Судебная практика по договорам аренды жилого помещения

Взыскание долга по договору найма жилого помещения

Стоимость устных консультаций и советов

Экспертиза договоров, правоустанавливающих и иных документов

Профессиональная помощь по взысканию задолженности по договору найма жилого помещения в городе Москва +7 495 925-94-67

Анализ судебной практики по делам, направленным на взыскание задолженности по договору найма жилого помещения, показывает, что это достаточно распространенная категория дел.

Отношения по договору аренды урегулированы гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения»: одна сторона (собственник жилого помещения либо уполномоченное им лицо) обязуется предоставить другой стороне — физическому лицу жилое помещение за плату для пользования и проживания в нем. Юридическое же лицо имеет право использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан. Согласно о ст. 674 ГК РФ договор должен заключаться сторонами в письменной форме.

Договором найма жилого помещения оговариваются основные условия (сроки, порядок расчетов, возможные санкции при возникновении долга или задолженности, необеспечении сохранности помещения и имущества, находящегося в нем и пр.). В соответствии со ст. 678 ГК РФ сторона — наниматель обязана своевременно вносить плату за жилое помещение, предоставленное другой стороной для проживания. Если в договоре не сказано иное, наниматель обязан самостоятельно вести расчеты по коммунальным платежам, исключая факт возникновения задолженности по ним.

Подтверждением уплаты денежных средств по договору могут быть только письменные доказательства – это требование ст. ст. 162 и 408 ГК РФ. Соблюдение простой письменной формы расчетов между сторонами будет являться единственным доказательством в случае необходимости обратиться в суд с заявлением взыскать по договору найма жилого помещения.

Если сторонами не исполняются обязанности по договору, возникают постоянные задолженности, либо помещению нанесен ущерб, следует обратиться в суд за разрешением спорной ситуации. Предварительно должнику направляется претензия с требованием погасить долг (решить спорную ситуацию). Если она не возымела должного действия, в суд по месту жительства ответчика направляется исковое заявление на взыскание долга по договору найма жилого помещения.

Мы поможем Вам правильно собрать и заполнить соответствующие документы для суда!

Звоните нам: +7 495 925-94-67 или обращайтесь в офис площадь Тверская Застава, д. 3, оф. 342

Заявление на взыскание долга по договору найма жилого помещения составляется в соответствии с требованиями ст. 125 АПК РФ. Образцы таких заявлений можно с легкостью найти в Интернете. К заявлению прилагаются все документы, упомянутые в статье 126 АПК РФ, в частности: договор найма жилого помещения, имеющиеся расписки в получении денежных средств, документы, подтверждающие наличие задолженности, долга, квитанция об уплате государственной пошлины за подачу иска в суд (размер пошлины рассчитывается исходя из норм ст. 333.21 НК РФ), документы, подтверждающие направление искового заявления, документы, подтверждающее право собственности на жилое помещение и пр.

Если иск оформлен верно, то суд принимает его к рассмотрению и назначает судебное заседание.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой вынесено решение суда, присуждается обязанность возместить другой стороне судебные издержки, понесенные в рамках в рамках судебного разбирательства.

Энциклопедия судебной практики. Наем жилого помещения. Расторжение договора найма жилого помещения (Ст. 687 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Наем жилого помещения. Расторжение договора найма жилого помещения
(Ст. 687 ГК)

1. При рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора найма жилого помещения необходимо установить, погашена ли нанимателем задолженность по внесению платы за жилое помещение, а также причину допущенной просрочки

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Таким образом, для разрешения вопроса о выселении необходимо было установить, погашена ли ответчиком задолженность, в связи с которой судом вынесено предупреждение о выселении, а также причину допущенной просрочки.

2. Само по себе наличие оснований для расторжения договора найма жилого помещения автоматически не влечет его прекращение

Доводы истца о необходимости применения положений статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются необоснованными, так как доказательств расторжения заключенных с нанимателями договоров найма в материалы дела не представлено, при этом само по себе наличие оснований для такого расторжения не может автоматически влечь прекращение этих договоров.

