмотренный условиями публичного аукциона, это является основанием для признания ее не соответствующей требованиям закона и недействительной ничтожной сделкой в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса, как и заключенный обществом «СервисКомплект» и обществом «БИС» договор субаренды от 01.11.2013.
Судебная коллегия полагает, что суды апелляционной и кассационной инстанций, признавая изложенные в решении суда выводы противоречащими закону, не приняли во внимание особенности предоставления муниципального имущества в пользование хозяйствующим субъектам, предусматривающие публичную, открытую и конкурентную процедуру передачи права пользования таким имуществом, запрет последующего изменения условий его использования сторонами договора, заключенного по результатам аукциона.
В связи с этим применение судами в обоснование своей правовой позиции пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса о праве арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), который не учитывает указанные выше особенности пользования имуществом публичного образования, нельзя признать обоснованным. Более того, этим пунктом также предусмотрено, что такая передача прав возможна, если иное не установлено другими законами или иными правовыми актами, то есть применительно к рассматриваемому спору при передаче муниципального имущества — Законом о защите конкуренции и приведенными выше Правилами.
Судебная коллегия также полагает, что выводы судов апелляционной и кассационной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения иска по настоящему делу со ссылкой на пункт 16 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции также нельзя считать правомерными.
Согласно этой норме исключения из общего порядка предоставления имущества, принадлежащего публичному собственнику, касаются ряда случаев: когда передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 части 1 этой статьи.
Исходя из толкования этой нормы, данного судами апелляционной и кассационной инстанций, во всех случаях предоставления имущества в аренду по результатам торгов арендатор вправе в последующем передать его в субаренду с согласия собственника.
Между тем системное толкование положений статьи 615 Гражданского кодекса, части 1 статьи 17.1. Закона о защите конкуренции, пункта 16 части 1 этой же статьи, а также подпункта 16 пункта 114 Правил приводит к выводу о том, что, если, в соответствии с аукционной документацией и условиями заключенного с арендатором договора аренды последнему права на передачу в субаренду не передавались, арендатор не мог в силу указанного ограничения заключить сделку по передаче этого права даже с согласия собственника, для которого существовал такой же запрет по распоряжению имуществом. В связи с этим заключение договора аренды по результатам торгов само по себе не предоставляет права для передачи в субаренду, такая возможность должна быть прямо предусмотрена условиями конкурса. Иное толкование пункта 16 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по сути означает игнорирование положений Закона о защите конкуренции о запрете органам, осуществляющим публичные полномочия, совершать действия, которые могут привести к недопущению, ограничению конкуренции, а также нарушает права лиц, имевших намерение участвовать в конкурсе на условиях возможной субаренды.
На основании изложенного неправильное применение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального права, регулирующих особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, в соответствии с частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является основанием для их отмены.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 — 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2015 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.07.2015 по делу N А39-3283/2014 Арбитражного суда Республики Мордовия отменить.
Решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 24.09.2014 по тому же делу оставить без изменения.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Похожие публикации:

  • Доверенность на получение товара физическим лицом бланк Доверенность на право получения товара: бланк, образец, правила заполнения Доверенность на получение товара – это документ, который получает сотрудник от организации и который уполномочивает его получить товар или материальные […]
  • Судебная практика гарантийные обязательства Гарантийные обязательства по договору подряда Подборка наиболее важных документов по запросу Гарантийные обязательства по договору подряда (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое). Нормативные […]
  • Как подать заявление на увольнение находясь на больничном Если работник ушел на больничный перед отпуском Больничный перед отпуском может помешать сотруднику воспользоваться правом на отдых, например, если не закончена какая-то работа в срок, что может послужить основанием для переноса […]
  • Уголовный кодекс групповые преступления Исполнитель преступления как особый вид соучастника по уголовному праву России Понятие и виды групповых преступлений Групповое преступление - это преступление, совершённое группой лиц, группой лиц по предварительному сговору, […]
  • Гражданство рф шпаргалка Ссылки на интернет-регистратуры Интернет-регистратуры призваны облегчить процедуру записи на прием к врачам в медицинских учреждениях. Не всегда в интернет-регистратурах поликлиник Рыбинска есть талоны нужного специалиста, но попытка […]
  • Трудовой договор срок подписания ТРУДОВОЙ ДОГОВОР, ОФОРМЛЕНИЕ РАБОТНИКОВ ПРИ ПРИЕМЕ НА РАБОТУ ТРУДОВОЙ ДОГОВОР (КОНТРАКТ) Трудовой договор * Необходимые документы при заключении трудового договора * Виды трудовых договоров […]