3. Прекращение трудовых отношений с предприятием — собственником жилого помещения как основание для расторжения договора найма жилого помещения законом не предусмотрено

Выводы суда о признании ответчика утратившим право пользования спорным жилым помещением и выселении его из квартиры следует признать неправильными и не основанными на нормах права регулирующими правоотношения сторон. Прекращение трудовых отношений с предприятием — собственником жилого помещения, как основание для расторжения договора найма жилого помещения и выселения, указанными нормами закона не предусмотрены.

4. Отсрочка исполнения решения суда о расторжении договора найма жилого помещения дается нанимателю для поиска другого жилья

Часть 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ предоставляет суду право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья.

5. Основания для досрочного расторжения судом договора найма жилого помещения отсутствуют, если плата за жилое помещение не вносилась менее, чем за шесть месяцев

Из содержания п. 2 ст. 687 ГК РФ следует, что для досрочного расторжения договора найма жилого помещения необходимо установить факт невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев. Как было установлено судом, К. плата за жилое помещение не вносилась в течение только трех месяцев. Следовательно, вывод суда о наличии оснований для досрочного расторжения договора найма жилого помещения является ошибочным.

6. К обстоятельствам, имеющим юридическое значение при применении ч. 2 ст. 687 ГК РФ, относится установление причин образования задолженности по оплате жилья

Президиум указал, что по смыслу закона к обстоятельствам, имеющим юридическое значение при применении ч. 2 ст. 687 ГК РФ, является установление причин образования задолженности по оплате жилья.

7. При наличии уважительных причин неполной оплаты жилья и коммунальных услуг договор найма жилого помещения не может быть досрочно расторгнут по инициативе наймодателя.

Ответчики фактически своевременно вносили плату за жилое помещение, но лишь в меньшем размере, чем установлено наймодателем после передачи общежития в собственность акционерного общества и увольнения К. с завода. Учитывая обстоятельства образования задолженности и наличие неразрешенного спора об этом, президиум пришел к выводу об уважительности причин неполной оплаты жилья и коммунальных услуг, что не может быть основанием для досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя.

8. Положения абз. 3 ч. 2 ст. 687 ГК РФ могут и должны применяться судом для предоставления нанимателю срока для погашения задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги

Согласно ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Указанная норма закона не противоречит ст. 90 ЖК РФ, в связи с чем она может и должна применяться с учетом конкретных обстоятельств дела. С учетом изложенного, выселение ответчиков без решения вопроса о предоставлении им срока для погашения задолженности является неправильным.

9. Суд вправе, но не обязан предоставить нанимателю срок для устранения нарушений

Судебная коллегия не может согласиться с доводом апелляционной жалобы ответчика о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика и не предоставил срок для устранения нарушений, поскольку положения пункта 2 статьи 687 ГК РФ предусматривает право, а не обязанность суда по предоставлению нанимателю срока для устранения нарушений. При этом, решение суд принимает в соответствии со статьёй 67 ГПК РФ на основании внутреннего убеждения, основанного на объективном, непосредственном исследовании всех доказательств. Вместе с тем, ответчиком вопреки требованиям статьи 56 ГПК РФ не было представлено суду достаточных доказательств, отвечающих требованиям статей 59, 60 ГПК РФ, свидетельствующих о необходимости удовлетворения его ходатайства.

10. Стороны при заключении договора найма могут установить основания для досрочного его расторжения и условия такого расторжения

Поскольку положения ст. 687 ГК Российской Федерации не содержат запрета на досрочное расторжение договора найма, а также на установление сторонами в договоре иных условий его расторжения, то стороны при заключении договора найма вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, установить сроки направления письменного уведомления о намерении расторгнуть договор найма, по соглашению сторон.

11. Положения п. 2 ст. 687 ГК РФ в части установления срока невнесения платы являются диспозитивными

Согласно п. 2 ст. 687 ГК договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Таким образом, эта норма в части установления срока невнесения платы является диспозитивной.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на 1 июля 2018 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.

Смотрите так же:  Заявление на получение путевки в садик

Энциклопедия судебной практики. Наем жилого помещения. Договор найма жилого помещения (Ст. 671 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Наем жилого помещения. Договор найма жилого помещения
(Ст. 671 ГК)

1. Общие вопросы квалификации отношений по договору найма жилого помещения, отграничение от иных видов обязательств

1.1. Отношения между собственниками квартиры и бывшей собственницей, которая по закону сохраняет право пользования квартирой, не являются правоотношениями по найму жилого помещения

В квартире, доля в праве общей долевой собственности на которую отчуждается по договору, проживает К., которая в соответствии с законом сохраняет за собой право пользования данной квартирой. Судом установлено, что К. является бывшей собственницей спорной квартиры, которую продала В.В. Правоотношения между М. и К. по пользованию последней принадлежащей истцам на праве собственности квартирой не регулируются нормами ЖК РСФСР и ГК РФ о правах нанимателей жилых помещений, находящихся в собственности у граждан, поскольку согласно этим нормам договор найма жилого помещения возмездный (ст. 134 ЖК РСФСР, ст. 671 ГК РФ).

1.2. К отношениям, связанным со сдачей жилых помещений в коммерческий наем, неприменимы положения ЖК РФ, регулирующие социальный наем

Отношения, связанные со сдачей жилых помещений в коммерческий наем, регулируются главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, к сложившимся между сторонами отношениям неприменимы положения Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие социальный наем.

1.3. Заключенный между юридическими лицами договор о предоставлении жилых помещений не является договором найма жилого помещения

Поскольку сторонами договоров являются юридические лица, вывод суда первой инстанции о применении к спорным отношениям положений главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации является ошибочным.

1.4. Договор социального найма и договор коммерческого найма являются разными видами договоров, влекущими различные юридические последствия

Гражданским законодательством — ст. 671 ГК РФ — предусмотрена такая правовая категория, как договор найма жилого помещения, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор социального найма, регулируемый нормами жилищного законодательства, и договор найма (коммерческого), регулируемый нормами гражданского законодательства, являются различными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия.

Гражданским законодательством — ст. 671 ГК РФ — предусмотрена такая правовая категория, как договор найма жилого помещения. Договор социального найма, регулируемый нормами жилищного законодательства, и договор найма (коммерческого), регулируемый нормами гражданского законодательства, являются различными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия.

Договор социального найма, регулируемый нормами жилищного законодательства, и договор найма (коммерческого), регулируемый нормами гражданского законодательства, являются различными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия.

Гражданским законодательством (ст. 671 ГК РФ) предусмотрена такая правовая категория, как договор найма жилого помещения.

Договор социального найма, регулируемый нормами жилищного законодательства, и договор найма (коммерческого), регулируемый нормами гражданского законодательства, являются различными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия.

1.5. Законом не предусмотрены бессрочный характер и безвозмездное пользование помещением для договора коммерческого найма жилого помещения

В договоре найма жилого помещения указано о предоставлении филиалом ОАО в пользу Ф. спорного жилого помещения по договору найма в бессрочное безвозмездное владение и пользование. Между тем, данное указание в договоре найма носит явно произвольный характер, так как бессрочный характер договора коммерческого найма и безвозмездное пользование жилым помещением по такому договору законом не предусмотрены.

1.6. Договор найма жилого помещения является возмездным договором

Договор найма жилого помещения возмездный (ст. 134 ЖК РСФСР, ст. 671 ГК РФ). Поскольку ответчица не оплачивала собственникам жилья свое проживание в квартире, правоотношения сторон должны регулироваться нормами ГК РФ о безвозмездном пользовании.

1.7. При безвозмездном пользовании жилым помещением договор найма считается притворным и применяются нормы ГК РФ о безвозмездном пользовании

Договор найма жилого помещения возмездный (ст. 134 ЖК РСФСР, ст. 671 ГК РФ). Поскольку ответчица не оплачивала собственникам жилья свое проживание в квартире, правоотношения сторон должны регулироваться нормами ГК РФ о безвозмездном пользовании.

1.8. Для возникновения и сохранения правоотношений по договору коммерческого найма не имеет юридического значения наличие трудовых правоотношений между нанимателем и наймодателем

В отличие от договора социального найма, договор коммерческого найма по общему правилу не имеет бессрочного найма, срок его действия определяется самими сторонами, а истечение срока согласно ст. 687 ГК РФ является достаточным основанием для прекращения договора. Для возникновения и сохранения правоотношений по этому договору не имеет юридического значения наличие трудовых правоотношений между нанимателем и наймодателем.

1.9. Действие договора найма жилого помещения начинает исчисляться с момента предоставления нанимателю жилого помещения для проживания в нем

С доводами и его представителя о необходимости исчисления срока договора найма с даты заключения ответчиком договора газоснабжения помещений, согласится нельзя, поскольку по смыслу ст. 671 ГК РФ договор найма жилого помещения действует с момента предоставления нанимателю жилого помещения для проживания в нем.

2. Договоры найма жилого помещения с участием юридических лиц

2.1. Договор о предоставлении юридическим лицом гражданину жилого помещения в аренду с правом последующего выкупа не может быть квалифицирован как договор найма жилого помещения

Условия договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа Арендатором, о сроке действия договора аренды, об уплате Арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы и на погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения.

2.2. Глава 35 ГК РФ не предусматривает возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, представленного ему юридическим лицом во владение и пользование для проживания

Положения Главы 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» не устанавливают возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, представленного во владение и пользование для проживания в нем.

2.3. Использование жилого помещения в целях размещения органов управления и адреса юридического лица допускается только с согласия собственника

В материалах дела имеется заявление собственника жилого помещения о том, что он не разрешает использовать адрес объекта недвижимости для целей регистрации. Суды пришли к выводу, что адрес регистрации указан без разрешения собственника жилого помещения и намерения его использовать для осуществления связи с юридическим лицом.

2.4. Заключенный между юридическими лицами договор аренды квартиры для размещения аппаратуры связи является ничтожным

Договор аренды квартиры, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и ОАО, в части, касающейся условия договора о целевом использовании квартиры — для размещения аппаратуры связи, является ничтожным, а поэтому исковые требования истца о возложении обязанности освободить жилое помещение от оборудования трансформаторной подстанции, подлежат удовлетворению.

2.5. Ст. 671 ГК РФ не регулирует вопросы использования жилого помещения для регистрации юридического лица

Общество просило зарегистрировать его по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа — генерального директора, что не противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона N 129-ФЗ. Вывод суда первой инстанции о том, что Инспекция неправомерно отказала Обществу в регистрации изменений в учредительные документы и применила статью 671 ГК РФ, не регулирующую спорные правоотношения, является правильным.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на 1 июля 2018 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.

Договор найма жилого помещения // Консультация для граждан

Договор найма жилого помещения согласно ст. 671 ГК РФ представляет собой соглашение, в силу которого собственник предоставляет иному лицу принадлежащее ему жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Главным условием договора найма, отличающим его от аренды, является предоставление жилого помещения для целей проживания. В частности, когда такое помещение арендует юридическое лицо, последнее может использовать его также лишь для проживания граждан, например, своих работников. Размещение в жилом помещении объектов торговли, общественного питания либо оказания услуг мало того, что запрещено законом, так и влечет недействительность договора о найме жилого помещения.

Типовой договор найма в настоящее время установлен только в отношении муниципального (государственного) жилищного фонда, предоставляемого в установленном порядке гражданам на условиях социального либо специализированного найма. Такой договор не может быть произвольно изменен, в связи с тем, что его типовая форма и содержание нормативно закреплены Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года № 315.

Договор найма в отношении жилых помещений, находящихся в собственности частных лиц, несколько отличается от аналогичных договоров о передаче муниципального (государственного) жилья. Одним из главных отличий в этом случае является то, что закон (ст. 683 ГК РФ) устанавливает правило о заключении договора на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Договором социального найма срок проживания нанимателей не ограничивается (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ).

Смотрите так же:  Занижение налоговой базы по ндс штраф

Отсюда важное правовое последствие, связанное с отличием таких договоров. По договору найма, заключенного частным лицом, наниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилам помещением, в частности, при окончании срока действия договора он не вправе ссылаться на возможность сохранения за ним права пользования жилым помещением на определенных срок, как это предусмотрено, например, в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ для бывших членов семьи собственника, а равно не вправе требовать собственника обеспечить себя иным жильем.

Обязательным условием договора является определение и максимально возможное описание объекта договора — жилого помещения, передающегося в наем. Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Потому в договоре социально найма имеет смысл описать санитарное и техническое состояние арендуемого жилья. В последствие это избавит стороны от взаимных претензий о качестве и недостатках санитарного оборудования, ремонта, меблировки комнат, а также снизит вероятность наступления неблагоприятных последствий, так как залив нижерасположенной квартиры и споры относительно лица, ответственного за причиненный ущерб. Приложением к договору вполне можно составить фототаблицу технического состояния жилого помещения и находящегося в ней имущества собственника.

К слову, споры о материальной ответственности нанимателя, вызванные заливом нижерасположенных квартир, являются наиболее распространенными в судебной практике. По общему правилу ответственность в данном случае перед потерпевшим будет нести собственник, а к нанимателю могут быть заявлены регрессные требования. Однако допускаю возможность уменьшения ответственности нанимателя перед собственником, если последний, будучи предупрежденным о ненадлежащем состоянии квартиры и расположенного в ней оборудования, проигнорировал требования нанимателя о необходимости ремонта.

Закон не раскрывает понятий капитального и текущего ремонта, разграничивая вместе с тем ответственность сторон договора найма таким образом, что текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный — обязанностью наймодателя (ст. 681 ГК РФ). В обоих случаях закон допускает изменение этого условия соглашением сторон, в связи с чем в целях снижения риска той либо иной стороны, договором можно предусмотреть возложение бремени ремонта на одну из них, неважно, идет ли речь о ремонте текущем либо капитальном. С другой стороны, предположим, в ситуации возложения обязанности текущего ремонта на собственника, наниматель не будет освобожден от материальной ответственности, если не предупредит собственника о необходимости замены сантехнического оборудования либо самостоятельно не предпримет мер к его замене, если это повлечет прорыв, причинивший ущерб третьим лицам (собственнику нижерасположенной квартиры). Такая ситуация имеет место по той причине, что распределение бремени ремонта законном понимается как определение лица, ответственного за несение материальных затрат на ремонт. А потому, ответственность нанимателя в рассмотренном случае не исключается, поскольку при самостоятельной замене сантехнического оборудования, он будет иметь право потребовать зачет произведенных расходов в счет платы за жилье.

Иные споры между сторонами договора найма, как правило, сводятся к требованиям о взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальных услуг. В большей степени здесь страдает наниматель, хотя сложиться может совершенно иное мнение. Дело в том, что взыскать с нанимателя задолженность у собственника имеется всегда. На практике гарантией защиты прав собственника выступает внесение при заключении договора так называемого обеспечительного платежа в размере стоимости регулярного платежа (за месяц найма), что исключает покидание нанимателем жилого помещения без оплаты. Этому же способствуют и условия договора об авансовом характере оплаты проживания, как правило, ежемесячно за месяц проживания вперед. А вот наниматель может оказаться в очень печальной ситуации. Дело в том, что стороны не всегда документально оформляют исполнение обязанности по оплате найма, в связи с чем, при возникновении любого спора и неприязненных отношений, собственник не лишен возможности заявить требования о взыскании задолженности за проживание за весь период действия договора, если будет осознавать, что доказательствами оплаты наниматель не располагает. По этом причине в договоре найма необходимо предусмотреть порядок исполнения денежных обязательств нанимателя, например, путем совершения им безналичных переводов на счет собственника либо обязательную выдачу расписок о получении денежных средств.

В отдельных случаях, встречающихся крайне редко, при действительной неоплате за жилое помещение либо причинении ущерба имуществу собственнику либо третьих лиц, нанимателя затруднительно привлечь к ответственности из-за того, что стороны проигнорировали требование закона о передаче жилого помещения, не подтвердив данное обстоятельство путем заключения, например, передаточного акта. В таком случае ответственность нанимателя вызывает сомнения, так как доказательства его проживания и заселения не могут быть подтверждены. Этим договор найма не отличается, например, от аренды недвижимости, применительно к которой закон также связывает возникновение правовых последствий с заключением сторонами акта о передаче владения имуществом. В целях защиты собственника при оставлении им в пользовании нанимателя мебели и бытовой техники, имеет смысл указать в акте передачи на данное обстоятельство, снабдив его подробным описанием передаваемого имущества и его стоимости.

Отдельное непонимание у граждан вызывает вопрос о судьбе договора найма при продаже собственником сданного жилого помещения. В этом случае закон стоит на защите интересов нанимателя, предусмотрев в ст. 675 ГК РФ, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Договор найма жилья (жилого помещения) и договор аренды. Отличия.

В этой статье мы бы хотели остановиться преимущественно на отличиях договора аренды и найма жилья. Договорами найма и аренды жилого помещения являются договоры,по условиям которых, имущество передается во временное пользование и владение другой стороне на возмездной основе (за плату).

Стороны договоров

В том случае, если жилье сдают физическому лицу, заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник или уполномоченное им на законных основаниях лицо, сдающий жилье, называется наймодателем, а лицо желающее снять жилье — нанимателем (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).
В случае, если нанимателем выступает юридическое (фирма), а не физическое лицо (гражданин) стороны сделки обязаны заключить не договор найма, а договор аренды жилья, по условиям которого юридическое лицо сможет использовать арендуемое помещение только для проживания граждан, например своих сотрудников (ч. 2 ст. 671 ГК РФ). По договору аренды стороны именуются арендатором (тот, кто арендует жилье) и арендодателем (тот, кто сдает жилье в аренду).

Форма договоров

Договор найма и аренды жилого помещения обязательно должен быть заключен в письменной форме (ч. 1 ст. 609 ГК РФ, ч. 1 ст. 674 ГК РФ).

Несоблюдение письменной формы договора аренды и найма жилого помещения лишает стороны договоров права в случае спора друг с другом ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, однако не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Кроме того, несоблюдение формы заключения договор аренды и найма жилья может повлечь в последствии признание этих сделок недействительными (ст. 162 ГК РФ).

Регистрация договоров

Если договор аренды жилого помещения заключен после 4 марта 2013 г. и срок его действия составляет более 1 года, он в обязательном порядке должен быть зарегистрирован (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).
Договор найма жилья регистрации в обязательном порядке не подлежит, однако стороны могут зарегистрировать такую сделку добровольно.

Срок действия договоров

Договор аренды считается заключенным сторонами на срок, определенный соглашением сторон. В том случае, если срок аренды жилого помещения договором не определен, он считается заключенным сторонами на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон сделки может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца. Максимальный срок действия договора аренды жилого помещения законом не ограничен (ст. 610 ГК РФ).
Договор найма жилья не может заключаться на срок на срок, превышающий 5 лет. В том случае, если конкретный срок действия договора найма стороны не определили, договор считается заключенным ими на 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

Расторжение договоров

Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).
Арендодатель может потребовать расторжения договора аренды через суд, когда арендатор:
— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
— существенно ухудшает имущество;
— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
— не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендатор имеет право расторгнуть договор аренды через суд в случае, когда:
— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию
имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
— переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
— арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
— имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Досрочное прекращение договора найма жилого помещения имеет определенные особенности в сравнении с расторжением договора аренды жилья. Так договор найма может быть расторгнут нанимателем в любое время с согласия совместно проживающих с ним других граждан, при наличии письменного предупреждения об этом наймодателя не менее чем за 3 месяца (ч. 1 ст. 687 ГК РФ).
В судебном порядка наймодатель может расторгнуть договора найма жилья в следующих случаях:
— невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Смотрите так же:  Губернатор субъекта рф полномочия

— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (ч. 2 ст. 687 ГК РФ).

Кроме вышеуказанных оснований, договор найма жилого помещения может быть расторгнут любой из сторон в случае, если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (ч. 3 ст. 687 ГК РФ).

В случае возникновения каких-либо вопросов или необходимости профессиональной помощи в страховых спорах,спорах о возмещении причиненного вреда или арбитражных судебных разбирательствах, Вы всегда можете позвонить нам или написать свой вопрос на наш электронный адрес.

Судебная практика по договорам аренды жилого помещения

Деятельность суда

УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Касымова Э.Р. Дело № 33-2849/2012

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Ульяновск 18 сентября 2012 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,

судей Васильевой Е.В. и Нефедова О.Н.,

при секретаре Мерчиной А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Крыловой Л*** Ф*** – Османова О*** И*** на решение Ульяновского районного суда Ульяновской области от 12 июля 2012 года, по которому постановлено:

В удовлетворении исковых требований Крыловой Л*** Ф*** к Целярицкой О*** И*** о взыскании платы по договору аренды жилого помещения и взыскании коммунальных услуг отказать.

Заслушав доклад судьи Нефедова О.Н., объяснения Османова О.И., представляющего по доверенности интересы Крыловой Л.Ф., поддержавшего доводы апелляционной жалобы; Целярицкой О.И., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Крылова Л.Ф. обратилась в суд с уточненными в ходе рассмотрения дела требованиями к Целярицкой О.И. о взыскании платы по договору аренды жилого помещения, расположенного по адресу: г. У***, ул. О***, д. ***, корп. ***, кв. ***, платы за пользование коммунальными услугами.

Требования мотивировала тем, что является собственником указанной квартиры, в отношении которой 18 февраля 2011 г. с ответчицей был заключен договор аренды. По условиям договора Целярицкая О.И. обязана не позднее 18 числа каждого месяца вносить арендную плату в размере 7 000 рублей и оплачивать коммунальные услуги и иные платежи по содержанию жилого помещения. С момента заключения договора до момента выселения в сентябре 2011 года ответчица обязательства по договору не исполняла, плату за наем жилого помещения и коммунальные услуги не вносила.

С учетом уточнения требований Крылова Л.Ф. просила взыскать Целярицкой О.И. плату по договору аренды – 42 000 рублей и плату за пользование коммунальными услугами – 11 588 рублей 70 копеек.

Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Майорова И*** М*** и, рассмотрев по существу предъявленные требования, постановил приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Крыловой Л.Ф. – Османов О.И. просит решение отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование указывает, что отношения по договору аренды, возникшие между сторонами, регулируются главой 35 ГК РФ «Наем жилого помещения». Статьями 671, 678 ГК РФ и заключенным с Целярицкой О.И. договором аренды предусмотрена обязанность своевременного внесения арендной платы и платы за коммунальные услуги. Исполнение обязанности по внесению платы за наем жилого помещения должно подтверждаться доказательствами, которые отвечают принципам допустимости и относимости. Полагает, что, поскольку ответчица не предоставила письменных доказательств внесения платежей по договору, у суда не имелось оснований для выводов об исполнении ею обязательств и принятия решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

В суде апелляционной инстанции представитель Крыловой Л.Ф. – Османов О.И. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Целярицкая О.И. возражала против удовлетворения жалобы.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание Крыловой Л.Ф. и третьего лица – Майорова И.М., извещенных о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права.

Как следует из материалов дела, Крыловой Л.Ф. на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: г. У***, ул. О***, д. ***, корп. ***, кв***.

18 февраля 2011 г. в отношении указанного жилого помещения между Крыловой Л.Ф. и Целярицкой О.И. был заключен договор аренды, согласно которому последняя приняла квартиру для проживания с членами своей семьи на срок до 18 февраля 2012 г.

Согласно п. 2.10 договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату за жилое помещение в размере 7 000 руб. ежемесячно и оплачивать коммунальные услуги (электроэнергия, вода, газ), иные платежи по содержанию жилого помещения. Срок оплаты установлен – не позднее 18 числа каждого месяца.

Отказывая Крыловой Л.Ф. в удовлетворении требований о взыскании задолженности по договору аренды за спорный период (с 18 февраля по 18 августа 2011 г.), суд указал, что письменных доказательств признания долга ответчицей не имеется, а истица доказательств существования у ответчицы задолженности по оплате аренды спорной квартиры и по оплате коммунальных услуг не представила. Как указано в решении, договор аренды фиксирует обязанность арендатора по оплате аренды и коммунальных услуг, но не может служить доказательством существования долга. При этом суд первой инстанции также сослался на тот факт, что Крылова Л.Ф., несмотря на наличие, по ее словам, задолженности, в течение 6 месяцев в суд за взысканием суммы долга не обращалась.

С приведенными выводами судебная коллегия не может согласиться, поскольку суд неправильно истолковал закон.

Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В соответствии со ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение; если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В силу п. 2 ст. 408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Подтверждением уплаты денежных средств в силу требований ст. ст. 162 и 408 ГК РФ в их взаимосвязи могут являться только письменные доказательства, поскольку несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.

Соответствующее правило соответствует положениям статьи 60 ГПК РФ о допустимости доказательств, то есть возможности подтверждать обстоятельства дела только определенными предусмотренными законом средствами доказывания. Это означает обязательность тех или иных средств доказывания по некоторым категориям дел либо запрет использования определенных средств доказывания для подтверждения конкретных обстоятельств дела. Указанные положения конкретизируют конституционный принцип осуществления правосудия на основе состязательности сторон (статья 123 Конституции Российской Федерации) и не означают, что сторона по делу лишена возможности доказывания конкретного обстоятельства, поскольку она вправе ссылаться при этом на иные средства доказывания.

Поскольку Крыловой Л.Ф. оплата ей денежных средств по договору аренды отрицается, а письменных доказательств в подтверждение этого Целярицкой О.И. не предоставлено, выводы об отсутствии оснований для удовлетворения иска сделаны судом первой инстанции ошибочно.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции нельзя признать законным. В целях исправления судебной ошибки, допущенной при рассмотрении дела судом в применении и толковании норм материального права, которая повлекла вынесение неправосудного решения, судебная коллегия признает решение подлежащим отмене с принятием нового решения об удовлетворении требований.

За 7 месяцев пользования принадлежащей Крыловой Л.Ф. квартирой по договору подлежит оплате 42 000 руб. Документально подтвержденные расходы по оплате коммунальных услуг и платежей по содержанию жилого помещения составляют 11 588 руб. 70 коп. Таким образом, всего с Целярицкой О.И. подлежит взысканию задолженность по договору аренды жилого помещения от 18 февраля 2011 г. в сумме 53 588 руб. 70 коп.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Исходя из этого, с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины – 1 807 руб. 66 коп.

Руководствуясь статьями 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Ульяновского районного суда Ульяновской области от 12 июля 2012 года отменить.

Постановить по делу новое решение.

Исковые требования Крыловой Л*** Ф*** удовлетворить.

Взыскать с Целярицкой О*** И*** в пользу Крыловой Л*** Ф*** задолженность по договору аренды жилого помещения от 18 февраля 2011 г. в сумме 53 588 (пятьдесят три тысячи пятьсот восемьдесят восемь) рублей 70 (семьдесят) копеек, возмещение расходов по оплате государственной пошлины – 1 807 (одна тысяча восемьсот семь) рублей 66 (шестьдесят шесть) копеек, а всего – 55 396 (пятьдесят пять тысяч триста девяносто шесть) рублей 36 (тридцать шесть) копеек.

Похожие публикации:

  • Как оформить пустую землю Как купить землю у государства? Бывает так, что тянет купить конкретный участок земли. Вы уже представляете, как построите там собственный дом, организуете огород, посадите цветы. Если оказывается, что у такого участка нет […]
  • Заявление о потере студенческого билета образец Заявление о потере студенческого билета образец Ниже представлены образцы заявлений: Заявления оформляются от руки на чистой бумаге формата А4, подаются в деканат. Ректору ННГУ им. Н.И.Лобачевского, Фамилия Имя Отчество […]
  • Приказ о сборе родительской платы Приказ о сборе родительской платы "О запрете незаконного сбора денежных средств с родителей (законных представителей) воспитанников" Отдел ОРГАНИЗАЦИИ образования управления социальной политики муниципального образования «Город […]
  • Заявление в полицию на детей Алгоритм действий родителей, если ребенок пропал Первые 48 часов после исчезновения ребенка наиболее важны для поиска и его благополучного возвращения. Kак правило, именно эти часы оказываются не использованными вследствие паники и […]
  • Акт на увольнение за прогул Прогул. Образец акта Акт о прогуле работника не имеет унифицированной формы, но требует соблюдения ряда условий. Его должна составлять специальная комиссия. Отсутствие сотрудника на рабочем месте должно быть запротоколировано в […]
  • Свердловская область патент виды деятельности Спазмекс ® (Spasmex ® ) Действующее вещество: Фармакологическая группа Нозологическая классификация (МКБ-10) Описание лекарственной формы Таблетки, 5 мг: круглые, двояковыпуклые, белого или почти белого цвета. Таблетки, 15 и 30 мг: […]